Principais Conclusões
- O yield do dividendo da Public Storage é de cerca de 4,3% e o da Prologis de cerca de 3,4%, e ambas elevaram suas perspectivas para 2026 com os resultados do segundo trimestre em julho.
- A Public Storage distribuiu 75% de seus fundos de operações ajustados (AFFO) no ano passado, contra 89% da Prologis, e carrega muito menos dívida.
- A Prologis aumentou seu dividendo por ação em cada um dos últimos 12 anos fiscais, enquanto o da Public Storage tem sido de US$ 12 por ação em cada ano fiscal desde 2023.
- Os analistas esperam que o AFFO por ação da Prologis suba cerca de 15% este ano, o que reduziria seu índice de pagamento para 82%.
Public Storage (PSA) e Prologis (PLD) estão tendo um ano excepcional – ambas elevaram suas perspectivas para 2026 em julho.
A Public Storage, obviamente, aluga unidades de armazenamento, e o CEO Tom Boyle disse que seus resultados do segundo trimestre permitiram à empresa "elevar nossa perspectiva para o segundo semestre do ano". A Prologis aluga armazéns (e, cada vez mais, data centers) para grandes empresas. Ela elevou sua previsão (guidance) para 2026 de fundos de operações (FFO) principais para US$ 6,22 a US$ 6,30 por ação.
Ambas são fundos de investimento imobiliário (REITs), portanto cada dividendo é avaliado pelo seu índice de pagamento do AFFO. Isso são os dividendos como uma parcela dos fundos de operações ajustados, que é basicamente o caixa que as propriedades de um REIT geram após as despesas necessárias para mantê-las. (Comprar propriedades é o negócio de um REIT, então seu fluxo de caixa livre diz pouco sobre o dividendo.)
Então, qual é a melhor ação pagadora de dividendos? Veja como elas se comparam…
| Métrica | Public Storage (PSA) | Prologis (PLD) |
|---|---|---|
| Dividend yield | 4,3% | 3,4% |
| Dividendo anual | US$ 12,00 | US$ 4,28 |
| Crescimento do dividendo, 5 anos | 8,4% ao ano | 11,7% ao ano |
| Anos fiscais de dividendos mais altos, consecutivos | 0 | 12 |
| Índice de pagamento do AFFO, ano fiscal 2025 | 75% | 89% |
| Índice de pagamento do AFFO, consenso 2026 | 76% | 82% |
| Dívida líquida / EBITDA | 2,89x | 5,24x |
Fonte: TIKR e StockAnalysis, 5 de out. de 2026.
Public Storage: o cheque maior, com folga
As instalações de armazenamento que a Public Storage possui há mais tempo estão ganhando menos. A receita operacional líquida (NOI) de mesmas lojas caiu 2,2% no segundo trimestre, à medida que os custos operacionais subiram 4,3% (principalmente impostos sobre propriedade e marketing mais altos) e a receita recuou 0,6%. O crescimento vem de aquisições. A receita de instalações mais novas subiu 25,6%, e a empresa espera que sua fusão com a National Storage Affiliates adicione ao FFO por ação dentro do primeiro ano.
O AFFO por ação subiu de US$ 9,39 em 2016 para US$ 15,97 no ano passado, enquanto o dividendo se manteve em US$ 12 desde 2023, após um pico de um ano em 2022…
Isso representa um confortável índice de pagamento do AFFO de 75% para 2025, e um índice similar de 76% no consenso para 2026. A dívida líquida é modesta, 2,89 vezes o EBITDA, e os lucros operacionais cobrem os juros cerca de 7 vezes.
O problema é o crescimento. A taxa de crescimento de cinco anos de 8,4% vem de um único salto, de US$ 8 por ação em 2021 para US$ 12 até 2023. O FFO principal por ação também caiu 2,6% no último trimestre devido a custos de financiamento e despesas gerais mais altos.
Prologis: crescimento mais rápido, cobertura mais apertada
O crescimento da Public Storage vem da compra de instalações. A Prologis também está crescendo dentro dos edifícios que já possui. Ela assinou um recorde de 67 milhões de pés quadrados de contratos de locação no trimestre e espera que o NOI em caixa de mesmas lojas suba de 6,75% a 7,25% este ano. Seu pipeline de energia para data centers mais do que dobrou em dois anos, para cerca de 5,8 gigawatts. Como o CEO Dan Letter colocou: "está claro que estamos entrando na próxima fase de crescimento, onde logística, data centers e energia se reforçam cada vez mais mutuamente."
No entanto, o dividendo cresceu mais rápido que o caixa. O AFFO por ação subiu de US$ 2,57 em 2016 para US$ 5,00 em 2022, depois recuou por três anos consecutivos para US$ 4,53, enquanto o dividendo continuou subindo para US$ 4,04…
Isso deixou um apertado índice de pagamento do AFFO de 89% para 2025. Os analistas esperam que ele diminua para 82% este ano, à medida que o AFFO por ação salta cerca de 15%, para US$ 5,21. Esse é um grande salto, mas o trimestre o respalda. O AFFO total subiu para US$ 1,32 bilhão, ante US$ 1,04 bilhão um ano antes, e o CFO Timothy Arndt disse que a Prologis está "elevando nossa perspectiva para refletir a força de nosso desempenho operacional e a visibilidade contínua do crescimento dos lucros". (O consenso do ano passado ficou dentro de 1% do valor real.)
A contrapartida é a dívida. A dívida líquida é 5,24 vezes o EBITDA, e os lucros operacionais cobrem os juros 3,81 vezes, ambos bem atrás da Public Storage.
Então, qual dividendo vence?
Tenho que ficar com a Public Storage aqui. Mesmo que o dividendo da Prologis tenha crescido todos os anos por 12 anos, o negócio por trás dele está crescendo, e sua cobertura deve melhorar este ano... a Public Storage simplesmente tem menos questões em aberto.
Em resumo, o dividendo da Public Storage ainda é o mais seguro hoje. Ela paga o cheque maior, mantém um quarto de seu AFFO em reserva e carrega muito menos dívida. Se o acordo com a National Storage Affiliates entregar as economias anuais de US$ 110 milhões a US$ 130 milhões que a gestão espera dentro de três a quatro anos, essa folga só aumenta.
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