Wichtigste Statistiken
- Aktueller Kurs: ~$201 (11. Mai 2026)
- Q1 2026 Umsatz: $1.63B, 19% mehr als im Vorjahr
- Q1 2026 Immobilien FFO: $1.2B, oder $3.17 pro Aktie, plus 7.5% gegenüber dem Vorjahr
- Q1 2026 Berichtetes FFO/Aktie: $2.91
- Q1 2026 NOI-Wachstum bei Inlandsimmobilien: +6,7% im Jahresvergleich
- Malls & Premium Outlets Auslastung: 96,0%, 10 Basispunkte höher als im Vorjahr
- Einzelhandelsumsatz pro Quadratfuß: $819, plus 11,8% im Jahresvergleich
- Immobilien-FFO-Prognose 2026 (aktualisiert): $13,10-$13,25 pro Aktie (gegenüber $12,73 im Jahr 2025)
- TIKR-Modell-Kursziel: $240 (mittlerer Fall)
- Implizites Aufwärtspotenzial: ~19% vom aktuellen Kurs
Simon Property Group Q1 2026 Ergebnisse: FFO steigt um 7,5%, da Auslastung und Einzelhandelsumsätze anziehen
Der Immobilien-FFO erreichte im Q1 2026 $1,2B oder $3,17 pro Aktie - ein Anstieg von 7,5% gegenüber $2,95 pro Aktie im Vorjahreszeitraum.
Die Aktie der Simon Property Group(SPG) eröffnete das Jahr mit Ergebnissen, die den Plan des Managements übertrafen, angetrieben durch Belegungszuwächse, erhöhten Kundenverkehr und höhere Einzelhandelsumsätze auf allen wichtigen Plattformen.
Der Einzelhandelsumsatz auf Portfolioebene lag im Quartal bei 819 US-Dollar pro Quadratmeter, ein Plus von 11,8 % gegenüber dem Vorjahr, bei einem vergleichbaren Umsatzwachstum von 6,5 %.
Das Gesamtverkaufsvolumen stieg im Quartal um 8,8 % und in den letzten 12 Monaten um 5,6 %, ein Zeichen dafür, dass die Re-Merchandising-Bemühungen in Kategorien wie Luxus, Schmuck, Athleisure und Junioren messbare Ergebnisse erzielen.
Simon unterzeichnete im ersten Quartal mehr als 1.100 Mietverträge mit einer Gesamtfläche von über 4,7 Millionen Quadratmetern, wobei etwa 25 % dieses Volumens aus neuen Abschlüssen stammen.
Die neu abgeschlossenen Mietverträge liegen 20 % bis 25 % über den Neuvermietungsraten von vor einem Jahr, so CEO Eli Simon in der Telefonkonferenz zu den Ergebnissen von Q1 2026.
Der NOI von Inlandsimmobilien stieg im Jahresvergleich um 6,7 %, wobei etwa 120 Basispunkte dieses Wachstums auf die im November 2025 abgeschlossene Übernahme der restlichen Taubman-Anteile durch Simon zurückzuführen sind.
Malls und Premium Outlets beendeten das erste Quartal mit einer Auslastung von 96,0 %, 10 Basispunkte mehr als im Vorjahr, während The Mills eine Auslastung von 99,2 % erreichte, 80 Basispunkte mehr.
Die durchschnittliche Mindestgrundmiete für Malls und Premium Outlets stieg im Jahresvergleich um 5,2 %, die für The Mills um 9,1 %.
Simon hob seine Immobilien-FFO-Prognose für das Gesamtjahr 2026 auf eine Spanne von 13,10 bis 13,25 US-Dollar pro Aktie an, gegenüber 12,73 US-Dollar pro Aktie im Jahr 2025 - ein Anstieg um 5 % in der Mitte.
Was die Kapitalrückflüsse betrifft, so hat Simon für das zweite Quartal eine Dividende von 2,25 $ pro Aktie ausgeschüttet, 0,15 $ oder 7,1 % mehr als im Vorjahr, zahlbar am 30. Juni.
Während des Quartals kaufte Simon etwa 965.000 Aktien für 175 Mio. $ zu einem Durchschnittspreis von 181,59 $ pro Aktie zurück, so CFO Brian McDade auf der Q1 2026 Earnings Call.
