Wichtige Daten zur Simon Property Group-Aktie
- Aktueller Kurs: $202.12
- Kursziel (Mitte): ~$263
- Straßenziel: ~$209
- Mögliche Gesamtrendite: ~30%
- Annualisierter IRR: ~6% / Jahr
- Ergebnisreaktion (Q4 2025): +0.80% (1/30/26)
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Was ist passiert?
Einzelhandels-REIT-Investoren haben sieben Wochen damit verbracht, einen Führungsschock zu verdauen, und das Urteil lautet bisher: vorsichtiges Vertrauen. Simon Property Group (SPG) erreichte am 24. März, dem Tag nach dem Tod des langjährigen Vorstandsvorsitzenden und CEO David Simon im Alter von 64 Jahren nach einem Krebsleiden, einen maximalen Kursrückgang von 12,55 %. Seitdem hat sich die Aktie vollständig erholt und notiert im Vorfeld des heutigen Gewinnberichts für das 1. Quartal 2026, dem ersten Quartalsbericht unter dem neuen CEO Eli Simon, in der Nähe des 52-Wochen-Hochs über 202 $.
Die Bullen sagen, dass der Kursrückgang eine Überreaktion war. Eli Simon, 38, diente als Chief Operating Officer und war der operative Architekt hinter der Vermietungsmaschine, die im GJ 2025 über 17 Millionen Quadratfuß an Verträgen unterzeichnete. Bären sagen, dass das Ausführungsrisiko real ist: Er leitet sein erstes volles Jahr als CEO, während er die Taubman Realty Group (TRG) integriert, den Konkurs von Saks Global bewältigt und eine aktive Entwicklungspipeline im Wert von 1,5 Mrd. USD bereitstellt. Die Schlüsselfrage ist, ob er die 4 Mrd. $ Schattenpipeline planmäßig in Einnahmen umwandeln kann oder ob die Genehmigungsfristen den Katalysator für die Neubewertung auf 2029 verschieben.
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Was Eli Simon bei Citi gesagt hat und warum es jetzt noch wichtiger ist
Am 3. März, weniger als drei Wochen vor dem Tod von David Simon, sprach Eli Simon auf der Miami Global Property CEO Conference 2026 der Citi zu den Investoren. Zu dieser Zeit war er noch COO. Diese Äußerungen sind nun quasi seine Eröffnungsrede als CEO, und sie enthalten mehr zukunftsweisende Details, als in früheren Berichten zu lesen war.
Was die Tarife betrifft, war er präzise. Von den rund 4.500 Leasingverträgen, die Simon im Jahr 2025 unterzeichnete, scheiterten nur vier oder fünf an Zollbedenken, und bis Anfang März hatte sich diese Zahl nicht geändert. Die Leasing-Pipeline ist immer noch sehr stark. Sie liegt immer noch 15 % über dem Stand vom letzten Jahr", sagte er, "also auch nach etwa 10 Monaten mit Zollproblemen". Das ist ein klarer Maßstab, den man mit den heutigen Zahlen für das erste Quartal vergleichen kann.
In Bezug auf die Saks-Pleite gab Simon die klarste Wiedervermietungsberechnung aller Zeiten ab. Simon besitzt 38 Saks Off Fifth-Geschäfte, für die er 18 Millionen Dollar an Miete zahlt. Die überwiegende Mehrheit wird im Rahmen des Konkursverfahrens abgelehnt. Ausgehend von der Hälfte, die bereits zurückerobert wurde, rechnet das Management damit, dass sich die 18 Millionen Dollar Miete durch die vollständige Umwandlung mehr als verdoppeln werden: "Wir werden ihre Box nehmen", sagte Simon über einen Standort in den Silver Sands Premium Outlets. "Er befindet sich in einer erstklassigen Ecke des Zentrums. Und wir haben einen Deal mit einem großartigen Einzelhändler, der buchstäblich das 10-fache Volumen erreichen wird.
