Principais Conclusões
- A McDonald's realizou seu 50º aumento anual consecutivo de dividendos em 17 de setembro, e a Realty Income declarou seu 136º aumento desde 1994 em 8 de setembro.
- Ambas são, em essência, proprietárias de imóveis: a McDonald's arrecadou US$ 10,44 bilhões em aluguel de seus franqueados em 2025, e a Realty Income aluga para 1.798 inquilinos.
- A Realty Income oferece um rendimento de dividendos de cerca de 6% e a McDonald's cerca de 3%, e cada dividendo é bem coberto por sua própria métrica.
- O número de ações da Realty Income é cerca de 3,7 vezes o que era em 2016, o que limitou o crescimento de seu AFFO por ação a cerca de 4,5% ao ano.
McDonald's (MCD) vende hambúrgueres, mas uma grande parte de seu dinheiro vem de aluguel: os franqueados pagaram US$ 10,44 bilhões em 2025, 63% de sua receita de franquias. Em 17 de setembro, aumentou seu dividendo trimestral em 4% para US$ 1,93 por ação, chamando-o de "um marco dourado com seu 50º ano consecutivo de aumentos de dividendos".
Uma proprietária pura atingiu seu próprio marco nove dias antes. Realty Income (O), que aluga para 1.798 inquilinos, declarou o que o CEO Sumit Roy chamou triunfantemente de "o 136º aumento de dividendos desde a listagem da Realty Income na Bolsa de Valores de Nova York em 1994".
Então, qual dividendo de proprietária cresce mais rápido nos próximos 10 anos?
| Métrica | McDonald's (MCD) | Realty Income (O) |
|---|---|---|
| Rendimento de dividendos projetado | 3,3% | 6,1% |
| Dividendo anual | US$ 7,72 (US$ 1,93 por trimestre) | US$ 3,258 (US$ 0,2715 por mês) |
| Crescimento de dividendos em 5 anos | 7,3% ao ano | 2,9% ao ano |
| Sequência | 50 anos consecutivos de aumentos | 136 aumentos desde 1994; 116 trimestrais consecutivos |
| Cobertura, último reportado | Índice de pagamento de dividendos em dinheiro, TTM: 67% | Índice de pagamento de AFFO, 2025: 75% |
| Cobertura, projetado | Índice de pagamento de dividendos em dinheiro, consenso 2026: 73% | Índice de pagamento de AFFO, consenso 2026: 73% |
| Dívida líquida ÷ EBITDA, TTM | 3,23x | 5,74x |
Fonte: TIKR, preços no fechamento de 30 de setembro de 2026; sequências dos comunicados das empresas de setembro de 2026.
McDonald's: uma rede de hambúrgueres que é dona do terreno
Cerca de 95% dos restaurantes da McDonald's são franqueados. A McDonald's é proprietária ou arrenda o local, e o franqueado paga pelo equipamento e manutenção. Ela é proprietária de cerca de 56% do terreno e 80% dos edifícios, acima de 45% e 70% em 2016, e seu aluguel cresceu 4,2% no ano passado.
O lado dos hambúrgueres é mais instável: as vendas comparáveis nos EUA subiram apenas 0,8% no último trimestre, devido a um relançamento mal-sucedido do menu de valor.
Seu dividendo trimestral cresceu de US$ 0,94 no final de 2016 para US$ 1,93, cerca de 7,5% ao ano. O índice de pagamento de dividendos em dinheiro é confortável, de 67% no TTM, e ainda saudável, de 73% no consenso de 2026. O índice projetado é maior porque o capex sobe para ~US$ 3,7 a US$ 3,9 bilhões para cerca de 2.100 novos restaurantes líquidos.
O fluxo de caixa livre superou o dividendo em todos os 10 anos, e a margem de segurança aumentou de US$ 1,18 bilhão para US$ 2,07 bilhões. Isso é espaço mais do que suficiente para continuar aumentando.
O risco: em seu Dia do Investidor de 23 de setembro, a McDonald's comprometeu cerca de US$ 8,5 bilhões até 2036 para apoiar seus franqueados, incluindo alívio no aluguel. Isso pode desacelerar o crescimento do aluguel que tem sido tão crítico para seu dividendo.
Realty Income: mais aumentos, menores
A McDonald's aumenta uma vez por ano, e muito. A Realty Income aumenta quatro ou cinco vezes por ano, quase sempre em US$ 0,0005 por mês, ou cerca de 0,2% cada vez. Seu dividendo mensal cresceu de US$ 0,2020 em outubro de 2016 para US$ 0,2715, um crescimento anual de cerca de 3,0%.
Os imóveis estão funcionando bem: a ocupação é de 98,8%, e o espaço realugado trouxe 102,7% do aluguel antigo. Ela aumentou o plano de investimento deste ano para US$ 10 bilhões, grande parte em imóveis industriais.
Claro, todos que conhecem REITs sabem que você olha para os fundos de operações (FFO) ou fundos de operações ajustados (AFFO), o caixa que seus imóveis geram após a manutenção, em vez do fluxo de caixa livre. O índice de pagamento de AFFO da Realty Income foi confortável, de 75% em 2025 (o dividendo consumiu US$ 3,22 de US$ 4,28 por ação em AFFO) e é de 73% no consenso de 2026.
O AFFO por ação subiu todos os anos, e a parcela dele paga como dividendos caiu de cerca de 83% para 75%. Portanto, ela teve espaço para aumentar mais rápido. Simplesmente não o fez.
O freio são novas ações: seu número de ações é cerca de 3,7 vezes o de 2016, então o AFFO por ação cresceu apenas cerca de 4,5% ao ano. Sua dívida (uma necessidade para os REITs alimentarem sua expansão) também deixa menos folga: a cobertura de juros é de 2,4x, contra 7,8x da McDonald's.
Então, qual dividendo cresce mais rápido?
No final, tenho que ficar com a McDonald's: seu dividendo deve continuar crescendo mais rápido nos próximos 10 anos. Ele cresceu mais do que o dobro da velocidade na última década, o fluxo de caixa livre o cobre com folga, e seu aluguel continua subindo. Com seu número de ações ainda subindo, eu esperaria mais pequenos aumentos.
Portanto, vejo todos os motivos para pensar que a McDonald's aumentará seu dividendo mais rápido. Dito isso, tenho quase certeza de que o dividendo da Realty Income pagará mais aos investidores. E aqui está o porquê:
US$ 10.000 na McDonald's pagam cerca de US$ 330 no primeiro ano e, crescendo 7,5% ao ano, cerca de US$ 633 no ano 10. Então, digamos que é um rendimento de 6,3% sobre seu dinheiro hoje. Nada mal, e claro que você quer considerar a valorização do capital também. Os mesmos US$ 10.000 na Realty Income pagam cerca de US$ 610 agora e, a 3,0% ao ano, cerca de US$ 796 no ano 10 (cerca de um rendimento de 8% sobre o dinheiro de hoje). A essas taxas, a McDonald's não alcança até cerca do ano 15. A sequência de 136 aumentos da Realty Income é uma que tenho confiança de que a administração trabalhará muito para estender.
Claro, a Realty Income agora financia muito menos de seu crescimento com novas ações: cerca de 18% dos investimentos deste ano, contra 47% em média nos últimos três. Se o número de ações parar de subir, seu dividendo poderia crescer mais rápido do que seu histórico. (Mas provavelmente ainda não mais rápido que o da McDonald's.)
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