主な統計
- 現在価格：～201ドル（2026年5月11日）
- 2026年第1四半期 収益：16.3億ドル、前年同期比19%増
- 2026年第1四半期の不動産FFO：12億ドル、1株当たり3.17ドル、前年同期比7.5%増
- 2026年第1四半期 報告FFO/株：$2.91
- 2026 年第 1 四半期の国内不動産の NOI 成長率：+前年同期比＋6.7
- モールおよびプレミアム・アウトレットの稼働率：前年同期比10bp増の96.0
- 小売業者の1平方フィート当たり売上高：819ドル、前年同期比11.8％増
- 2026年不動産FFOガイダンス（更新）：1株当たり13.10～13.25ドル（2025年は12.73ドル）
- TIKRモデル目標株価:240ドル (ミッドケース)
- インプライド・アップサイド:現在価格から~19
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サイモン・プロパティ・グループ2026年第1四半期決算：サイモン・プロパティ・グループの2026年第1四半期決算：入居率と小売業の売上が加速し、FFOは7.5％上昇
2026年第1四半期の不動産FFOは12億ドル（1株当たり3.17ドル）に達し、前年同期の2.95ドルから7.5％増加した。
サイモン・プロパティ・グループ株（SPG）は、入居率の上昇、買い物客の増加、すべての主要プラットフォームにおける小売店売上高の増加により、経営陣の計画を上回る業績で年初を迎えた。
当四半期のポートフォリオ・レベルの小売売上高は、前年同期比11.8％増の1平方フィート当たり819ドルで、既存店売上高は6.5％増となった。
これは、高級品、宝飾品、アスレジャー、ジュニアなどのカテゴリーにおいて、リマーチャンダイジングの取り組みが成果を上げていることの表れである。
サイモンは第1四半期に1,100件以上、総面積470万平方フィート以上のリースを契約し、その約25％が新規契約によるものだった。
イーライ・サイモン最高経営責任者（CEO）は2026年第1四半期決算説明会で、新規リース契約は前年同期を20％から25％上回っていると述べた。
国内不動産のNOIは前年同期比6.7%増で、このうち約120ベーシスポイントは、2025年11月に完了したサイモンによるタウブマンの残りの権益の取得に起因する。
モールおよびプレミアム・アウトレットの稼働率は、前年同期比10bp増の96.0%で第1四半期を終了し、ザ・ミルズの稼働率は80bp増の99.2%に達した。
モールズおよびプレミアム・アウトレットの平均最低基本賃料は前年同期比5.2%増、ミルズ は同9.1%増となった。
サイモンは、2026年通期の不動産FFOガイダンスを、2025年の1株当たり12.73ドルから13.10ドルから13.25ドルの範囲に引き上げた。
資本還元に関しては、サイモンは第2四半期の配当を1株当たり2.25ドル（前年同期比0.15ドル増、7.1%増）とし、6月30日に支払うことを宣言した。
ブライアン・マクデイド最高財務責任者（CFO）が2026年第1四半期決算説明会で述べたところによると、当四半期、サイモンは約9.65万株を1.75億ドル、1株当たり平均価格181.59ドルで買い戻した。
バランスシートの流動性は約87億ドル、EBITDA純有利子負債比率は5.0倍で第1四半期を終えた。
開発プロジェクトは現在29センターで進行中で、サイモンが負担する純費用は10億6,000万ドル、混合利回りは9%である。
サイモンはさらに10億ドルのプロジェクトを今年中に着工する予定で、長期パイプラインにはさらに約30億ドルのプロジェクトがある。
当四半期の飲食部門は軟調で、売上高はほぼ横ばいだった。
国際観光客に依存するロケーション、特にウッドベリー・コモンも平均を下回る業績となり、ウッドベリーのコンプはポートフォリオ全体の6.5％に対し約2.5％となった。
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財務
2026年第1四半期の損益計算書では、不動産コストや減価償却費などの営業費用の増加により、収益の伸びが加速しているにもかかわらず、営業利益率が前四半期比で低下しています。
総収益は2024年第2四半期の14.6億ドルから2024年第4四半期の15.8億ドルまで順調に伸び、2025年第1四半期には14.7億ドルまで後退したが、その後再び上昇し、2025年第4四半期には17.9億ドル、2026年第1四半期には17.6億ドル（四捨五入）に達し、前年同期比で19％増加した。
賃貸料収入も同様の弧を描き、2024年第2四半期の13億2,000万ドルから2026年第1四半期の16億3,000万ドルへと推移したが、これはポートフォリオ全体の持続的な賃貸料収入の伸びを反映している。
