Principais estatísticas das ações do Simon Property Group
- Preço atual: $202,12
- Preço-alvo (médio): ~$263
- Meta de rua: ~$209
- Potencial de retorno total: ~30%
- TIR anualizada: ~6% / ano
- Reação dos lucros (4º trimestre de 2025): +0.80% (1/30/26)
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O que aconteceu?
Os investidores em REITs de varejo passaram sete semanas digerindo um choque de liderança, e o veredicto até agora é de confiança cautelosa. O Simon Property Group (SPG) atingiu uma queda máxima de 12,55% em 24 de março, um dia depois que o presidente e CEO de longa data, David Simon, faleceu aos 64 anos após uma batalha contra o câncer. Desde então, a ação se recuperou totalmente, sendo negociada perto das máximas de 52 semanas, acima de US$ 202, rumo ao relatório de lucros do primeiro trimestre de 2026, o primeiro relatório trimestral do novo CEO Eli Simon.
Os otimistas dizem que a queda foi uma reação exagerada. Eli Simon, 38 anos, atuou como diretor de operações e foi o arquiteto operacional por trás da máquina de leasing que assinou mais de 17 milhões de pés quadrados de negócios no ano fiscal de 2025. Os ursos dizem que o risco de execução é real: ele está administrando seu primeiro ano completo como CEO e, ao mesmo tempo, integrando o Taubman Realty Group (TRG), lidando com a falência da Saks Global e entregando um pipeline de desenvolvimento ativo de US$ 1,5 bilhão. A principal questão é se ele conseguirá converter o pipeline de sombra de US$ 4 bilhões em receita dentro do prazo, ou se os prazos de permissão empurrarão o catalisador de reavaliação para 2029.
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O que Eli Simon disse no Citi e por que isso é mais importante agora
Em 3 de março, menos de três semanas antes da morte de David Simon, Eli Simon falou aos investidores na Miami Global Property CEO Conference 2026 do Citi. Na época, ele ainda era COO. Esses comentários são agora efetivamente sua declaração de abertura como CEO e contêm mais detalhes prospectivos do que a cobertura anterior havia capturado.
Com relação às tarifas, ele foi preciso. Dos cerca de 4.500 contratos de locação que a Simon assinou em 2025, apenas quatro ou cinco foram cancelados devido a preocupações com tarifas e, no início de março, esse número não havia mudado. "O pipeline de locação ainda é muito forte. Ainda está 15% acima de onde estava no mesmo período do ano passado", disse ele, "portanto, mesmo após cerca de 10 meses de ruído tarifário." Essa é uma referência limpa para ser testada em relação aos números atuais do primeiro trimestre.
Sobre a falência da Saks, Simon apresentou a matemática de relançamento mais clara já registrada. Simon possui 38 lojas Saks Off Fifth, pagando US$ 18 milhões em aluguel. A grande maioria está sendo rejeitada pelo processo de falência. Com base na metade já recuperada, a gerência espera que a conversão completa mais do que dobre o valor do aluguel de US$ 18 milhões. "Vamos pegar o box deles", disse Simon sobre um local no Silver Sands Premium Outlets. "Fica em um canto nobre do centro. E temos um acordo com um grande varejista que fará literalmente talvez 10 vezes o volume."
Sobre os projetos de desenvolvimento do pipeline de sombra de US$ 4 bilhões subscritos, mas ainda não iniciados, Simon confirmou que a maior parte da construção começará em 2027 e 2028. Os projetos emblemáticos de uso misto no Town Center de Boca Raton e no Fashion Valley de San Diego acrescentarão residências multifamiliares, varejo e restaurantes. Cerca de 40% do pipeline está nesses desenvolvimentos transformadores de uso misto. A única restrição, de acordo com Simon: "Não é uma questão de nosso desejo. Não é uma questão de nosso capital ou da demanda dos locatários. Apenas leva tempo para passar por alguns desses processos".
A parte menos abordada da apresentação foi a mídia de varejo. A Simon lançou uma rede de mídia de varejo em 2025 e possui um banco de dados de consumidores de aproximadamente 25 milhões de pessoas. O programa de fidelidade Simon+, lançado em novembro de 2025, acrescenta dados comportamentais mais granulares. "Esses 25 milhões de pessoas fazem parte de um grupo que gasta US$ 100 bilhões por ano em nossos ativos", observou Simon. A monetização por meio de publicidade e parcerias com varejistas está nos estágios iniciais, mas a gerência disse que "crescerá significativamente a partir daqui".
Os números que Eli Simon herdou
Os resultados de 2025 são os melhores da história da Simon. De acordo com os materiais de relações com investidores da empresa e os dados do TIKR:
- Receita total no ano fiscal de 2025: US$ 6.364,51 milhões, acima dos US$ 5.963,80 milhões em 2024
- Margem EBITDA do ano fiscal de 2025: 78,8% sobre a receita operacional
- FFO do setor imobiliário: US$ 4,8 bilhões para o ano inteiro, ou US$ 12,73 por ação (um recorde)
- Ocupação de shopping centers e outlets premium nos EUA: 96,4% no final do ano de 2025; The Mills em 99,2%
- Aluguel mínimo básico médio: US$ 60,97 por pé quadrado, um aumento de 4,7% em relação ao ano anterior
A administração orientou o FFO (fundos provenientes de operações, a principal métrica de ganhos de um REIT) de 2026 para US$ 13,00 a US$ 13,25 por ação. Eli Simon confirmou na conferência do Citi que a Simon gera mais de US$ 1,5 bilhão em fluxo de caixa além dos dividendos anualmente, financiando tanto o pipeline de desenvolvimento quanto o programa de recompra de ações de US$ 2,0 bilhões anunciado em fevereiro de 2026.
