Chiffres clés
- Cours actuel : 85
- FFO normalisé par action pour l'ensemble de l'année 2025 : 3,48 $ | +9 % en glissement annuel
- Chiffre d'affaires total pour l'année 2025 : 5,82 milliards de dollars | +19% par rapport à l'année précédente
- Croissance du FFO normalisé par action au 4ème trimestre 2025 : +10% en glissement annuel
- T4 2025 Croissance du revenu net d'exploitation à magasins comparables (SHOP) : +15% en glissement annuel
- Croissance du revenu net d'exploitation (NOI) des magasins comparables sur l'ensemble de l'année 2025 : +15%
- Prévisions de FFO normalisé pour l'exercice 2026 : 3,78 $ - 3,88 $ par action - +8 % en glissement annuel à mi-parcours
- Croissance du revenu net d'exploitation (NOI) à magasins comparables pour l'année 2026 : 13%-17% | 15% à mi-parcours
- Prévisions d'investissement pour 2026 : 2,5 milliards de dollars axés sur les logements pour personnes âgées
- Objectif de prix du modèle TIKR : 127
- Augmentation implicite : +49% sur ~5 ans (~9% annualisé)
L'action Ventas affiche une quatrième année consécutive de croissance à deux chiffres du revenu net d'exploitation des magasins
L'action Ventas(VTR) a clôturé 2025 avec un FFO normalisé de 3,48 $ par action, une augmentation de 9% d'une année sur l'autre qui a atteint le haut de la fourchette des prévisions, alimentée par un portefeuille de logements pour personnes âgées qui a enregistré sa quatrième année consécutive de croissance à deux chiffres du revenu net d'exploitation à magasins comparables.
Le chiffre d'affaires total pour l'année entière a atteint 5,82 milliards de dollars, en hausse de 19 % d'une année sur l'autre, SHOP étant à l'origine de la performance principale.
Le revenu net d'exploitation des magasins comparables de SHOP a augmenté de 15 % pour l'ensemble de l'année, et de 15,4 % pour le seul quatrième trimestre, grâce à une croissance de 18 % aux États-Unis.
L'occupation aux États-Unis a augmenté de 370 points de base pour l'ensemble de l'année, et de 370 points de base à nouveau au quatrième trimestre, le portefeuille total gagnant 280 points de base en moyenne, grâce à une forte activité d'emménagement dans les résidences indépendantes et assistées.
Le RevPOR a augmenté de 4,7 % au quatrième trimestre, malgré l'impact du mix sur le volume des résidences indépendantes.
La marge SHOP a atteint plus de 28 % au quatrième trimestre, en hausse de 180 points de base d'une année sur l'autre, avec des marges incrémentales atteignant 50 %.
Debra Cafaro, PDG, a formulé le résultat en termes clairs : "2025 a été une année exceptionnelle pour Ventas".
Le segment de la médecine ambulatoire et de la recherche (OMAR) a également contribué, avec un revenu net d'exploitation à magasins comparables en hausse de 4,5 % au quatrième trimestre et une occupation atteignant près de 91 %, le sixième trimestre consécutif de croissance de l'occupation d'une année sur l'autre.
Ventas a conclu 2,5 milliards de dollars d'acquisitions de logements pour personnes âgées en 2025, terminant l'année avec plus de 83 000 unités SHOP, et a déjà conclu plus de 800 millions de dollars d'acquisitions de logements pour personnes âgées depuis le début de l'année 2026 dans le cadre de sept transactions.
Le flux de trésorerie disponible et l'exécution du bilan ont été remarquables : l'effet de levier s'est amélioré à 5,2x au quatrième trimestre, le meilleur niveau depuis 2012, et Ventas a levé plus de 7 milliards de dollars de capitaux au cours de l'année, dont 3,2 milliards de dollars de capitaux propres.
Le conseil d'administration a approuvé une augmentation de 8 % du dividende trimestriel en raison de la solidité des résultats et des perspectives pluriannuelles.
Pour 2026, la direction a prévu un FFO normalisé de 3,78 à 3,88 dollars par action, soit une croissance de 8% au point médian, avec un NOI à magasins comparables SHOP qui devrait augmenter de 13% à 17%, ou 15% au point médian, marquant une cinquième année consécutive prévue de croissance à deux chiffres.
L'état des résultats de l'action Ventas montre une accélération de l'effet de levier opérationnel
Le compte de résultat 2025 de l'action Ventas reflète une société au milieu d'un arc d'expansion soutenue des marges, avec un levier d'exploitation maintenant clairement visible à l'échelle.
Le total des revenus a atteint 5,82 milliards de dollars en 2025, contre 4,89 milliards de dollars en 2024, soit une augmentation de 19% qui représente le taux de croissance annuel le plus élevé de la période de cinq ans indiquée.
Le bénéfice d'exploitation a augmenté de 28 % en glissement annuel pour atteindre 937 millions de dollars, soit la plus forte croissance du bénéfice d'exploitation enregistrée au cours de la même période.
