Principais estatísticas
- Preço atual: ~$ 201 (11 de maio de 2026)
- Receita do 1º trimestre de 2026: US$ 1,63 bilhão, aumento de 19% em relação ao ano anterior
- FFO do setor imobiliário no 1º trimestre de 2026: US$ 1,2 bilhão, ou US$ 3,17 por ação, um aumento de 7,5% em relação ao ano anterior
- FFO/ação reportado no 1º trimestre de 2026: $2.91
- Crescimento do NOI de propriedades domésticas no 1º trimestre de 2026: +6,7% em relação ao ano anterior
- Ocupação de shoppings e outlets premium: 96,0%, aumento de 10 pontos-base em relação ao ano anterior
- Vendas do varejista por metro quadrado: US$ 819, aumento de 11,8% em relação ao ano anterior
- Orientação de FFO para o setor imobiliário em 2026 (atualizada): US$ 13,10-US$ 13,25 por ação (vs. US$ 12,73 em 2025)
- Preço-alvo do modelo TIKR: US$ 240 (caso médio)
- Aumento implícito: ~19% em relação ao preço atual
Lucro do Simon Property Group no primeiro trimestre de 2026: FFO aumenta 7,5% com a aceleração da ocupação e das vendas no varejo
O FFO imobiliário atingiu US $ 1.2 bilhão, ou US $ 3.17 por ação, no primeiro trimestre de 2026 - um aumento de 7.5% em relação aos US $ 2.95 por ação no período do ano anterior.
As ações do Simon Property Group(SPG) abriram o ano com resultados que excederam o plano da própria administração, impulsionados por ganhos de ocupação, aumento do tráfego de compradores e vendas mais altas de varejistas em todas as principais plataformas.
O número de vendas de varejo no nível do portfólio foi de US$ 819 por pé quadrado no trimestre, um aumento de 11,8% em relação ao ano anterior, com crescimento de vendas comparáveis de 6,5%.
O volume total de vendas aumentou 8,8% no trimestre e 5,6% ao longo dos últimos 12 meses, um sinal de que os esforços de remerchandising estão produzindo resultados mensuráveis em todas as categorias, incluindo luxo, joias, atletismo e juniores.
A Simon assinou mais de 1.100 contratos de aluguel, totalizando mais de 4,7 milhões de pés quadrados no primeiro trimestre, com aproximadamente 25% desse volume proveniente de novos negócios.
Os novos aluguéis assinados estão 20% a 25% acima das taxas de novos aluguéis de um ano atrás, de acordo com o CEO Eli Simon na teleconferência de resultados do primeiro trimestre de 2026.
O NOI de propriedades domésticas cresceu 6,7% em relação ao ano anterior, com aproximadamente 120 pontos-base desse crescimento atribuíveis à aquisição pela Simon dos interesses remanescentes da Taubman, concluída em novembro de 2025.
A ocupação dos shoppings e Premium Outlets encerrou o primeiro trimestre em 96,0%, um aumento de 10 pontos-base em relação ao ano anterior, enquanto o The Mills atingiu 99,2% de ocupação, um aumento de 80 pontos-base.
O aluguel mínimo básico médio para Malls e Premium Outlets aumentou 5,2% em relação ao ano anterior, e o The Mills aumentou 9,1%.
A Simon elevou sua orientação de FFO de imóveis para o ano inteiro de 2026 para uma faixa de US$ 13,10 a US$ 13,25 por ação, acima dos US$ 12,73 por ação em 2025 - um aumento de 5% no ponto médio.
Em relação ao retorno de capital, a Simon declarou um dividendo para o segundo trimestre de US$ 2,25 por ação, um aumento de US$ 0,15 ou 7,1% em relação ao ano anterior, a ser pago em 30 de junho.
Durante o trimestre, a Simon recomprou aproximadamente 965.000 ações por US$ 175 milhões a um preço médio de US$ 181,59 por ação, de acordo com o CFO Brian McDade na teleconferência de resultados do primeiro trimestre de 2026.