In Bezug auf die 4 Mrd. $ an Entwicklungsprojekten, die bereits gezeichnet, aber noch nicht begonnen wurden, bestätigte Simon, dass die meisten Bauarbeiten in den Jahren 2027 und 2028 beginnen werden. Flaggschiff-Projekte mit gemischter Nutzung im Town Center von Boca Raton und im Fashion Valley von San Diego werden Mehrfamilienhäuser, Einzelhandel und Gastronomie umfassen. Etwa 40 % der Pipeline entfallen auf diese transformativen Mischnutzungsprojekte. Die einzige Einschränkung, so Simon: "Es ist nicht eine Frage unseres Wunsches. Es ist kein Problem unseres Kapitals oder der Mieternachfrage. Es braucht einfach Zeit, um einige dieser Prozesse zu durchlaufen".
Der am wenigsten beachtete Teil der Präsentation waren die Einzelhandelsmedien. Simon hat 2025 ein Mediennetzwerk für den Einzelhandel ins Leben gerufen und verfügt über eine Kundendatenbank mit etwa 25 Millionen Menschen. Das im November 2025 gestartete Kundenbindungsprogramm Simon+ fügt noch detailliertere Verhaltensdaten hinzu: Diese 25 Millionen Menschen sind Teil einer Kohorte, die jährlich 100 Milliarden Dollar in unseren Geschäften ausgibt", so Simon. Die Monetarisierung durch Werbung und Partnerschaften mit Einzelhändlern steckt noch in den Kinderschuhen, wird aber nach Aussage des Managements von hier an deutlich wachsen" - eine Einnahmequelle, die in den Konsensmodellen noch nicht sinnvoll erfasst wurde.
Die Zahlen, die Eli Simon geerbt hat
Die Ergebnisse des Jahres 2025 sind die besten in der Geschichte von Simon. Gemäß den Investor-Relations-Materialien des Unternehmens und den TIKR-Daten:
- Gesamtumsatz im GJ 2025: 6.364,51 Millionen US-Dollar, gegenüber 5.963,80 Millionen US-Dollar im Jahr 2024
- EBITDA-Marge für das GJ 2025: 78,8 % der Betriebseinnahmen
- Immobilien-FFO: 4,8 Milliarden Dollar für das Gesamtjahr oder 12,73 Dollar pro Aktie (ein Rekord)
- Auslastung der US-Einkaufszentren und Premium-Outlets: 96,4 % zum Jahresende 2025; The Mills mit 99,2 %
- Durchschnittliche Mindestgrundmiete: 60,97 $ pro Quadratfuß, 4,7 % mehr als im Vorjahr
Das Management prognostiziert für 2026 einen Immobilien-FFO (Funds from Operations, die zentrale Ertragskennzahl eines REITs) von 13,00 bis 13,25 US-Dollar pro Aktie. Eli Simon bestätigte auf der Citi-Konferenz, dass Simon jährlich einen Cashflow von über 1,5 Mrd. $ generiert, der die Dividenden übersteigt und sowohl die Entwicklungspipeline als auch das im Februar 2026 angekündigte Aktienrückkaufprogramm von 2,0 Mrd. $ finanziert.
Q4 2025 übertrifft die Schätzungen auf der ganzen Linie. Gemäß den TIKR Beats & Misses-Daten lag der tatsächliche Q4-Umsatz bei 1.639,35 Mio. $ gegenüber einem Konsens von 1.507,98 Mio. $, was einer Überschreitung von 8,71 % entspricht. Das tatsächliche EBITDA von $1.311,34 Millionen übertraf die Schätzung von $1.176,21 Millionen um 11,49%. Die Aktie bewegte sich am 30. Januar nur um 0,80 %, was darauf hindeutet, dass sich die Anleger eher auf die Prognosen für 2026 konzentrierten, als dass sie die Übererfüllung feierten.
Eine Zahl erfordert Kontext: Der für das vierte Quartal ausgewiesene FFO enthielt eine einmalige Belastung in Höhe von 120,7 Mio. USD nach Steuern im Zusammenhang mit der Umstrukturierung von Catalyst Brands im Wert von 0,31 USD je verwässerter Aktie. Das zugrunde liegende Geschäft war stärker, als die Headline-Zahl vermuten lässt.
In der Bilanz weist TIKR eine LTM-Nettoverschuldung von 28.376,37 Mio. $ und ein LTM-EBITDA von 4.639,43 Mio. $ aus, was einem Verhältnis Nettoverschuldung/EBITDA von 5,96x entspricht. Simon beendete das Jahr 2025 mit einer Liquidität von mehr als 9 Mrd. $ und änderte seine revolvierende Kreditfazilität in Höhe von 5,0 Mrd. $ im März 2026 zu verbesserten Bedingungen, ein Zeichen für das anhaltende Vertrauen der Kreditgeber.