営業利益は2025年第1四半期の7億3,000万ドルから2026年第1四半期の7億6,000万ドルへと、損益計算書上では前年同期比4.7％の増益となったが、営業利益率は2025年第1四半期の49％から2026年第1四半期の43％へと大幅に低下した。
この営業利益率の低下は、総営業費用が2025年第1四半期の7億5,000万ドルから2026年第1四半期の9億9,000万ドルに増加したことを反映しており、物件費は2億7,000万ドルから3億5,000万ドルに、減価償却費は3億3,000万ドルから4億6,000万ドルにそれぞれ増加した。
営業利益率は、2024年第2四半期から第4四半期までは50％から53％であったが、2025年第1四半期から第3四半期にかけては49％から51％に低下し、2026年第1四半期には43％まで低下した。
マクデイド氏は2026年第1四半期の決算説明会で、第1四半期の支払利息の増加と受取利息の減少を合わせると、前年同期比で1株当たり0.05ドルのマイナス要因になり、金利動向による通年の逆風は、現在の状況の中間値で1株当たり約0.25ドルになると予想していると述べた。
不動産FFOは1株当たり3.17ドルで、サイモン・プロパティ・グループ株の基本的なキャッシュ創出について、報告されたFFOを1株当たり2.91ドルに減少させた株式報酬費用の前倒しやその他のプラットフォーム投資費用を除いた、より明確な数値です。
評価モデルは何を示しているか？
TIKRのミッドケース・モデルでは、サイモン・プロパティ・グループの株価を240ドルとし、現在価格～201ドルから約19%のアップサイドを想定しています。
このモデルは、2035年までの年平均成長率4.7%の売上成長と、約36%の純利益率をミッドケースで想定しており、サイモンの直近1年間の売上高年平均成長率8.3%と同期間の純利益率37%と比較すると、妥当な前提である。
ハイケースの目標株価は365ドルで、売上高年平均成長率5.2%、純利益率約37%に基づく約82%のトータルリターンを意味する。
ロー・ケースの目標株価259ドル（現在の株価を上回る）は、売上高年平均成長率4.3％、純利益率35％近辺を使用しており、モデルはこの価格での真のダウンサイドは限定的と見ていることを示唆している。
ミッドケースの年率IRRは5.2％で、これは控えめではあるが、満室に近い稼働率で7％超の配当成長を続ける優良リートと整合的である。
第1四半期のFFO成長率7.5%とガイダンスの引き上げは、ミッドケースの前提を強調するのではなく、むしろ強化するものであり、1株当たり13.10～13.25ドルへのガイダンスの引き上げは、通期のFFO成長率を軌道に乗せるものである。
サイモン・プロパティ・グループ株への投資ケースは、今四半期以降、徐々に強固なものとなっています。経営ファンダメンタルズは計画を上回り、ガイダンスの引き上げは有意義で、バランスシートは資本の制約なしに開発パイプラインに資金を供給できる状態にあります。
サイモン・プロパティ・グループの第1四半期決算は、運営面では問題なかった。しかし、マージンの圧縮が現実のものとなり、支払利息が逆風となり、成長エンジンが数十億ドル規模の開発パイプラインを四半期ではなく年単位で実行できるかどうかにかかっているREITにとって、19%のアップサイドが十分な報酬となるかどうかが、本当の議論となる。
サイモンの第1四半期決算は運営面では好調だったが、この勢いを維持するには、国内NOI成長率が通期で5％以上を維持し、新規賃貸賃料が前年比20～25％増を維持し、10億ドルの開発パイプラインが9％以上の混合利回りを実現する必要がある。
支払利息は引き続き足かせとなり、通期では1株当たり0.25ドル近い逆風が予想される。
一方、営業利益率は、減価償却費と物件経費の増加により、2025年第1四半期の49％から2026年第1四半期には43％へと低下した。
ウッドベリーのような観光業に依存するアウトレットは、ポートフォリオ平均から400ベーシス・ポイント以上遅れをとっており、ミッドケース・モデルのIRR5.2%は、SPGを短期的な再格付けではなく、長期的なホールドと位置づけている。
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サイモン・プロパティ・グループ（SPG）に投資すべきか？
TIKRでは、すべての投資家は自分自身でデューデリジェンスを行うべきだと考えています。本記事の情報は教育目的のみであり、投資アドバイスではありません。投資を決定する前に、ご自身の財務状況、リスク許容度、投資目標を評価する必要があります。
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