Principaux chiffres - CBRE Group (CBRE)
- Cours actuel : 152
- Chiffre d'affaires pour l'exercice 2025 : 40,6 milliards de dollars, +13% par rapport à l'année précédente
- BPA de base pour l'exercice 2025 (normalisé) : 6,38 $, +25 % en glissement annuel
- Chiffred'affaires du 4ème trimestre 2025 : 11,6 milliards de dollars, +12% en glissement annuel
- BPA de base du 4e trimestre 2025 : +18% en glissement annuel (selon la direction)
- Perspectives de BPA de base pour l'exercice 2026 : 7,30 à 7,60 dollars (+17% au point médian)
- Objectif de prix du modèle TIKR : 287
- Hausse implicite : +89%
L'action CBRE affiche un T4 record grâce à une croissance à deux chiffres des activités de conseil et des centres de données
L'action CBRE Group(CBRE) a clôturé l'année 2025 avec ses revenus trimestriels et son BPA de base les plus élevés jamais enregistrés, les revenus totaux du T4 atteignant 11,6 milliards de dollars, en hausse de 12 % par rapport à l'année précédente.
Le BPA de base a augmenté de 18% au cours du trimestre, avec un EBITDA de base en hausse de 19%, dépassant à la fois la croissance des revenus et signalant un levier d'exploitation dans l'ensemble de l'entreprise.
Les services de conseil ont dominé le trimestre, avec des revenus de location mondiaux en hausse de 14 % et des revenus de vente américains en hausse de 27 %, tirés par les bureaux et les immeubles multifamiliaux.
L'activité des marchés de capitaux a renforcé la vigueur de la location, les commissions de montage de prêts hypothécaires commerciaux augmentant de plus de 20 %, soutenues par une hausse de 23 % du volume des prêts, grâce aux fonds d'emprunt et aux CMBS.
Au sein du segment Building Operations and Experience, le chiffre d'affaires de Data Center Solutions a augmenté de plus de 20 %, et Local Facilities Management a affiché une croissance de l'ordre de 10 %, grâce à l'expansion des Amériques.
Le PDG Bob Sulentic a présenté l'activité des centres de données comme un moteur de croissance structurel : l'offre intégrée Data Center Solutions devrait atteindre un chiffre d'affaires de 2 milliards de dollars en 2026, avec une croissance de 20 % par an.
La gestion de projet a enregistré une solide croissance du chiffre d'affaires, soutenue par de nouveaux mandats d'hyperscaler aux États-Unis et au Royaume-Uni dans le domaine des infrastructures du secteur public, bien que les marges du segment aient diminué en raison de dépenses ponctuelles spécifiques que la direction prévoit d'inverser complètement au premier trimestre 2026.
Real Estate Investments a affiché une forte croissance du SOP, tirée par les ventes de terrains de centres de données, avec environ 900 millions de dollars de gains intégrés restant dans le portefeuille de développement.
CBRE a généré 1,652 milliard de dollars de flux de trésorerie disponible pour 2025, ce qui représente une conversion de 86% du revenu net de base, supérieure à la fourchette cible de 75%-85% de la société.
Le retour du capital a été actif : les rachats d'actions ont totalisé plus d'un milliard de dollars depuis le début de 2025, avec près de 400 millions de dollars déployés depuis la fin du troisième trimestre seulement.
La direction a prévu un bénéfice par action de base de 7,30 à 7,60 dollars pour l'exercice 2026, ce qui représente une croissance de 17 % au point médian, le haut de la fourchette dépendant principalement du calendrier de monétisation des sites de centres de données.
Le premier trimestre 2026 est en avance, la direction s'attendant à ce que le premier trimestre représente environ 15 % du BPA de base pour l'ensemble de l'année, soit une contribution plus importante que le premier trimestre 2025.
Les finances de l'action CBRE : Levier d'exploitation intact, mais les charges GAAP du 4ème trimestre faussent les résultats
Le compte de résultat de l'exercice 2025 montre une expansion de la marge brute et une croissance des bénéfices normalisés bien supérieure au chiffre d'affaires, les charges GAAP d'un seul trimestre comprimant la ligne d'exploitation de l'ensemble de l'année.
La marge brute de l'exercice 2025 a atteint 7 566 millions de dollars, en hausse de ~9% d'une année sur l'autre, avec une marge brute de 18,7% contre 19,4% pour l'exercice 2024.
Le résultat d'exploitation annuel a atteint 1 294 millions de dollars, en hausse d'environ 2 % par rapport aux 1 271 millions de dollars de l'exercice 2024, avec une marge d'exploitation en baisse de 3,6 % à 3,2 %.