TIKR Erweiterte Modellanalyse
- Aktueller Kurs: $202,12
- Kursziel (Mitte): ~$263
- Mögliche Gesamtrendite: ~30%
- Annualisierter IRR: ~6% / Jahr
Das Mid-Case-Modell von TIKR bewertet SPG bis zum 31. Dezember 2030 mit ca. 263 $, wobei ein CAGR der Einnahmen von ca. 5,5 % und eine Nettogewinnmarge von ca. 38,5 % angenommen wird. Das entspricht einer Gesamtrendite von etwa 30 % über 4,6 Jahre oder etwa 6 % auf Jahresbasis vor Dividenden. Mit der SPG-Dividendenrendite von 4,4 % bei den aktuellen Kursen könnte die annualisierte Gesamtrendite für langfristige Inhaber bei 10 % liegen.
Das mittlere Ertragswachstum wird von zwei Faktoren bestimmt. Der erste ist die Mieteskalation: Simon vermietet auslaufende Mietverträge zu höheren Mieten in einem Portfolio, das zu mehr als 96 % ausgelastet ist, was die Preissetzungsmacht bei minimalem Zusatzkapital erhöht. Der zweite ist die Erzielung von NOI aus der aktiven 1,5-Milliarden-Dollar-Pipeline und der größeren 4-Milliarden-Dollar-Schattenpipeline, die ab 2027 einen Beitrag leisten wird. Der Treiber für die freie Cashflow-Marge ist die operative Hebelwirkung: Nahezu jeder zusätzliche Mietdollar fließt bei diesen Belegungsniveaus in das EBITDA ein, wodurch das Unternehmen eine EBITDA-Marge von 78,8 % halten konnte, während die Investitionsausgaben stiegen.
Das Hauptrisiko ist eine zweite Welle von Mieterkonkursen über Saks und Catalyst Brands hinaus. Angenommen, der tarifbedingte Druck breitet sich auf die Bekleidungsanbieter im mittleren Segment aus, dann wird die Annahme einer Auslastung von 96 % und mehr hinfällig. Das sekundäre Risiko ist die Verzögerung von Genehmigungen: Wenn sich der Beginn der Mischnutzung von 2027 auf 2029 verschiebt, wird der Katalysator für die Neubewertung der Entwicklung um zwei Jahre verschoben.
Das von 21 Analysten (8 "Kaufen", 1 "Outperform" und 12 "Halten") ermittelte Kursziel von ca. 209 $ impliziert ein Aufwärtspotenzial von nur etwa 3 %. Die Vorsicht der Marktteilnehmer spiegelt die Zinssensitivität wider: Bei einem Verhältnis von 5,96x Nettoverschuldung/EBITDA und einem NTM EV/EBITDA von 18,81x ist SPG in absoluten Zahlen nicht billig. Der mittlere Fall von TIKR übertrifft das Ziel der Straße, weil er die Pipeline und die Option für Einzelhandelsmedien berücksichtigt, die der aktuelle Konsensmultiplikator nicht einpreist.
Fazit
Die Zahl, auf die man bei der heutigen Telefonkonferenz für das erste Quartal achten sollte, ist das NOI-Wachstum der inländischen Immobilien im Vergleich zu den vom Management am 2. Februar prognostizierten 3 %. Ein Wert von 3 % oder mehr bestätigt, dass die Vermietungsdynamik durch die Übergangsphase und den Tariflärm intakt ist. Bei einem niedrigeren Wert wird der FFO-Bereich für das Gesamtjahr in Frage gestellt. Achten Sie auch auf Updates zur Umstellung der Saks Off Fifth-Vermietung und darauf, ob das Einzelhandelsmediennetzwerk bereits messbare Einnahmen erzielt hat.
Die Simon Property Group tritt in die Nach-David-Simon-Ära ein, generiert Rekord-Cashflows aus einem unersetzlichen Portfolio, hat einen neuen CEO, der einen 4-Milliarden-Dollar-Entwicklungsplan aufgestellt hat, und eine Daten-Monetarisierungsgeschichte, die der Markt noch nicht eingepreist hat.
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