Die Bilanz schloss im ersten Quartal mit einer Liquidität von etwa 8,7 Mrd. US-Dollar und einem Verhältnis von Nettoverschuldung zu EBITDA von 5,0x.
Derzeit laufen Entwicklungsprojekte in 29 Zentren, wobei Simons Anteil an den Nettokosten bei 1,06 Mrd. $ liegt, bei einer gemischten Rendite von 9 %.
Simon hat darüber hinaus weitere Projekte im Wert von 1 Mrd. USD, deren Baubeginn in diesem Jahr erwartet wird, und etwa weitere 3 Mrd. USD in der längerfristigen Pipeline.
Der einzige Schwachpunkt im Quartal war der Lebensmittel- und Getränkebereich, wo die Umsätze ungefähr gleich blieben, ein Trend, den Eli Simon auf die allgemeine Schwäche im Restaurantsektor zurückführt.
Die von internationalen Touristen abhängigen Standorte, insbesondere Woodbury Common, erzielten ebenfalls eine unterdurchschnittliche Leistung - Woodburys Umsatz lag bei etwa 2,5 % gegenüber 6,5 % im gesamten Portfolio -, was auf den geringeren Besucherverkehr aus Europa und Kanada zurückzuführen ist.
Finanzdaten
Die Gewinn- und Verlustrechnung für das erste Quartal 2026 zeigt, dass die operativen Margen im Vergleich zum Vorquartal gesunken sind, obwohl sich das Umsatzwachstum beschleunigt hat, was auf steigende Betriebskosten wie Immobilienkosten und Abschreibungen zurückzuführen ist.
Die Gesamteinnahmen wuchsen stetig von $1,46 Mrd. im 2. Quartal 2024 auf $1,58 Mrd. im 4. Quartal 2024, fielen dann auf $1,47 Mrd. im 1. Quartal 2025 zurück, bevor sie wieder anstiegen und im 4. Quartal 2025 $1,79 Mrd. und im 1. Quartal 2026 $1,76 Mrd. (gerundet) erreichten, was einem Anstieg von 19 % im Jahresvergleich entspricht.
Die Mieteinnahmen folgten einer ähnlichen Entwicklung und stiegen von 1,32 Mrd. USD im zweiten Quartal 2024 auf 1,63 Mrd. USD im ersten Quartal 2026, was ein anhaltendes Wachstum der Mieteinnahmen im gesamten Portfolio widerspiegelt.
Die Betriebseinnahmen stiegen von 730 Mio. USD im ersten Quartal 2025 auf 760 Mio. USD im ersten Quartal 2026, was einem Anstieg von 4,7 % gegenüber dem Vorjahr entspricht - die Betriebsmarge ging jedoch stark zurück und fiel von 49 % im ersten Quartal 2025 auf 43 % im ersten Quartal 2026.
Dieser Margenrückgang spiegelt einen Anstieg der Gesamtbetriebskosten von 750 Mio. USD im ersten Quartal 2025 auf 990 Mio. USD im ersten Quartal 2026 wider, wobei die Immobilienkosten im gleichen Zeitraum von 270 Mio. USD auf 350 Mio. USD und die Abschreibungen von 330 Mio. USD auf 460 Mio. USD stiegen.
Das sequenzielle Bild verstärkt den Trend: Die operativen Margen lagen von Q2 2024 bis Q4 2024 zwischen 50% und 53%, rutschten in den ersten drei Quartalen 2025 in den Bereich 49%-51% und sanken dann auf 43% in Q1 2026.
McDade merkte auf der Gewinnmitteilung für das 1. Quartal 2026 an, dass höhere Zinsaufwendungen und niedrigere Zinserträge zusammengenommen im 1. Quartal eine Belastung von 0,05 $ pro Aktie im Vergleich zum Vorjahr darstellten - und dass der Gegenwind durch die Zinsdynamik für das gesamte Jahr bei etwa 0,25 $ pro Aktie in der Mitte der derzeitigen Bedingungen erwartet wird.
Die FFO-Zahl für Immobilien - 3,17 US-Dollar pro Aktie - ist der beste Indikator für die zugrunde liegende Cash-Generierung der Simon Property Group-Aktie, wenn man die beschleunigten Ausgaben für Aktienvergütungen und andere Kosten für Plattforminvestitionen herausrechnet, die den ausgewiesenen FFO auf 2,91 US-Dollar pro Aktie reduziert haben.
