サイモン・プロパティ・グループ株式の主要統計
- 現在の株価:202.12 ドル
- 目標株価（中位）：~$263
- ストリート・ターゲット:~$209
- トータルリターンの可能性~30%
- 年率IRR:~6% /年
- 収益反応（2025年第4四半期）：+0.80% (1/30/26)
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何が起きたのか？
小売リート投資家は、7週間かけてリーダーシップ・ショックを消化し、これまでのところ、慎重な信任を下している。サイモン・プロパティ・グループ (SPG)は、長年の会長兼CEOであったデイビッド・サイモン氏が癌との闘病の末、64歳で亡くなった翌日の3月24日に、最大12.55％のドローダウンを記録した。その後株価は完全に回復し、新CEOイーライ・サイモン氏の下での最初の四半期決算となる本日の2026年第1四半期決算報告に向けて、202ドルを超える52週高値付近で取引されている。
強気派は、株価下落は過剰反応だと言う。38歳のイーライ・サイモンは最高執行責任者を務め、2025年度に1,700万平方フィートを超える契約を締結したリーシング・マシーンの運営を支えた。サイモン氏は、タウブマン・リアルティ・グループ（TRG）を統合し、サックス・グローバルの倒産を処理し、15億ドルの活発な開発パイプラインを提供しながら、CEOとしての最初の1年を管理している。重要なのは、彼が40億ドルのシャドー・パイプラインを予定通り収益に転換できるか、あるいは、許認可のスケジュールが再格付けのきっかけを2029年に向けて押し進めるかどうかである。
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イーライ・サイモンがシティで語ったこと、そしてそれがなぜ今より重要なのか
デイビッド・サイモンが亡くなる3週間も前の3月3日、イーライ・サイモンはシティのマイアミ・グローバル・プロパティCEO会議2026で投資家向けに講演した。当時、彼はまだCOOだった。この発言は現在、事実上CEOとしての彼の冒頭の発言であり、事前の報道が捉えていた以上に、将来を見据えた詳細な内容が含まれている。
関税に関しては、彼は正確だった。サイモンが2025年に契約した約4,500件のリースのうち、関税の懸念から契約できなかったのはわずか4、5件で、3月上旬の時点でもその数は変わっていない。この数字は、今日の第1四半期の数字と照らし合わせれば、きれいな基準である」。
サックスの倒産について、サイモンは過去最高の明確な再リース計算を行った。サイモンはサックス・オフ・フィフス38店舗を保有し、家賃1,800万ドルを支払っている。大半は破産手続きで却下されている。サイモンは、シルバーサンズ・プレミアム・アウトレットにある1店舗について、次のように語った。そして、文字通り10倍以上の売上を上げる素晴らしい小売業者と契約しています」。
サイモンは、40億ドル規模の開発プロジェクトについて、2027年と2028年にほとんどの建設が開始されることを確認した。ボカラトンのタウン・センターとサンディエゴのファッション・バレーの旗艦複合施設プロジェクトでは、集合住宅、小売店、飲食店が建設される予定だ。パイプラインの約40％は、これらの変革的な複合施設開発である。サイモンによれば、唯一の制約は「私たちの願望の問題ではありません。資金やテナントの需要の問題ではありません。ただ、これらのプロセスを通過するのに時間がかかるのです」。
プレゼンテーションで最も取り上げられなかったのは、リテール・メディアだ。サイモンは2025年にリテール・メディア・ネットワークを立ち上げ、約2500万人の消費者データベースを保有している。2025年11月に開始されたSimon+ロイヤリティ・プログラムは、より詳細な行動データを追加するもので、「この2,500万人は、当社の資産で年間1,000億ドルを消費する集団の一部です」とサイモンは指摘した。広告や小売業者との提携による収益化は初期段階にあるが、経営陣は「これから大きく成長するだろう」と述べた。
イーライ・サイモンが受け継いだ数字
2025年の業績はサイモン史上最高。同社のIR資料とTIKRのデータによる：
- 2025年度総収益：63億6,451万ドル、2024年度の59億6,380万ドルから増加
- 2025年度EBITDAマージン：営業収益ベースで78.8
- 不動産FFO：通年で48億ドル、1株当たり12.73ドル（過去最高）
- 米国のモールおよびプレミアム・アウトレットの稼働率：2025年末時点で96.4％、ザ・ミルズは99.2
- 平均最低基本賃料：前年比4.7％増の1平方フィートあたり60.97ドル
