Principais Conclusões
- Um cônjuge sobrevivente que não se casou novamente pode excluir até US$ 500.000 de ganho na venda de sua residência principal dentro de dois anos após a morte do cônjuge, e US$ 250.000 após esse período.
- Uma viúva hipotética vendendo a casa de US$ 900.000 que ela e o marido compraram por US$ 200.000 tem um ganho de US$ 350.000, porque a metade que ela herdou assume seu valor no dia em que ele faleceu.
- Se ela vender dentro de dois anos, nenhum desse ganho é tributado. No terceiro ano, US$ 100.000 dele são.
- Com vendedores reduzindo preços neste outono, uma viúva que espera por uma oferta melhor deve saber quando seu segundo ano termina.
Uma viúva hipotética que não se casou novamente ainda possui a casa que ela e seu falecido marido compraram juntos por US$ 200.000. Hoje ela vale US$ 900.000, uma alta de US$ 700.000 em relação ao que pagaram.
Duas regras fiscais federais determinam quanto dessa valorização é tributado, e uma delas expira no segundo aniversário de sua morte. Se ela vender antes disso, ela não deve imposto federal sobre o ganho. Se ela vender no terceiro ano, US$ 100.000 dele são tributáveis.
Neste outono, esse prazo é fácil de perder. Vendedores em todo o país estão cortando preços. Cerca de 21% dos anúncios em setembro tiveram seu preço inicial de pedido reduzido, um máximo de quatro anos, de acordo com o Realtor.com. A Associated Press informou que a taxa média de hipoteca de 30 anos subiu para até 7,4% em outubro. Uma viúva esperando por uma oferta melhor pode ultrapassar o prazo sem perceber.
Metade da casa recomeça
A primeira regra estabelece seu custo. Quando um cônjuge falece, metade do que o casal possuía em conjunto conta como dele, de acordo com a Publicação 551 (12/2025) do IRS. Ela mantém o custo original de sua própria metade. A metade que ela herda assume seu valor justo de mercado no dia em que ele faleceu. Isso se aplica a propriedades mantidas em conjunto com direito de sobrevivência, ou como inquilinos por inteiro.
Casais em estados de propriedade comunitária seguem uma regra diferente, e a matemática abaixo não os cobre.
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Dois anos no limite do casal
A segunda regra estabelece quanto do ganho escapa do imposto. Qualquer vendedor de uma residência principal pode excluir até US$ 250.000 de ganho, ou US$ 500.000 em uma declaração conjunta, após possuí-la e morar nela por pelo menos dois anos nos últimos cinco, diz o IRS no Tópico No. 701.
Um cônjuge sobrevivente mantém a figura do casal por um tempo. De acordo com a Publicação 523 (2025), ela pode excluir até US$ 500.000 se atender a duas condições:
- Ela vende dentro de dois anos após a morte do cônjuge.
- Ela não se casou novamente no momento da venda.
Os testes de dois anos de propriedade e uso ainda se aplicam. Nenhum dos cônjuges pode ter usado a exclusão em outra casa nos dois anos anteriores. Uma vez que a janela se fecha, ela é uma vendedora solteira com um limite de US$ 250.000.
Sua base tem duas partes:
- Sua própria metade mantém seu custo: US$ 200.000 ÷ 2 = US$ 100.000.
- Sua metade assume seu valor na morte: US$ 900.000 ÷ 2 = US$ 450.000.
Isso lhe dá uma base de US$ 550.000. Vendendo a US$ 900.000, resta um ganho de US$ 350.000.
Se ela vender dentro de dois anos, a exclusão de US$ 500.000 cobre todo o US$ 350.000, com US$ 150.000 de sobra. Seu ganho tributável é de US$ 0.
Se ela vender no terceiro ano, o limite cai para US$ 250.000. Isso deixa US$ 350.000 – US$ 250.000 = US$ 100.000 de ganho tributável.
| Métrica | Vende dentro de 2 anos | Vende no terceiro ano |
|---|---|---|
| Preço de venda | $900,000 | $900,000 |
| Base | $550,000 | $550,000 |
| Ganho | $350,000 | $350,000 |
| Exclusão | $500,000 | $250,000 |
| Ganho tributável | $0 | $100,000 |
O *step-up* em sua metade importa tanto quanto o prazo. Sem ele, sua base seria os US$ 200.000 que pagaram, e seu ganho seria de US$ 700.000. Mesmo o limite de US$ 500.000 deixaria US$ 200.000 tributáveis.
O aniversário importa mais do que o próximo corte de preço
Para uma viúva que já planeja vender, a data em que ela vende importa mais do que quanto ela recebe.
Dentro da janela, ela poderia vender por até US$ 1.050.000 (base de US$ 550.000 mais a exclusão de US$ 500.000) antes que qualquer parte do ganho fosse tributada. No terceiro ano, esse teto cai para US$ 800.000 (US$ 550.000 mais US$ 250.000). Cada dólar de uma oferta melhor acima de US$ 800.000 se torna ganho tributável.
Um mercado mais fraco muda parte disso. Se a casa vender por menos no terceiro ano, o ganho diminui com o preço, e uma venda a US$ 800.000 ou abaixo não deixaria nada tributado. Mas esperar por um número mais alto após o prazo significa que mais de cada dólar extra é tributado.
Três fatos decidem em qual coluna ela se enquadra:
- A data da venda, medida em relação à data de sua morte.
- Se ela se casou novamente até o momento da venda. Casar-se novamente antes da venda tira o limite de US$ 500.000 mesmo dentro de dois anos.
- Quanto a casa valia no dia em que ele faleceu. Esse valor é metade de sua base, então cada passo da matemática depende disso.
Dois anos não é muito tempo após uma morte, e muitas viúvas não estarão prontas para se mudar até lá. Essa é uma razão perfeitamente boa para ficar. Ajuda saber o que ficar custa se ela planeja vender mais tarde de qualquer maneira.
Mesma casa, mesmo preço de US$ 900.000, mesma base de US$ 550.000. Vendida dentro de dois anos após a morte de seu marido, nenhum do ganho é tributado. Vendida no terceiro ano, US$ 100.000 dele são.
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