Principais conclusões:
- Crescimento da receita: Os lucros AFFO por ação cresceram 5,3% no terceiro trimestre, impulsionados por reajustes de aluguel e aquisições seletivas.
- Projeção de preço: Com base na execução atual, as ações da VICI podem chegar a US$ 33,84 em dezembro de 2027.
- Ganhos potenciais: Essa meta implica um retorno total de 20,5% em relação ao preço atual de US$ 28,08.
- Retorno anual: Os investidores poderão observar um crescimento de aproximadamente 10,2% nos próximos 1,9 anos.
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A VICI Properties(VICI) acaba de adicionar seu 14º inquilino com a transação da Clairvest envolvendo o MGM Northfield Park. O REIT focado em jogos aumentou o AFFO por ação em 5,3% em relação ao ano anterior no terceiro trimestre, demonstrando resiliência durante as condições incertas do mercado.
- O CEO Ed Pitoniak está executando uma estratégia de alocação de capital disciplinada que se concentra na qualidade em vez da quantidade.
- Com uma alavancagem de 5x da dívida em relação ao EBITDA e margens superiores a 90%, a VICI mantém um dos modelos mais eficientes no setor de arrendamento triplo líquido.
- A empresa declarou seu oitavo aumento anual consecutivo de dividendos, elevando o pagamento trimestral em 4%, para US$ 0,45 por ação.
Apesar dos ventos contrários de curto prazo nas viagens de lazer em Las Vegas, as ações da VICI são negociadas a US$ 28,08, oferecendo vantagens para os investidores que reconhecem o balanço patrimonial sólido e os esforços de diversificação da empresa.
O que o modelo diz sobre as ações da VICI Properties
Analisamos a transformação da VICI em uma potência imobiliária diversificada e experimental com relacionamentos inigualáveis com os locatários.
A empresa é proprietária de quase 2,5 milhões de metros quadrados de espaço para convenções na Las Vegas Strip, o que a posiciona para se beneficiar do crescente domínio da cidade nos negócios em grupo.
A administração está explorando a expansão para a infraestrutura de esportes universitários e outros setores de experiência além dos tradicionais jogos de cassino.
Usando uma previsão de crescimento de receita anual de 3,5% e uma margem operacional de 95,3%, nosso modelo projeta que o preço das ações subirá para US$ 33,84 em 1,9 anos. Isso pressupõe um múltiplo de 9,4x entre preço e lucro.
Isso representa uma compressão das médias históricas de P/L da VICI de 11,2x (um ano) e 12,9x (três anos).
O múltiplo mais baixo reconhece a incerteza de curto prazo em torno da revisão do portfólio regional do Caesars e das tendências de lazer mais brandas de Las Vegas.
O valor real está no modelo de arrendamento triplo líquido da VICI, que gera margens de mais de 90%; seus escalonamentos de aluguel proporcionam um crescimento previsível do fluxo de caixa; e a desenvoltura da administração para enfrentar os desafios dos inquilinos, mantendo a qualidade do crédito.
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O modelo de avaliação da TIKR permite que você insira suas próprias premissas para o crescimento da receita, as margens operacionais e o múltiplo P/E de uma empresa, e calcula os retornos esperados da ação.
Aqui está o que usamos para as ações da VICI:
1. Crescimento da receita: 3.5%
O crescimento da VICI está centrado em escalonamentos contratuais de aluguel e implantação seletiva de capital. Os contratos de locação da empresa incluem aumentos de aluguel anuais incorporados, proporcionando visibilidade do crescimento da receita de base sem investimento de capital significativo.
A administração espera manter a alavancagem no limite inferior de sua faixa-alvo de 5x-5,5x. Essa abordagem disciplinada prioriza a solidez do balanço patrimonial em detrimento de uma expansão agressiva.
A empresa está explorando novas oportunidades em infraestrutura de esportes universitários e outros setores de experiência. Esses investimentos podem acelerar o crescimento se a administração identificar ativos que atendam a seus critérios rigorosos de investimento em termos de durabilidade, qualidade de crédito e retornos ajustados ao risco.
2. Margens operacionais: 95.3%
A VICI opera um dos modelos imobiliários mais eficientes. Com as despesas gerais e administrativas representando apenas 1,6% da receita, a empresa alcança margens na faixa de 90% após a exclusão de itens não monetários.
A estrutura de arrendamento triple-net transfere as despesas operacionais para os locatários, permitindo que a VICI gere um fluxo de caixa substancial com o mínimo de despesas gerais.
Essa eficiência permite que a empresa aumente o AFFO por ação mesmo durante períodos de atividade de investimento limitada.
3. Múltiplo P/E de saída: 9,4x
Atualmente, o mercado avalia a VICI em 9,9x os lucros. Presumimos que o P/L será ligeiramente reduzido para 9,4x durante nosso período de previsão.
As dúvidas sobre o portfólio de cassinos regionais da Caesars e as tendências de lazer mais brandas em Las Vegas pesam sobre o múltiplo. No entanto, os reajustes contratuais de aluguel da VICI, a base diversificada de locatários e o sólido balanço patrimonial devem sustentar uma avaliação razoável à medida que essas incertezas se resolverem.
O histórico da empresa de enfrentar com sucesso os desafios dos locatários - de alienações de ativos a alterações de contratos de locação - demonstra a capacidade da administração de proteger o valor do acionista em vários ciclos de mercado.
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O que acontece se as coisas melhorarem ou piorarem?
Os REITs enfrentam ciclos econômicos e desafios específicos dos locatários. Veja como as ações da VICI podem se comportar em diferentes cenários até dezembro de 2030:
- Cenário baixo: se o crescimento da receita desacelerar para 2,8% e a margem for reduzida, os investidores ainda terão um retorno total de 25,8% (6,0% ao ano).
- Caso médio: Com um crescimento de 3,1% e as margens permanecendo nos níveis atuais, esperamos um retorno total de 46,6% (10,2% ao ano).
- Caso alto: Se a administração acelerar a implantação em novos setores e, ao mesmo tempo, mantiver a expansão da margem com crescimento de 3,4%, o retorno poderá chegar a 67,0% no total (14,0% ao ano).
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A faixa reflete a execução dos relacionamentos com os locatários, o sucesso na diversificação além dos jogos de cassino e o momento de novas oportunidades de investimento.
Na hipótese baixa, os desafios do portfólio da Caesars se arrastam, ou Las Vegas permanece fraca até 2027.
No caso alto, a demanda por convenções se recupera com força, os investimentos em esportes universitários ganham força e a VICI expande sua lista de locatários com operadores experimentais de alta qualidade.
Quanto as ações da VICI Properties podem subir a partir de agora?
Com a nova ferramenta Valuation Model da TIKR, você pode estimar o preço potencial de uma ação em menos de um minuto.
São necessárias apenas três entradas simples:
- Crescimento da receita
- Margens operacionais
- Múltiplo P/E de saída
Se você não tiver certeza do que inserir, a TIKR preenche automaticamente cada entrada usando as estimativas de consenso dos analistas, fornecendo um ponto de partida rápido e confiável.
A partir daí, o TIKR calcula o preço potencial das ações e os retornos totais nos cenários de alta, base e baixa para que você possa ver rapidamente se uma ação parece subvalorizada ou supervalorizada.
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