Die wichtigsten Punkte
- McDonald's erhöhte am 17. September seine Dividende zum 50. Mal in Folge jährlich, und Realty Income kündigte am 8. September seine 136. Erhöhung seit 1994 an.
- Beide sind im Kern Vermieter: McDonald's kassierte 2025 10,44 Milliarden Dollar Miete von seinen Franchisenehmern, und Realty Income vermietet an 1.798 Mieter.
- Realty Income wirft etwa 6% Dividendenrendite ab und McDonald's etwa 3%, und jede Dividende ist nach ihren jeweiligen Maßstäben gut gedeckt.
- Die Anzahl der Aktien von Realty Income ist etwa 3,7-mal so hoch wie 2016, was das Wachstum des AFFO pro Aktie auf etwa 4,5% pro Jahr begrenzt hat.
McDonald's (MCD) verkauft Burger, aber ein großer Teil seines Geldes ist Miete: Franchisenehmer zahlten ihm 2025 10,44 Milliarden Dollar, 63% seiner Franchise-Einnahmen. Am 17. September erhöhte es seine Quartalsdividende um 4% auf 1,93 Dollar pro Aktie und bezeichnete dies als "einen goldenen Meilenstein mit seinem 50. Jahr in Folge mit Dividendenerhöhungen."
Ein reiner Vermieter erreichte seinen eigenen Meilenstein neun Tage zuvor. Realty Income (O), der an 1.798 Mieter vermietet, kündigte an, was CEO Sumit Roy triumphierend als "die 136. Dividendenerhöhung seit dem Börsengang von Realty Income an der New York Stock Exchange im Jahr 1994" bezeichnete.
Welche Dividende des Vermieters wächst also in den nächsten 10 Jahren schneller?
| Metrik | McDonald's (MCD) | Realty Income (O) |
|---|---|---|
| Forward-Dividendenrendite | 3,3% | 6,1% |
| Jahresdividende | 7,72 $ (1,93 $ pro Quartal) | 3,258 $ (0,2715 $ pro Monat) |
| Dividendenwachstum (5 Jahre) | 7,3% pro Jahr | 2,9% pro Jahr |
| Serie | 50 Jahre in Folge mit Erhöhungen | 136 Erhöhungen seit 1994; 116 Quartale in Folge |
| Deckung, letzter Bericht | Cash-Dividendenausschüttungsquote, TTM: 67% | AFFO-Ausschüttungsquote, 2025: 75% |
| Deckung, Forward | Cash-Dividendenausschüttungsquote, Konsens 2026: 73% | AFFO-Ausschüttungsquote, Konsens 2026: 73% |
| Nettoverbindlichkeiten ÷ EBITDA, TTM | 3,23x | 5,74x |
Quelle: TIKR, Kurse zum Schluss am 30. September 2026; Serien aus den Veröffentlichungen der Unternehmen vom September 2026.
McDonald's: Eine Burgerkette, die den Grund besitzt
Etwa 95% der McDonald's-Restaurants sind franchisiert. McDonald's besitzt oder least den Standort, und der Franchisenehmer zahlt für die Ausstattung und Instandhaltung. Das Unternehmen besitzt etwa 56% des Landes und 80% der Gebäude, gegenüber 45% bzw. 70% im Jahr 2016, und seine Mieteinnahmen stiegen im letzten Jahr um 4,2%.
Die Burgerseite ist wackeliger: Die vergleichbaren Umsätze in den USA stiegen im letzten Quartal nur um 0,8%, aufgrund eines misslungenen Relaunches des Wertmenüs.
Die Quartalsdividende ist von 0,94 $ Ende 2016 auf 1,93 $ gestiegen, etwa 7,5% pro Jahr. Die Cash-Dividendenausschüttungsquote liegt mit 67% TTM bequem und mit 73% auf Basis des Konsens für 2026 immer noch gesund. Die Forward-Quote ist höher, weil die Investitionsausgaben (Capex) auf etwa 3,7 bis 3,9 Milliarden Dollar für etwa 2.100 neue Restaurants netto steigen.
Der Free Cash Flow übertraf die Dividende in allen 10 Jahren, und der Puffer vergrößerte sich von 1,18 Milliarden Dollar auf 2,07 Milliarden Dollar. Das ist reichlich Spielraum für weitere Erhöhungen.
