Comment investir dans les FPI pour obtenir des dividendes et une croissance à long terme ?

Si vous avez toujours voulu investir dans l’immobilier, mais que vous ne voulez pas avoir à vous soucier de l’achat des biens, de la gestion des locataires ou de la réparation des robinets qui fuient, les sociétés de placement immobilier (FPI) peuvent être la solution. Une FPI est une société qui possède, exploite ou finance des biens immobiliers productifs de revenus dans divers secteurs, depuis les immeubles de bureaux et les appartements jusqu’aux centres de données et aux tours de téléphonie mobile.

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L’intérêt est simple : les FPI vous permettent d’acheter des actions immobilières de la même manière que vous achèteriez des actions d’Apple ou de Microsoft. Vous êtes ainsi exposé aux marchés immobiliers sans les inconvénients de la propriété directe. Mieux encore, les FPI sont tenues par la loi de distribuer au moins 90 % de leur revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires, ce qui en fait l’une des sources de revenus les plus fiables du marché boursier.

Pour les investisseurs à long terme, les FPI peuvent avoir deux objectifs : un revenu régulier sous forme de dividendes et un potentiel d’appréciation du capital grâce à l’augmentation de la valeur des biens immobiliers et des loyers au fil du temps. Elles offrent également une diversification, car l’immobilier n’évolue pas toujours au même rythme que les valeurs technologiques ou financières. C’est pourquoi de nombreux comptes de retraite, portefeuilles de rentes et fonds institutionnels allouent une part importante de leur capital aux FPI.

Étape 1 : Comprendre les différents types de FPI

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Avant d’investir, il convient de connaître le paysage. Il existe plusieurs types de FPI, chacun lié à un secteur différent de l’économie :

• Sociétés de placement immobilier (FPI): Le type le plus courant est celui qui possède et exploite des biens immobiliers tels que des complexes d’appartements, des centres commerciaux, des immeubles de bureaux ou des entrepôts. Leurs revenus proviennent principalement des loyers, qui tendent à être stables et prévisibles. C’est pourquoi les sociétés de placement immobilier en actions sont souvent considérées comme le meilleur point d’entrée pour les débutants à la recherche de revenus de dividendes stables.
• FPI hypothécaires (mREIT): ils ne possèdent pas d’immeubles, mais investissent dans des hypothèques ou des titres adossés à des hypothèques. Elles peuvent offrir des rendements plus élevés, mais comportent également un risque de taux d’intérêt plus important, car leur performance est liée aux coûts d’emprunt. Les investisseurs qui choisissent les mREIT doivent être à l’aise avec les cycles de taux d’intérêt, car les variations de taux peuvent affecter les rendements de manière significative.
• FPI spécialisés: ils se concentrent sur des secteurs spécialisés, tels que les établissements de santé, les centres de données ou les tours de téléphonie mobile. Les FPI spécialisées sont liées à des changements économiques à long terme, tels que le vieillissement démographique ou la transformation numérique. Elles tendent à avoir un potentiel de croissance plus élevé, mais peuvent également être plus sensibles aux risques spécifiques au secteur.

Pour les débutants, les FPI en actions sont souvent le point de départ le plus facile, car ils sont directement liés aux revenus immobiliers.

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Étape 2 : Pourquoi les FPI sont-elles intéressantes pour les investisseurs ?

L’attrait des FPI est simple : revenu, diversification et croissance.

• Revenu: la loi impose aux FPI de distribuer au moins 90 % de leur revenu imposable aux actionnaires sous forme de dividendes. Cette exigence, connue sous le nom de règle des 90 %, signifie que les investisseurs reçoivent une part beaucoup plus importante des bénéfices sous forme de dividendes que la plupart des entreprises de l’indice S&P 500. Par conséquent, les FPI ont tendance à produire des dividendes supérieurs à la moyenne, ce qui les rend particulièrement attrayants pour les retraités ou toute personne recherchant des rentrées d’argent régulières. Au fil du temps, le réinvestissement des dividendes peut augmenter considérablement les rendements, créant ainsi un patrimoine même sans apport supplémentaire.
• Diversification: L’immobilier a tendance à se comporter différemment des actions et des obligations, ce qui permet d’équilibrer les portefeuilles. En période de tensions sur les marchés boursiers, certains types de sociétés de placement immobilier (comme les entrepôts ou les soins de santé) peuvent être plus résistants, apportant une stabilité au moment où elle est le plus nécessaire.
• Potentiel de croissance: au fil du temps, les FPI peuvent se développer parallèlement à l’économie en général, en augmentant les loyers, en développant les portefeuilles immobiliers et en bénéficiant de la hausse des valeurs immobilières. Contrairement à la propriété physique, ces avantages de croissance sont accessibles à toute personne qui peut acheter une action.

Elles sont également liquides, ce qui signifie que vous pouvez acheter ou vendre des actions de FPI par l’intermédiaire de votre compte de courtage comme n’importe quelle action, contrairement aux biens physiques, dont l’achat ou la vente est coûteux et prend du temps.