O balanço patrimonial encerrou o primeiro trimestre com aproximadamente US$ 8,7 bilhões de liquidez e um índice de dívida líquida sobre EBITDA de 5,0x.
Os projetos de desenvolvimento estão atualmente em andamento em 29 centros, com a participação da Simon no custo líquido de US $ 1,06 bilhão, com um rendimento combinado de 9%.
A Simon também tem um adicional de US$ 1 bilhão em projetos que espera iniciar a construção este ano, e aproximadamente US$ 3 bilhões a mais no pipeline de longo prazo.
O setor de alimentos e bebidas foi o único ponto fraco do trimestre, com vendas comp. aproximadamente estáveis, uma tendência que a Eli Simon atribuiu a uma fraqueza mais ampla no setor de restaurantes.
Os locais dependentes de turistas internacionais, especialmente o Woodbury Common, também tiveram um desempenho abaixo da média - a compensação do Woodbury foi de aproximadamente 2,5% contra 6,5% de todo o portfólio - refletindo a redução do tráfego de visitantes europeus e canadenses.
Finanças
A demonstração de resultados do primeiro trimestre de 2026 mostra a compressão das margens operacionais trimestre a trimestre, mesmo com a aceleração do crescimento da receita, impulsionada pelo aumento das despesas operacionais nos custos de propriedade e depreciação.
A receita total cresceu constantemente de US$ 1,46 bilhão no segundo trimestre de 2024 para US$ 1,58 bilhão no quarto trimestre de 2024, depois recuou para US$ 1,47 bilhão no primeiro trimestre de 2025 antes de subir novamente - atingindo US$ 1,79 bilhão no quarto trimestre de 2025 e US$ 1,76 bilhão (arredondado) no primeiro trimestre de 2026, um aumento de 19% em relação ao ano anterior.
As receitas de aluguel seguiram um arco semelhante, passando de US$ 1,32 bilhão no 2º trimestre de 2024 para US$ 1,63 bilhão no 1º trimestre de 2026, refletindo o crescimento sustentado da receita de aluguel em todo o portfólio.
A receita operacional aumentou de US$ 730 milhões no 1º trimestre de 2025 para US$ 760 milhões no 1º trimestre de 2026, um ganho de 4,7% em relação ao ano anterior, de acordo com a demonstração de resultados - mas as margens operacionais sofreram uma forte contração, caindo de 49% no 1º trimestre de 2025 para 43% no 1º trimestre de 2026.
Essa queda na margem reflete um aumento no total de despesas operacionais de US$ 750 milhões no 1º trimestre de 2025 para US$ 990 milhões no 1º trimestre de 2026, com as despesas de propriedade subindo de US$ 270 milhões para US$ 350 milhões e a depreciação e amortização passando de US$ 330 milhões para US$ 460 milhões no mesmo período.
O quadro sequencial reforça a tendência: as margens operacionais ficaram entre 50% e 53% do 2º trimestre de 2024 até o 4º trimestre de 2024, caíram para a faixa de 49%-51% nos três primeiros trimestres de 2025 e, em seguida, caíram para 43% no 1º trimestre de 2026.
McDade observou na teleconferência de resultados do 1T de 2026 que as despesas com juros mais altas e a receita de juros mais baixa combinadas representaram um arrasto de US$ 0,05 por ação em relação ao ano anterior no 1T - e que se espera que o vento contrário da dinâmica da taxa de juros para o ano inteiro seja de aproximadamente US$ 0,25 por ação no ponto médio das condições atuais.
O valor do FFO do setor imobiliário - US$ 3,17 por ação - é a leitura mais clara sobre a geração de caixa subjacente das ações do Simon Property Group, excluindo as despesas aceleradas de remuneração de ações e outros encargos de investimento em plataforma que reduziram o FFO divulgado para US$ 2,91 por ação.
O que diz o modelo de avaliação?
