SPG株の主要統計
- 6ヶ月のパフォーマンス:16
- 52週レンジ: $136 to $203
- 評価モデル目標株価:$172
- インプライド・アップサイド: -15
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何が起きたか？
サイモン・プロパティ・グループサイモン・プロパティ・グループは、過去6カ月で約16％上昇し、最近では1株当たり202ドル近辺で取引され、投資家が記録的な収益、堅調な賃貸需要、2026年のキャッシュフロー成長の明確な見通しに反応したため、52週高値の203ドルに近づいている。
株価が上昇したのは、同社が過去最高の不動産FFO48億ドル（1株当たり12.73ドル）を計上し、第4四半期のFFOが前年同期比4.2％増の1株当たり3.49ドルとなったためである。
第4四半期の国内不動産のNOIは4.8％増、ポートフォリオのNOIは5.1％増、稼働率はモールおよびプレミアム・アウトレットで96.4％、ミルズで99.2％であった。
経営陣は、2026年の不動産FFOを、国内NOIが少なくとも3%増加することを前提に、1株当たり13～13.25ドルとし、継続的な収益拡大への期待を強めた。
デビッド・サイモン最高経営責任者（CEO）は、「当社は第4四半期に力強い財務・経営成績を達成した」と述べるとともに、約20億ドルの買収、20件以上の大規模再開発プロジェクトの完了、40億ドルを超える開発・再開発パイプラインを強調した。
同社は90億ドル以上の流動性を有し、EBITDAに対する純負債は5.0倍で、第1四半期の配当は前年同期比4.8％増の1株当たり2.20ドルとし、配当と自社株買いを通じて約35億ドルを株主に還元した。
機関投資家のポジションは引き続き支持的だ。バンガードは1.8%増の46,683,502株（約87億6,000万ドル相当）、NEOSインベストメント・マネジメントは79.8%増の71,823株（約1,348万ドル相当）、PNCファイナンシャル・サービシズ・グループは5.1%増となった。
一部の企業がエクスポージャーを減らしたものの、機関投資家の保有比率は93％近くに達しており、REITの収益耐久性と再開発パイプラインに対する長期的な確信が継続していることを反映している。
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SPGは割安か？
バリュエーションの前提条件として、株価は以下のようにモデル化されています：
- 売上成長率 (CAGR):5.1
- 営業利益率54.4%
- 出口PER倍率： 23.7倍
今後数年間は、良好なリーシングスプレッド、稼働率の改善、複合再開発プロジェクトの稼動に支えられ、収益の伸びは一桁台半ばのペースで安定的に拡大すると予想される。
小売店の1平方フィート当たりの売上高は799ドル、総売上高は年間3％増と、キャッシュフローの耐久性は、積極的な拡大よりもむしろ、堅調なテナントの生産性によって支えられている。
これらのインプットに基づき、モデルによる目標株価は 172ドルと推定される。
2026年の業績は、持続的な賃貸需要、最近取得した資産の稼働率上昇、主にバックエンドのウェイトが高い再開発の引渡しのタイミングに左右される。
マネジメントは、少なくとも国内NOI成長率3%を目安としており、テナントの売上高の増加、賃料の増額、埋め戻されたアンカースペースにおける生産性の高い代替テナントによって上昇する可能性がある。
現在の水準では、サイモン・プロパティ・グループは、安定したキャッシュフローと配当の持続性に自信を示しており、将来のリターンは、収益の急加速よりも、リーシングの実行、再開発利回りの実現、規律ある資本配分に結びついている。
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