経営陣は、2026年の不動産FFO（営業活動からの資金、REITの中核的収益指標）を1株当たり13.00～13.25ドルと予想。イーライ・サイモンは、シティのカンファレンスで、サイモンが年間15億ドル以上の配当超過キャッシュフローを生み出し、開発パイプラインと2026年2月に発表した20億ドルの自社株買いプログラムの両方に資金を供給していることを確認した。
2025年第4四半期は軒並み予想を上回った。TIKRのBeats & Missesデータでは、第4四半期の売上高はコンセンサス15億798万ドルに対し実績は16億3,935万ドルで、8.71%上回った。実際のEBITDAは13億1,134万ドルで、予想11億7,621万ドルを11.49％上回った。1月30日の株価の動きはわずか+0.80%に留まり、投資家たちは予想を上回ったことを喜ぶよりも、2026年のガイダンスに注目していたようだ。
この数字には、ある背景がある：第4四半期のFFO報告には、キャタリスト・ブランズのリストラに関連した税引き後費用1億2,070万ドル（希薄化後1株当たり0.31ドル相当）が含まれていた。基礎的事業は、見出しの数字が示唆するよりも好調であった。
貸借対照表では、TIKRのLTM純有利子負債は283億7,637万ドル、LTM EBITDAは46億3,943万ドルで、純有利子負債／EBITDA倍率は5.96倍である。サイモンは2025年に90億ドル以上の流動性を確保し、2026年3月に50億ドルのリボルビング・クレジット・ファシリティを条件改善で変更した。
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TIKR高度モデル分析
- 現在価格：202.12ドル
- 目標株価（中位）：~$263
- トータルリターンの可能性~30%
- 年率IRR:~6% /年
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TIKRのミッドケース・モデルでは、売上高の 年平均成長率を約5.5%、純利益率を約38.5%と仮定し、2030年12月31日までにSPGの株価を約263ドルに設定しています。これは4.6年間で約30％のトータル・リターン、配当前では年率約6％に相当する。SPGの 配当利回りが現在の価格で4.4％であることから、長期保有者の場合、年換算の総リターンは10％に近づく可能性がある。
中位ケースの収益成長には2つの要因がある。一つ目は賃料の上昇である：サイモンは、96%以上の稼働率を維持するポートフォ リオ全体にわたり、期限切れテナントをより高い賃料で再リースし、最小限の資本増 加で価格決定力を高めている。もう1つは、15億ドルの活発なパイプラインと、2027年から寄与し始める40億ドルの大規模なシャドーパイプラインによる再開発NOIの獲得です。フリーキャッシュフロー・マージンの原動力は、営業レバレッジである。この稼働率レベルでは、賃料のほぼすべての増額分がEBITDAに計上されるため、資本支出が増加する一方で、同社は78.8％のEBITDAマージンを維持してきた。
主なリスクは、SaksとCatalyst Brandsに続くテナント倒産の第二波である。仮に関税主導の圧力が中堅アパレルに波及すれば、96％以上の稼働率の前提が崩れる。二次的なリスクは許認可の遅れで、複合施設の着工が2027年から2029年にずれ込むと、開発再評価のきっかけが2年先送りされる。
アナリスト21人（「買い」8人、「アウトパフォーム」1人、「見送り」12人）によるストリート・ターゲットは約209ドルで、アップサイドは約3％に過ぎない。ストリートが警戒しているのは、金利感応度を反映している。純有利子負債/EBITDAが5.96倍、NTMEV/EBITDAが18.81倍で、SPGは絶対的に安価ではない。TIKRのミドルケースは、現在のコンセンサス倍率が織り込んでいないパイプラインと小売メディアのオプショナリティを評価しているため、ストリート目標を上回る。
結論
本日の第1四半期決算発表で注目されるのは、2月2日に経営陣が発表した3％という床面積に対する国内不動産のNOI成長率である。3％以上であれば、リーシングの勢いが移行期や関税のノイズを乗り越えて維持されていることが確認できる。それを下回れば、通期のFFOレンジに疑問符がつく。また、サックス・オフ・フィフスの再リース転換に関する最新情報や、リテール・メディア・ネットワークが測定可能な早期収益を生み出したかどうかも注目される。
サイモン・プロパティ・グループは、かけがえのないポートフォリオから記録的なキャッシュフローを生み出し、40億ドルの再開発ロードマップを明確に示した新CEOと、市場がまだ評価していないデータ収益化のストーリーを携えて、ポスト・デビッド・サイモン時代に突入する。
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