O modelo de caso médio da TIKR avalia as ações do Simon Property Group em US$ 240, o que implica um aumento de aproximadamente 19% em relação ao preço atual de aproximadamente US$ 201.
O modelo pressupõe um crescimento de receita de 4,7% CAGR até 2035 e uma margem de lucro líquido de aproximadamente 36% no cenário intermediário - suposições que parecem razoáveis em relação ao CAGR de receita de 8,3% que a Simon registrou no último ano e à margem de lucro líquido de 37% no mesmo período.
O cenário superior tem uma meta de preço de US$ 365, o que implica um retorno total de aproximadamente 82%, com base em um CAGR de receita de 5,2% e uma margem de lucro líquido de aproximadamente 37%.
A meta mínima de US$ 259 - ela própria acima do preço atual - usa um CAGR de receita de 4,3% e uma margem de lucro líquido próxima de 35%, sugerindo que o modelo vê uma desvantagem real limitada a esse preço.
A TIR anualizada no caso médio é de 5,2%, o que é modesto, mas consistente com um REIT de alta qualidade com ocupação quase total e um dividendo crescente de mais de 7%.
O crescimento de 7,5% do FFO no primeiro trimestre e o aumento da orientação reforçam as premissas do cenário intermediário, em vez de enfatizá-las, e o aumento da orientação para US$ 13,10 a US$ 13,25 por ação coloca o crescimento do FFO para o ano inteiro diretamente no caminho certo.
O caso de investimento para as ações do Simon Property Group está cada vez mais forte após este trimestre - os fundamentos operacionais excederam o planejado, o aumento da orientação foi significativo e o balanço patrimonial permanece em uma posição para financiar o pipeline de desenvolvimento sem restrição de capital.
Os resultados do primeiro trimestre das ações do Simon Property Group foram operacionalmente limpos - mas o verdadeiro debate é se 19% de aumento é uma compensação suficiente para um REIT em que a compressão da margem é real, a despesa com juros é um vento contrário conhecido e o motor de crescimento depende da execução de um pipeline de desenvolvimento de vários bilhões de dólares ao longo dos anos, não dos trimestres.
Os resultados do primeiro trimestre da Simon foram operacionalmente fortes, mas a manutenção desse impulso exige que o crescimento do NOI doméstico se mantenha acima de 5% durante todo o ano, que os aluguéis de novos aluguéis continuem 20% a 25% acima dos níveis do ano anterior e que o pipeline de desenvolvimento de US$ 1 bilhão seja entregue em um nível igual ou superior ao seu rendimento combinado de 9%.
As despesas com juros continuam sendo um empecilho conhecido, com a expectativa de que o vento contrário para o ano inteiro fique próximo de US$ 0,25 por ação.
No lado negativo, as margens operacionais foram reduzidas de 49% no 1º trimestre de 2025 para 43% no 1º trimestre de 2026, à medida que as despesas com depreciação e propriedade aumentaram, e essa pressão pode se aprofundar à medida que o pipeline cresce.
Os pontos de venda dependentes do turismo, como Woodbury, estão defasados em relação à média do portfólio em mais de 400 pontos-base, e a TIR de 5,2% do modelo de caso médio posiciona o SPG como uma manutenção de longa duração, em vez de uma história de reavaliação de curto prazo.
Você deve investir no Simon Property Group (SPG)?
Na TIKR, acreditamos que todo investidor deve fazer sua própria diligência. As informações contidas neste artigo são apenas para fins educativos e não constituem consultoria de investimento. Antes de tomar qualquer decisão de investimento, você deve avaliar sua própria situação financeira, tolerância a riscos e metas de investimento.
Dito isso, se quiser analisar mais profundamente as ações do Simon Property Group ou de qualquer outra empresa, a TIKR fornece dados financeiros de qualidade institucional, incluindo tendências de receita, histórico de margens, modelos de avaliação e estimativas de lucros, tudo em um só lugar.
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