Was sagt das Bewertungsmodell aus?
Das Mid-Case-Modell von TIKR bewertet die Simon Property Group-Aktie mit 240 $, was ein Aufwärtspotenzial von ca. 19 % gegenüber dem aktuellen Kurs von ~201 $ bedeutet.
Das Modell geht von einem Umsatzwachstum von 4,7 % CAGR bis 2035 und einer Nettogewinnmarge von ca. 36 % im mittleren Fall aus - Annahmen, die im Vergleich zu der 8,3 %igen Umsatz-CAGR, die Simon im letzten Jahr verzeichnete, und der 37 %igen Nettogewinnmarge im selben Zeitraum angemessen erscheinen.
Das hohe Kursziel von 365 $ impliziert eine Gesamtrendite von ca. 82 %, basierend auf einer durchschnittlichen jährlichen Umsatzsteigerung von 5,2 % und einer Nettogewinnmarge von ca. 37 %.
Das niedrige Kursziel von 259 $ - das wiederum über dem aktuellen Kurs liegt - basiert auf einer CAGR von 4,3 % bei den Einnahmen und einer Nettogewinnmarge von fast 35 %, was darauf hindeutet, dass das Modell bei diesem Kurs nur eine begrenzte Abwärtsspanne sieht.
Der annualisierte IRR im mittleren Fall liegt bei 5,2 %, was bescheiden ist, aber mit einem qualitativ hochwertigen REIT mit nahezu vollständiger Auslastung und einer um 7 % wachsenden Dividende übereinstimmt.
Das FFO-Wachstum von 7,5 % im ersten Quartal und die Anhebung der Prognosen stärken die mittleren Annahmen eher, als dass sie sie belasten, und die Anhebung der Prognosen auf 13,10 bis 13,25 $ pro Aktie bringt das FFO-Wachstum für das gesamte Jahr genau auf Kurs.
Der Investment Case für die Aktie der Simon Property Group wird nach diesem Quartal zunehmend stärker - die operativen Fundamentaldaten übertrafen die Planungen, die Prognoseerhöhung war sinnvoll, und die Bilanz ist weiterhin in der Lage, die Entwicklungspipeline ohne Kapitalbeschränkungen zu finanzieren.
Die Q1-Ergebnisse der Simon Property Group-Aktie waren operativ sauber - aber die eigentliche Debatte ist, ob 19 % Aufwärtspotenzial eine ausreichende Entschädigung für einen REIT ist, bei dem die Margenkompression real ist, die Zinsausgaben ein bekannter Gegenwind sind und der Wachstumsmotor von der Ausführung einer Multi-Milliarden-Dollar-Entwicklungspipeline über Jahre, nicht über Quartale, abhängt.
Simons Q1-Ergebnisse waren operativ stark, aber um diese Dynamik aufrechtzuerhalten, muss das inländische NOI-Wachstum für das gesamte Jahr bei über 5 % liegen, die Neuvermietungsmieten müssen weiterhin 20 % bis 25 % über dem Vorjahresniveau liegen und die Entwicklungspipeline im Wert von 1 Mrd. USD muss eine Mischrendite von 9 % oder mehr erzielen.
Der Zinsaufwand bleibt eine bekannte Belastung, wobei für das Gesamtjahr ein Gegenwind von etwa 0,25 USD pro Aktie erwartet wird.
Auf der anderen Seite sind die operativen Margen von 49 % im ersten Quartal 2025 auf 43 % im ersten Quartal 2026 gesunken, da die Abschreibungen und Immobilienkosten gestiegen sind, und dieser Druck könnte sich mit dem Wachstum der Pipeline noch verstärken.
Vom Tourismus abhängige Standorte wie Woodbury hinken dem Portfoliodurchschnitt um mehr als 400 Basispunkte hinterher, und der IRR von 5,2 % des Mid-Case-Modells positioniert SPG eher als eine langfristige Halteposition denn als eine kurzfristige Neubewertungsstory.
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Wir bei TIKR sind der Meinung, dass jeder Anleger seine eigene Due-Diligence-Prüfung durchführen sollte. Die Informationen in diesem Artikel dienen nur der Aufklärung und sind keine Anlageberatung. Bevor Sie eine Anlageentscheidung treffen, sollten Sie Ihre eigene finanzielle Situation, Ihre Risikotoleranz und Ihre Anlageziele beurteilen.
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