Das Risiko: Bei seinem Investor Day am 23. September verpflichtete sich McDonald's zu etwa 8,5 Milliarden Dollar bis 2036 zur Unterstützung seiner Franchisenehmer, einschließlich Mietnachlässen. Das könnte das Mietwachstum bremsen, das für seine Dividende so entscheidend war.
Realty Income: Mehr Erhöhungen, kleinere
McDonald's erhöht einmal im Jahr, und zwar deutlich. Realty Income erhöht vier- oder fünfmal im Jahr, fast immer um 0,0005 $ pro Monat, oder etwa 0,2% jedes Mal. Die monatliche Dividende ist von 0,2020 $ im Oktober 2016 auf 0,2715 $ gestiegen, ein jährliches Wachstum von etwa 3,0%.
Die Immobilien laufen gut: Die Belegungsquote liegt bei 98,8%, und neu vermieteter Raum brachte 102,7% der alten Miete ein. Das Unternehmen erhöhte seinen Investitionsplan für dieses Jahr auf 10 Milliarden Dollar, ein Großteil davon im Industriebereich.
Natürlich weiß jeder, der REITs kennt, dass man entweder Funds from Operations (FFO) oder Adjusted Funds from Operations (AFFO) betrachtet, das Cash, das seine Immobilien nach Instandhaltung erwirtschaften, und nicht den Free Cash Flow. Die AFFO-Ausschüttungsquote von Realty Income lag 2025 bei einem komfortablen 75% (die Dividende verbrauchte 3,22 $ von 4,28 $ AFFO pro Aktie) und liegt laut Konsens für 2026 bei 73%.
Der AFFO pro Aktie stieg jedes Jahr, und der als Dividende ausgeschüttete Anteil sank von etwa 83% auf 75%. Es hatte also Spielraum für schnellere Erhöhungen. Es hat sie nur nicht genutzt.
Die Bremse sind neue Aktien: Die Aktienanzahl ist etwa das 3,7-fache von 2016, daher wuchs der AFFO pro Aktie nur etwa 4,5% pro Jahr. Seine Verschuldung (eine Notwendigkeit für REITs, um ihre Expansion zu finanzieren) lässt auch weniger Spielraum: Die Zinsdeckung liegt bei 2,4x, gegenüber 7,8x bei McDonald's.
Welche Dividende wächst also schneller?
Letztendlich muss ich mich für McDonald's entscheiden: Seine Dividende sollte in den nächsten 10 Jahren schneller weiterwachsen. Sie ist im letzten Jahrzehnt mehr als doppelt so schnell gewachsen, der Free Cash Flow deckt sie mit reichlich Spielraum, und seine Mieteinnahmen steigen weiter. Da seine Aktienanzahl weiter steigt, würde ich weitere kleine Erhöhungen erwarten.
Ich sehe also jeden Grund zu der Annahme, dass McDonald's seine Dividende schneller erhöhen wird. Dennoch bin ich mir ziemlich sicher, dass die Dividende von Realty Income den Anlegern mehr auszahlen wird. Und hier ist der Grund:
10.000 $ in McDonald's zahlen etwa 330 $ im ersten Jahr und, bei einem Wachstum von 7,5% pro Jahr, etwa 633 $ im Jahr 10. Das entspricht also einer Rendite von 6,3% auf Ihr heutiges Geld. Nicht schlecht, und natürlich möchten Sie auch die Kursgewinne berücksichtigen. Die gleichen 10.000 $ in Realty Income zahlen jetzt etwa 610 $ und, bei 3,0% pro Jahr, etwa 796 $ im Jahr 10 (etwa 8% Rendite auf das heutige Geld). Bei diesen Raten holt McDonald's erst etwa im Jahr 15 auf. Die Serie von 136 Erhöhungen bei Realty Income ist eine, von der ich überzeugt bin, dass das Management sehr hart daran arbeiten wird, sie fortzusetzen.
Natürlich finanziert Realty Income sein Wachstum jetzt weit weniger mit neuen Aktien: Etwa 18% der diesjährigen Investitionen, gegenüber durchschnittlich 47% in den letzten drei Jahren. Wenn die Aktienanzahl aufhört zu steigen, könnte seine Dividende schneller wachsen als bisher. (Aber wahrscheinlich immer noch nicht schneller als bei McDonald's.)
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