SPG 주식 주요 통계
- 6개월 성과: 16%
- 52주 범위: $136 ~ $203
- 밸류에이션 모델 목표가: $172
- 내재 상승 여력: -15%
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무슨 일이 있었나요?
사이먼 프로퍼티 그룹 은 지난 6개월 동안 약 16% 상승하여 최근 주당 202달러 근처에서 거래되고 있으며, 투자자들이 기록적인 수익, 탄력적인 임대 수요, 2026년 현금 흐름 성장에 대한 명확한 가시성에 반응하면서 203달러 52주 최고가에 근접하고 있습니다.
주가가 상승한 이유는 회사가 48억 달러 또는 주당 12.73달러의 기록적인 부동산 FFO를 달성했고, 4분기 FFO는 전년 대비 4.2% 증가한 주당 3.49달러를 기록했기 때문입니다.
국내 부동산 NOI는 분기 중 4.8%, 포트폴리오 NOI는 5.1% 증가했으며, 점유율은 쇼핑몰과 프리미엄 아울렛의 경우 96.4%, 밀스의 경우 99.2%로 연말을 마감했습니다.
경영진은 2026년 부동산 FFO를 주당 13~13.25달러로 제시했으며, 이는 국내 NOI가 3% 이상 성장한 것으로 지속적인 수익 확대에 대한 기대감을 강화했습니다.
CEO 데이비드 사이먼은 "4분기에 강력한 재무 및 운영 성과를 달성했다"며 약 20억 달러 규모의 인수, 20개 이상의 주요 재개발 프로젝트 완료, 40억 달러가 넘는 개발 및 재개발 파이프라인을 강조했습니다.
회사는 90억 달러 이상의 유동성과 5.0배의 EBITDA 대비 순부채를 기록했으며, 전년 대비 4.8% 증가한 주당 2.20달러의 1분기 배당금을 발표하고 배당금과 자사주 매입을 통해 약 35억 달러를 주주들에게 환원했습니다.
기관의 포지셔닝도 여전히 지지적입니다. 뱅가드는 1.8% 증가한 46,683,502주, 약 87억 6,000만 달러 상당의 지분을 확보했고, NEOS Investment Management는 79.8% 증가한 71,823주, 약 1,348만 달러 상당의 지분을 확보했으며, PNC 금융 서비스 그룹은 5.1%의 지분을 늘렸습니다.
일부 기업은 익스포저를 줄였지만, 기관의 지분율은 93%에 육박하며 리츠의 수익 지속성과 재개발 파이프라인에 대한 장기적인 확신이 지속되고 있음을 반영합니다.
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SPG는 저평가되어 있나요?
밸류에이션 가정 하에서 주식은 다음을 사용하여 모델링됩니다:
- 매출 성장률(CAGR): 5.1%
- 영업 마진: 54.4%
- 출구 P/E 배수: 23.7배
향후 몇 년 동안 긍정적인 임대 스프레드, 점유율 개선, 복합 용도 재개발 프로젝트의 온라인화에 힘입어매출 성장은 꾸준히 한 자릿수 중반의 속도로 확대될 것으로 예상됩니다.
평방 피트당 소매업체 매출이 799달러, 총 판매량이 3% 성장한 가운데, 공격적인 확장보다는 강력한 테넌트 생산성에 힘입어 현금 흐름의 내구성이 유지되고 있습니다.
이러한 입력을 바탕으로 모델은 목표 주가를 172달러로 추정하며, 이는 현재 수준인 202달러에서 총 -15%의 하락 여력이 있음을 의미하며, 현재 주가가 약간 고평가된 것으로 보입니다.
2026년 실적은 지속적인 임대 수요, 최근 인수한 자산의 점유 증가, 대부분 백엔드에 가중치를 둔 재개발 공급 시기에 따라 달라질 것입니다.
경영진은 최소 3%의 국내 NOI 성장을 목표로 하고 있으며, 임차인 매출 성장, 임대료 에스컬레이터 증가, 백필 앵커 공간의 생산성 높은 대체 임차인으로 인해 상승 여력이 발생할 수 있습니다.
현재 수준에서 사이먼 프로퍼티 그룹은 안정적인 현금 흐름과 배당 지속성에 대한 자신감을 반영하고 있으며, 향후 수익은 빠른 수익 가속화보다는 임대 실행, 재개발 수익률 실현, 절제된 자본 배분에 더 많이 연계되어 있습니다.
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- 수익 성장
- 영업 마진
- 출구 주가수익비율 배수
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