主な要点
- 収益の伸び：第3四半期の1株当たりAFFO利益は5.3％増、賃料のエスカレーターと選別的買収が牽引。
- 価格予測：現在の執行に基づき、VICI株は2027年12月までに33.84ドルに達する可能性がある。
- 潜在的利益：この目標は、現在の28.08ドルから20.5％のトータルリターンを意味する。
- 年間リターン：投資家は、今後1.9年間で約10.2％の成長を見ることができる。
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ヴィシー・プロパティーズ（VICI）は、MGMノースフィールドパークを含むクレアベストの取引により、14番目のテナントを追加した。ゲーム特化型REITは第3四半期に1株当たりAFFOを前年同期比5.3％増とし、不透明な市場環境下での回復力を示した。
- CEOのエド・ピトニアック氏は、量より質を重視する規律ある資本配分戦略を実行している。
- 有利子負債対EBITDAレバレッジは5倍、マージンは90％を超え、VICIはトリプルネットリース部門で最も効率的なモデルを維持している。
- 同社は8期連続の増配を宣言し、四半期配当は4％増の1株当たり0.45ドルとなった。
ラスベガスのレジャー旅行には当面逆風が吹くものの、VICIの株価は28.08ドルで取引されており、同社の強固なバランスシートと多角化努力を認める投資家には上昇余地がある。
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モデルによるVICIプロパティーズ株の評価
私たちは、VICIが比類のないテナント関係を持つ、多角的な体験型不動産の大企業へと変貌を遂げたと分析している。
同社は、ラスベガス・ストリップに約600万平方フィートのコンベンション・スペースを所有しており、団体ビジネスにおけるラスベガスの優位性拡大から利益を得ることができる。
経営陣は、伝統的なカジノ・ゲーミングにとどまらず、大学スポーツ・インフラやその他の体験型分野への進出を模索している。
年間収益成長率3.5％、営業利益率95.3％を予測し、株価は1.9年後に33.84ドルまで上昇すると予測。これは株価収益倍率9.4倍を想定している。
これは、VICIの過去のPER平均11.2倍（1年後）、12.9倍（3年後）より縮小している。
この低い倍率は、シーザーズの地域ポートフォリオの見直しやラスベガスのレジャー動向の軟化など、短期的な不確実性を反映している。
真の価値は、90％以上のマージンを生み出すVICIのトリプルネットリース・モデル、予測可能なキャッシュフロー成長をもたらす賃料エスカレーター、信用力を維持しながらテナントの課題を乗り切る経営陣の機知にある。
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TIKRのバリュエーション・モデルでは、企業の収益成長率、営業利益率、PER倍率について独自の仮定を設定し、株価の期待リターンを計算することができます。
以下は、VICI株に使用したものである：
1.収益成長率 3.5%
VICIの成長の中心は、契約賃料のエスカレーターと選択的資本配備である。同社のリース契約には年間賃料の値上げが組み込まれており、多額の設備投資をしなくてもベースラインの収益成長が見込める。
経営陣は、レバレッジを5倍から5.5倍の目標レンジの下限に維持すると見込んでいる。この規律あるアプローチは、積極的な拡大よりもバランスシートの強さを優先するものである。
同社は、大学スポーツのインフラやその他の体験型セクターにおける新たな機会を模索している。経営陣が耐久性、信用力、リスク調整後リターンに関する厳格な投資基準を満たす資産を特定すれば、これらの投資は成長を加速させる可能性がある。
2.営業利益率 95.3%
VICIは最も効率的な不動産モデルの1つを運営している。G&Aが売上高のわずか1.6%を占めるだけで、非現金項目を除いたマージンは90%台後半を達成している。
トリプル・ネット・リースの仕組みにより、営業経費はテナントに移転され、VICIは最小限の経費で多額のキャッシュフローを生み出すことができる。
この効率性により、投資活動が限定的な期間であっても、1株当たりAFFOを成長させることができる。
3.出口PER倍率：9.4倍
現在、市場はVICIを9.9倍の利益で評価している。予想期間中、PERは9.4倍まで若干低下すると思われる。
シーザーズのリージョナル・カジノ・ポートフォ リオやラスベガスのレジャー動向の軟化が、この倍率の重 要因となっている。しかし、VICIの契約賃料エスカレーター、多様なテナント基盤、強固なバランスシートは、こうした不確定要素が解消されるにつれ、妥当な評価を支えるだろう。
資産売却からリース変更に至るまで、テナントの難題をうまく切り抜けてきた同社の実績は、さまざまな市場サイクルを通じて株主価値を守る経営陣の能力を実証している。
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状況が好転した場合、あるいは悪化した場合はどうなるか？
REITは景気サイクルやテナント特有の課題に直面します。ここでは、2030年12月までの様々なシナリオの下で、VICIの株価がどのように推移する可能性があるかを示します：
- 低位ケース：収益の伸びが2.8%に鈍化し、利ざやが縮小しても、投資家は25.8%のトータル・リターン（年率6.0%）を見込む。
- ミッドケース：成長率3.1%、マージンが現在の水準を維持した場合、トータル・リターンは46.6%（年率10.2%）を見込む。
- ハイケース：3.4% の成長率でマージンの拡大を維持しながら、経営陣が新セクターへの展開を加速した場合、リターンは合計67.0%（年率14.0%）に達する可能性がある。
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このレンジは、テナントとの関係、カジノゲーミング以外の多角化の成功、新たな投資機会のタイミングを反映している。
低いケースでは、シーザーズのポートフォリオの課題が長引くか、ラスベガスが2027年まで軟調に推移する。
高いケースでは、コンベンション需要が力強く回復し、大学スポーツへの投資が牽引役となり、VICIは質の高い体験型事業者でテナント名簿を拡大する。
VICIプロパティーズの株価は、今後どの程度上昇するだろうか？
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