Punti di forza:
- Crescita dei ricavi: Gli utili AFFO per azione sono cresciuti del 5,3% nel terzo trimestre, grazie all'aumento degli affitti e alle acquisizioni selettive.
- Proiezione del prezzo: Sulla base dell'attuale esecuzione, il titolo VICI potrebbe raggiungere i 33,84 dollari entro dicembre 2027.
- Guadagni potenziali: Questo obiettivo implica un rendimento totale del 20,5% dal prezzo attuale di 28,08 dollari.
- Rendimento annuale: Gli investitori potrebbero registrare una crescita del 10,2% circa nei prossimi 1,9 anni.
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VICI Properties(VICI) ha appena aggiunto il suo 14° inquilino con la transazione Clairvest riguardante MGM Northfield Park. Il REIT focalizzato sul gioco d'azzardo ha registrato una crescita dell'AFFO per azione del 5,3% rispetto all'anno precedente nel terzo trimestre, dimostrando una buona resistenza in condizioni di mercato incerte.
- L'amministratore delegato Ed Pitoniak sta attuando una strategia disciplinata di allocazione del capitale che privilegia la qualità rispetto alla quantità.
- Con una leva del debito pari a 5x rispetto all'EBITDA e margini superiori al 90%, VICI mantiene uno dei modelli più efficienti nel settore del triple-net lease.
- La società ha dichiarato l'ottavo aumento annuale consecutivo del dividendo, portando il pagamento trimestrale del 4% a 0,45 dollari per azione.
Nonostante i venti contrari a breve termine nei viaggi di piacere a Las Vegas, il titolo VICI viene scambiato a 28,08 dollari, offrendo un rialzo agli investitori che riconoscono la solidità del bilancio e gli sforzi di diversificazione dell'azienda.
Cosa dice il modello per le azioni VICI Properties
Abbiamo analizzato la trasformazione di VICI in una potenza immobiliare esperienziale diversificata con relazioni ineguagliabili con gli inquilini.
La società possiede quasi 6 milioni di metri quadrati di spazi congressuali sulla Strip di Las Vegas, posizionandosi in modo da beneficiare del crescente dominio della città nel business di gruppo.
La direzione sta esplorando l'espansione nelle infrastrutture sportive collegiali e in altri settori esperienziali oltre a quello tradizionale dei casinò.
Utilizzando una previsione di crescita dei ricavi del 3,5% annuo e un margine operativo del 95,3%, il nostro modello prevede che il prezzo delle azioni salga a 33,84 dollari in 1,9 anni. Questo presuppone un multiplo prezzo-utili di 9,4 volte.
Ciò rappresenta una compressione rispetto alle medie storiche del P/E di VICI, pari a 11,2x (un anno) e 12,9x (tre anni).
Il multiplo più basso riconosce l'incertezza a breve termine sulla revisione del portafoglio regionale di Caesars e sulle tendenze più deboli del tempo libero a Las Vegas.
Il vero valore risiede nel modello di locazione a tre netti di VICI, che genera margini superiori al 90%; le sue escalation di affitto forniscono una crescita prevedibile del flusso di cassa; e l'intraprendenza del management nel gestire le sfide degli affittuari mantenendo la qualità del credito.
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Il modello di valutazione di TIKR consente di inserire le proprie ipotesi di crescita dei ricavi, dei margini operativi e del multiplo P/E di una società e calcola i rendimenti attesi del titolo.
Ecco quali abbiamo utilizzato per il titolo VICI:
1. Crescita dei ricavi: 3.5%
La crescita di VICI si basa su aumenti contrattuali dei canoni di locazione e su un impiego selettivo del capitale. I contratti di locazione dell'azienda prevedono aumenti annuali incorporati dell'affitto, fornendo visibilità sulla crescita dei ricavi di base senza significativi investimenti di capitale.
Il management prevede di mantenere la leva finanziaria all'estremità bassa dell'intervallo target di 5x-5,5x. Questo approccio disciplinato privilegia la solidità del bilancio rispetto a un'espansione aggressiva.
L'azienda sta esplorando nuove opportunità nelle infrastrutture sportive collegiali e in altri settori esperienziali. Questi investimenti potrebbero accelerare la crescita se il management individuerà attività che soddisfano i suoi rigorosi criteri di investimento in termini di durata, affidabilità creditizia e rendimenti corretti per il rischio.
2. Margini operativi: 95.3%
VICI gestisce uno dei modelli immobiliari più efficienti. Con le spese generali, amministrative e di vendita che rappresentano solo l'1,6% del fatturato, l'azienda raggiunge margini di profitto dell'ordine del 90% dopo aver escluso le voci non monetarie.
La struttura di locazione a tre nodi trasferisce le spese operative agli inquilini, consentendo a VICI di generare un notevole flusso di cassa con spese generali minime.
Questa efficienza consente alla società di far crescere l'AFFO per azione anche in periodi di scarsa attività di investimento.
3. Multiplo P/E di uscita: 9,4x
Il mercato valuta attualmente VICI a 9,9x gli utili. Riteniamo che il P/E si ridurrà leggermente a 9,4x nel periodo di previsione.
I dubbi sul portafoglio di casinò regionali di Caesars e le tendenze più deboli del tempo libero a Las Vegas pesano sul multiplo. Tuttavia, le escalation contrattuali degli affitti, la base di affittuari diversificata e il bilancio solido di VICI dovrebbero sostenere una valutazione ragionevole man mano che queste incertezze si risolvono.
L'esperienza dell'azienda nell'affrontare con successo le sfide degli affittuari, dalle cessioni di asset alle modifiche dei contratti di locazione, dimostra la capacità del management di proteggere il valore degli azionisti attraverso i vari cicli di mercato.
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Cosa succede se le cose vanno meglio o peggio?
I REIT devono affrontare cicli economici e sfide specifiche per gli inquilini. Ecco come potrebbe andare il titolo VICI in diversi scenari fino a dicembre 2030:
- Caso basso: se la crescita dei ricavi rallenta al 2,8% e i margini si comprimono, gli investitori vedono comunque un rendimento totale del 25,8% (6,0% annuo).
- Caso medio: Con una crescita del 3,1% e margini ai livelli attuali, prevediamo un rendimento totale del 46,6% (10,2% annuo).
- Caso alto: se il management accelera l'ingresso in nuovi settori mantenendo l'espansione dei margini al 3,4% di crescita, il rendimento totale potrebbe raggiungere il 67,0% (14,0% annuo).
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Il range riflette l'esecuzione dei rapporti con gli affittuari, il successo nella diversificazione al di là dei giochi da casinò e la tempistica delle nuove opportunità di investimento.
Nel caso più basso, le sfide del portafoglio di Caesars si trascinano, o Las Vegas rimane debole fino al 2027.
Nel caso più alto, la domanda di congressi si riprende con forza, gli investimenti negli sport collegiali acquistano trazione e VICI amplia il suo portafoglio di affittuari con operatori esperienziali di alta qualità.
Quanto rialzo ha il titolo VICI Properties da qui in poi?
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Bastano tre semplici input:
- Crescita dei ricavi
- Margini operativi
- Multiplo P/E di uscita
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