La marge d'exploitation a augmenté pour atteindre 16 % en 2025, contre 15 % en 2024, ce qui représente un redressement significatif par rapport au creux pluriannuel d'environ 14 % en 2023.
La progression de la marge sur cinq ans, de 16,5 % en 2021 à un creux de 14,3 % en 2023 et à un retour à 16,1 % en 2025, reflète à la fois les coûts de restructuration du repositionnement du portefeuille vers SHOP et l'effet de levier opérationnel qui se traduit maintenant par une augmentation de l'occupation.
Les dépenses immobilières sont passées de 2,83 milliards de dollars en 2024 à 3,42 milliards de dollars en 2025, soit une augmentation de 21 %, conformément aux prévisions de la direction qui tablent sur une croissance de 5 % des dépenses d'exploitation sur un volume matériellement plus élevé à mesure que le taux d'occupation augmente.
La direction a prévu une augmentation des marges d'environ 50 points de base en 2026, soutenue par des augmentations de loyer internes de 8 % et une croissance de l'occupation de 270 points de base, les marges supplémentaires devant rester supérieures à 50 %.
Que dit le modèle d'évaluation ?
Le modèle TIKR fixe un objectif de prix de 127 $ pour l'action Ventas, ce qui implique une hausse totale de 48,8 % par rapport au prix actuel de 85 $, ou ~9 % annualisé sur ~5 ans.
Le modèle moyen suppose un TCAC des revenus d'environ 9 % jusqu'en 2035 et une marge de revenu net d'environ 5 %, tous deux conservateurs par rapport à la trajectoire que Ventas affiche actuellement.
Une année de croissance des revenus de 19% en 2025, combinée à une quatrième croissance SHOP NOI à deux chiffres consécutive et à un programme d'acquisition de 2,5 milliards de dollars se répétant en 2026, soutient des hypothèses supérieures à la base du modèle mid-case.
Le cas d'investissement de l'action Ventas est plus solide à la suite de ce rapport : le vent arrière démographique ne fait que s'accélérer alors que les baby-boomers commenceront à avoir 80 ans en 2026, les mises en chantier restent proches des niveaux historiques à environ 2 000 unités par trimestre, et Ventas entame l'année avec un taux d'occupation de 86 % aux États-Unis, ce qui signifie qu'il reste une marge de manœuvre substantielle avant que l'effet de levier d'exploitation ne se fasse pleinement ressentir.
La tension centrale pour l'action Ventas est de savoir si cinq années consécutives de croissance SHOP NOI à deux chiffres peuvent être soutenues alors que l'occupation se rapproche de niveaux stabilisés, ou si les pressions macroéconomiques compriment le calendrier.
Cas à la hausse
- Le revenu net d'exploitation à magasins comparables de SHOP est guidé vers une croissance de 15 % en 2026 (point médian), marquant la cinquième année consécutive à deux chiffres, avec 270 points de base de croissance de l'occupation et des augmentations de loyer internes de 8 % déjà bloquées.
- Le portefeuille américain n'est occupé qu'à 86 %, avec des marges supplémentaires attendues au-dessus de 50 % en 2026 et augmentant vers 70 % à mesure que les communautés approchent de la stabilisation complète.
- La cohorte des baby-boomers, qui compte près de 70 millions de personnes, commencera à avoir 80 ans en 2026, et la population des plus de 80 ans devrait augmenter de 28 % au cours des cinq prochaines années, tandis que les mises en chantier de logements pour personnes âgées restent proches de 2 000 unités par trimestre.
- 4,8 milliards de dollars d'acquisitions cumulées de logements pour seniors ont été conclus depuis fin 2024, et 2,5 milliards de dollars supplémentaires sont prévus en 2026 à des taux de rendement interne sans endettement faibles à moyens, chaque transaction apportant une augmentation dès le premier jour et une marge de croissance.
Scénario baissier
- Les prévisions normalisées de FFO de 3,78 à 3,88 impliquent une croissance de 8 %, mais comprennent des vents contraires de 0,04 $ par action provenant de l'amortissement hors trésorerie de Brookdale arrivant à échéance et des charges d'intérêts nettes plus élevées provenant du refinancement de 2,2 milliards de dollars de dette arrivant à échéance.
- Les taux de capitalisation sur les acquisitions sont passés sous la barre des 7 % alors que la concurrence pour les logements pour personnes âgées s'intensifie, ce qui comprime le rendement des nouvelles transactions par rapport à la fourchette de 7 % à 8 % observée historiquement.
- 45 anciennes communautés Brookdale transférées à SHOP ont un taux d'occupation de plus de 70 % et ne devraient générer qu'une croissance modeste du revenu net d'exploitation en 2026, le véritable potentiel de croissance étant repoussé à 2027 et au-delà.
- La marge de revenu net dans le cas moyen du modèle est de 4,7 %, bien en dessous de la moyenne historique sur un an de 1,4 % et de la moyenne sur cinq ans de 5,7 %, ce qui rend l'évaluation basée sur le BPA sensible à toute marge manquante due à des investissements plus élevés en G&A ou à des coûts d'intégration.
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