O quarto trimestre de 2025 superou as estimativas em todos os setores. De acordo com os dados da TIKR Beats & Misses, a receita real do quarto trimestre foi de US$ 1.639,35 milhões, contra um consenso de US$ 1.507,98 milhões, uma alta de 8,71%. O EBITDA real de US$ 1.311,34 milhões superou a estimativa de US$ 1.176,21 milhões em 11,49%. As ações movimentaram apenas +0,80% em 30 de janeiro, o que sugere que os investidores estavam concentrados na orientação para 2026, em vez de comemorarem a batida.
Um número requer contexto: O FFO relatado no quarto trimestre incluiu um encargo único de US$ 120,7 milhões após os impostos relacionado à reestruturação da Catalyst Brands, no valor de US$ 0,31 por ação diluída. As operações subjacentes foram mais fortes do que o número principal sugere.
No balanço patrimonial, a TIKR mostra uma dívida líquida LTM de US$ 28.376,37 milhões e um EBITDA LTM de US$ 4.639,43 milhões, para uma relação dívida líquida/EBITDA de 5,96x. A Simon encerrou 2025 com mais de US$ 9 bilhões de liquidez e alterou sua linha de crédito rotativo de US$ 5,0 bilhões em março de 2026 em termos aprimorados, um sinal de confiança contínua dos credores.
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Análise avançada do modelo TIKR
- Preço atual: $202,12
- Preço-alvo (médio): ~$263
- Potencial de retorno total: ~30%
- TIR anualizada: ~6% / ano
O modelo de caso médio da TIKR avalia o SPG em aproximadamente US$ 263 até 31 de dezembro de 2030, assumindo um CAGR de receita de cerca de 5,5% e uma margem de lucro líquido de cerca de 38,5%. Isso representa um retorno total de aproximadamente 30% em 4,6 anos, ou cerca de 6% anualizado antes dos dividendos. Com o rendimento de dividendos de 4,4% do SPG a preços atuais, o retorno total anualizado poderia se aproximar de 10% para os detentores de ações de longo prazo.
Dois fatores impulsionam o crescimento médio da receita. O primeiro é o aumento do aluguel: A Simon reloca aluguéis que estão expirando com aluguéis mais altos em um portfólio com mais de 96% de ocupação, aumentando o poder de precificação com um mínimo de capital incremental. O segundo é a captura de NOI de redesenvolvimento do pipeline ativo de US$ 1,5 bilhão e do pipeline sombra maior de US$ 4 bilhões que começa a contribuir a partir de 2027. O impulsionador da margem de fluxo de caixa livre é a alavancagem operacional: quase todos os dólares incrementais de aluguel caem no EBITDA nesses níveis de ocupação, que é como a empresa tem mantido margens de EBITDA de 78,8% enquanto as despesas de capital aumentam.
O principal risco é uma segunda onda de falências de locatários, além da Saks e da Catalyst Brands. Se a pressão tarifária se espalhar para as âncoras de vestuário de nível médio, a premissa de ocupação de mais de 96% se romperá. O risco secundário é o atraso na permissão: se o início do uso misto passar de 2027 para 2029, o catalisador de reavaliação do desenvolvimento será adiado por dois anos.
A meta de rua de aproximadamente US$ 209, de 21 analistas, com 8 compras, 1 desempenho superior e 12 retenções, implica apenas cerca de 3% de aumento. A cautela de Street reflete a sensibilidade à taxa: com 5,96x dívida líquida/EBITDA e um NTM EV/EBITDA de 18,81x, o SPG não é barato em termos absolutos. O caso intermediário da TIKR excede a meta de Street porque dá crédito ao pipeline e à opcionalidade da mídia de varejo que o múltiplo de consenso atual não considera.
Conclusão
O número a ser observado na teleconferência de hoje sobre o primeiro trimestre é o crescimento do NOI de propriedades domésticas em comparação com o piso de 3% que a administração orientou em 2 de fevereiro. Um valor igual ou superior a 3% confirma que o impulso do leasing está intacto durante a transição e o ruído tarifário. Abaixo disso, coloca em dúvida a faixa de FFO para o ano inteiro. Fique atento também a quaisquer atualizações sobre a conversão de nova locação da Saks Off Fifth e se a rede de mídia de varejo gerou alguma receita inicial mensurável.
O Simon Property Group entra em sua era pós-David Simon, gerando fluxos de caixa recordes a partir de um portfólio insubstituível, com um novo CEO que definiu claramente um roteiro de redesenvolvimento de US$ 4 bilhões e uma história de monetização de dados que o mercado ainda não precificou.
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