2026年8月時点のPublic Storage株に関する主なポイント
- 複雑な第2四半期決算: 売上高12億3,300万ドルは市場予想を0.38%上回り、前年比2.65%増加したが、調整後EPS 2.45ドルは予想を2.93%下回り、資金調達コストと一般管理費がマージンを圧迫し、コアFFOは1株当たり4.17ドルに低下。
- 業績見通しの上方修正: Public Storageは年間コアFFOの業績見通しを1株当たり16.90ドル（中間値）へと0.22ドル上方修正し、売上高成長率見通しを-0.2%、NOI成長率見通しを-1.1%へと改善。
- 新規入居家賃の転換点: 新規入居家賃が1.6%上昇し、稼働率92.5%を記録。2021年以来初めて両指標が同時に改善。
- PS4.0の枠組み: Tom Boyleは第2四半期をPublic Storageの新時代「PS4.0」の始まりと位置づけた。
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Public Storage株、2021年以来新規入居家賃がプラス転換もEPSで予想下回る
Public Storage (PSA)は、2026年第2四半期の売上高が12億3,300万ドルと報告し、市場予想を0.38%上回り、前年比2.65%増加した。しかし、調整後1株当たり利益（EPS）は異なる状況を示した。2.45ドルは予想を2.93%下回り、前年同期比4.81%減少。EBITDAマージンは予想に対し321ベーシスポイント圧縮され68.07%となった。前年比、前期比ともに低下したコアFFOは1株当たり4.17ドルとなり、CFOのJoe Fisherは、資金調達コストと一般管理費の増加が原因と説明した。
このマージン圧迫は、ようやく好転しつつある営業指標と対照的だ。内訳を見ると、同店舗売上高とNOIは四半期でそれぞれ0.6%、2.2%減少したが、いずれもPublic Storageの内部目標を上回った。一方、平均新規入居家賃は前年比1.6%増とプラスに転じた。2021年以来初めて、新規入居家賃と稼働率が同時に上昇し、稼働率は前年比0.2ポイント増の92.5%に達した。離脱率も十分に低下し、経営陣はこれを明るい材料と呼んだ。費用面では、4.4%の増加は固定資産税のタイミングと、同社のPS4.0体制整備推進に関連する新たなインセンティブ報酬によるもので、現場労働時間を30%以上削減した機械学習による人員配置モデルによって一部相殺された。
経営陣の対応は、主要指標すべてで業績見通しを上方修正することだった。年間売上高成長率見通しはマイナス0.2%へと、前期の予想から90ベーシスポイント改善。NOI成長率見通しは110ベーシスポイント改善しマイナス1.1%となった。コアFFOの業績見通しは16.75ドルから17.05ドルへと引き上げられ、中間値16.90ドルは前期の見通しより1株当たり0.22ドル高い。CEOのTom Boyleは、2026年第2四半期決算説明会でこの四半期を会社の新たな段階の幕開けと位置づけた。「当社の第2四半期は、Public Storageにおける新時代の始まりを告げるものでした。我々がPS4.0と呼ぶものです。この新時代は、より大きなエネルギー、緊急性、そして長期的により強い1株当たり業績を牽引する能力構築への一層鋭い焦点によって特徴づけられます。」
この位置づけを裏付ける2件の買収があった。Public Storageは7月22日にNational Storage Affiliates（NSA）の買収を完了し、1,100店舗、57万5,000ユニットを追加。NSAは年初来のコアFFOが1株当たり1.14ドルと、当初の業績見通しの上限を上回った。また、同社はPublic Storage Canadaを12億ドルで買収することに合意し、主にOPユニットで資金調達。これは1人当たりストレージ供給量が米国を大きく下回る市場への参入となる。ロサンゼルスは3つ目の追い風をもたらした。家賃制限の非常事態宣言の期限切れにより、同店舗売上高への押し下げ圧力は当初の80ベーシスポイントから50ベーシスポイントに縮小した。
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TIKR、Public Storage株を357ドルと評価、緩やかな複数年上昇を織り込み
TIKRの中間ケースモデルは、Public Storage株を2030年までに357ドルと評価。これは現在の株価324ドルからの総リターン10%、または約4.4年間で年率2%の上昇を意味する。
このリターンは、ほとんどのREIT投資家が完全な保有期間に期待する水準を大きく下回っており、Public Storage株は大幅割安というよりは適正評価に近く、TIKRのモデルは順調だが目立たない複利成長（compounding）を織り込んでいる。
この目標が達成可能なのは、今四半期の営業トレンドが既に正しい方向を指し示しているためだ。稼働率と新規入居家賃は2021年以来初めて同時にプラスに転じた。また、NSAとPublic Storage Canadaの買収は、今四半期22%の成長を記録した非同店舗NOI成長を加えている。上方修正されたコアFFOの業績見通しは、1株当たりの収益力が侵食されるのではなく構築されつつあることを確認している。
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