Cette compression est entièrement attribuable aux 279 millions de dollars de charges GAAP non récurrentes du quatrième trimestre : un rachat de pension britannique sans effet sur la trésorerie et une réserve accrue pour la remise en état de la sécurité incendie, dont la direction a confirmé qu'elle ne se reproduirait pas.
En excluant ces éléments, la direction a déclaré que le bénéfice net GAAP du 4ème trimestre aurait augmenté de 43%, et que le BPA normalisé pour l'ensemble de l'année aurait atteint 6,38 dollars, en hausse de 25% - la preuve la plus évidente que l'effet de levier opérationnel sous-jacent est resté intact tout au long de 2025.
La direction a prévu des marges BOE stables en 2026, les investissements compensant l'effet de levier opérationnel, tandis que la gestion de projet devrait afficher une expansion des marges après que l'impact ponctuel du quatrième trimestre se soit entièrement inversé au premier trimestre.
Modèle d'évaluation
Le modèle TIKR évalue l'action CBRE à 286,74 $, ce qui implique une hausse de 89,3 % par rapport au cours actuel de 151,51 $, avec un rendement annualisé de 14,5 % au cours des 4,7 prochaines années.
Les hypothèses moyennes sont les suivantes : 6,7 % de croissance annuelle moyenne des revenus, 5,2 % de marge bénéficiaire nette et 12,8 % de croissance annuelle moyenne des bénéfices par action jusqu'en 2030, tous conservateurs par rapport à la croissance des revenus de 13,4 % et à la croissance normalisée des bénéfices par action de 25,1 % que CBRE a réalisées en 2025.
Le rapport du quatrième trimestre renforce l'analyse risque/récompense : l'EBITDA de base a augmenté de 19 % au cours du trimestre, le chiffre d'affaires des centres de données se rapproche des 2 milliards de dollars en 2026, et les services de conseil sont entrés au premier trimestre 2026 avec une force atypique au début du trimestre - ce qui suggère que les hypothèses moyennes ont une marge de manœuvre significative.
Le prix de l'action CBRE à 152 dollars est nettement inférieur à ce que le modèle de l'hypothèse moyenne implique ; pour les investisseurs prêts à souscrire à une croissance du BPA de plus de 17 % en 2026 et à un vent favorable soutenu des centres de données, le prix actuel représente une décote d'entrée significative par rapport à la juste valeur.
La tension centrale : Les résultats de CBRE pour 2025 valident le modèle d'exploitation, mais la juste valeur de l'action dépend de la capacité des solutions pour centres de données à maintenir leur trajectoire de croissance de 20 % ou à devenir un vent arrière en période de pointe.
Ce qui doit bien se passer
- Data Center Solutions atteint un chiffre d'affaires de 2 milliards de dollars en 2026 et maintient une croissance annuelle de 20 %, grâce à la demande d'hyperscalers que le PDG Sulentic a décrite comme étant déjà en attente depuis " quelques années "
- Le redressement de la marge de gestion de projet se matérialise au premier trimestre 2026, comme le prévoyait la direction, annulant la distorsion totale de 279 millions de dollars liée à la charge.
- Les services de conseil continuent sur leur lancée au début de 2026, le premier trimestre devant représenter 15 % du bénéfice par action de base pour l'ensemble de l'année, contre une part plus faible les années précédentes.
- Industrious s'étend à plus de 300 sites d'ici la fin de l'année 2026 (contre environ 200 au moment de l'acquisition), contribuant ainsi à la croissance rentable du segment BOE.
Ce qui pourrait encore mal tourner
- Le risque lié au calendrier de monétisation des sites de centres de données est le principal moteur de la fourchette de prévisions de 7,30 $ à 7,60 $ ; si les retards dans l'approvisionnement en énergie persistent, la fourchette basse (7,30 $) ou inférieure est envisageable.
- Les prévisions de marge BOE stables en 2026 signifient que tout déficit d'exécution dans les dépenses d'investissement de Local FM ou de Data Center Solutions se répercute directement sur le résultat net.
- La reprise des marchés de capitaux est qualifiée par la direction de "lente et régulière", avec un chiffre d'affaires pour les bureaux et les immeubles multifamiliaux encore bien en deçà des sommets précédents, malgré des ventes aux États-Unis en hausse de 27% au 4ème trimestre.
- Les gains de 900 millions de dollars du portefeuille de développement intégré restent soumis aux délais d'obtention de l'électricité et des droits, ce qui crée des bénéfices irréguliers difficiles à modéliser d'un trimestre à l'autre.
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