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Étape 3 : Comment commencer à investir dans les FPI ?

L’achat d’actions individuelles de FPI vous donne un contrôle direct sur votre portefeuille et vous permet de vous concentrer sur les secteurs qui, selon vous, ont le plus grand potentiel à long terme. A titre d’exemple :

• Public Storage (PSA) : Leader dans le domaine du self-stockage, une activité qui prospère même en période de récession, lorsque les gens réduisent leurs effectifs ou que les entreprises recherchent des locaux à des prix abordables. Son flux de trésorerie prévisible en fait une option défensive.
• Equinix (EQIX): une FPI de centres de données qui stimule les charges de travail de l’informatique en nuage et de l’IA. La demande de stockage de données sécurisé et évolutif augmente, ce qui fait de ce FPI l’un des plus tournés vers l’avenir.
• Prologis (PLD): spécialisé dans les entrepôts loués à des géants tels qu’Amazon et FedEx. Avec l’expansion du commerce électronique dans le monde, le secteur de l’immobilier logistique devient un facteur de croissance structurelle.

Lorsque vous choisissez des FPI individuels, pensez aux tendances macroéconomiques : les gens s’installent-ils dans des appartements urbains ? La demande de stockage en nuage monte-t-elle en flèche ? Le commerce de détail est-il soumis à la pression des achats en ligne ? L’adaptation de l’exposition aux FPI aux tendances à long terme peut faire la différence entre un dividende qui augmente et un dividende qui disparaît.

Conseil de pro: commencez par 1 à 3 noms, familiarisez-vous avec les structures de dividendes et de distribution, puis envisagez de vous diversifier dans d’autres sous-secteurs des FPI.

Étape 4 : Évaluation des FPI (ce qu’il faut rechercher)

Lors de l’analyse des FPI, certaines mesures sont plus importantes que les ratios boursiers traditionnels :

• Fonds provenant de l’exploitation (FFO) : une mesure du flux de trésorerie qui est plus précise pour les FPI que le bénéfice par action. Il convient de rechercher les FPI qui affichent une croissance régulière des FFO, car cela indique une bonne santé financière et la pérennité des dividendes.
• Rendement et croissance des dividendes: un rendement élevé peut être attrayant, mais ce n’est pas tout. Les sociétés de placement immobilier durables ne se contentent pas de verser de bons dividendes, elles les augmentent régulièrement, ce qui témoigne de la confiance de la direction et de la rentabilité à long terme.
• Niveau d’endettement: les FPI ont tendance à avoir un endettement élevé parce qu’elles possèdent des biens immobiliers coûteux. Mais une dette gérable par rapport aux actifs et aux flux de trésorerie indique qu’une FPI peut résister aux ralentissements sans réduire les dividendes.
• Tendances sectorielles: le FPI se situe-t-il dans un secteur en croissance, comme les centres de données ou la logistique, ou dans un secteur en difficulté, comme les immeubles de bureaux ? Le fait de suivre des thèmes de croissance séculaire à long terme apporte un vent arrière, tandis que les secteurs en déclin agissent souvent comme des vents contraires.

Il s’agit des principaux filtres utilisés par les professionnels pour répartir les fonds de placement immobilier et qui peuvent aider les investisseurs individuels à éviter les erreurs les plus courantes.

Étape 5 : Utiliser TIKR pour suivre et étudier les FPI

L’une des façons les plus simples de rester organisé est d’utiliser TIKR pour créer une liste de surveillance des sociétés de placement immobilier que vous souhaitez suivre. Voici comment procéder :

1. Recherche de FPI: Dans la barre de recherche de TIKR, tapez le nom de la société ou le ticker (par exemple, PLD pour Prologis, EQIX pour Equinix). La base de données TIKR affichera une page complète de l’entreprise avec les données financières, les graphiques et l’historique des dividendes.
2. Ajouter à la liste de surveillance: une fois sur la page de l’entreprise, cliquez sur “Ajouter à la liste de surveillance”. Vous pouvez créer une liste de surveillance intitulée “REITs” pour les regrouper. Vous pouvez ainsi suivre plusieurs valeurs immobilières côte à côte.
3. Mise en place d’alertes: activez les alertes de prix ou d’actualité afin d’être averti en cas d’événement important. Les alertes vous permettent de ne pas manquer les annonces de dividendes, les mises à jour des résultats ou les acquisitions immobilières importantes.
4. Suivi des dividendes: sous “Données financières”, vérifiez l’historique des dividendes et les ratios de distribution pour évaluer la cohérence. TIKR facilite la comparaison des rendements dans le temps, ce qui permet d’identifier les FPI à rendement stable par rapport à ceux dont les versements sont plus volatils.
5. Comparez les évaluations: Utilisez les outils d’évaluation de TIKR pour comparer les rendements, les ratios P/FFO et les paramètres d’endettement de votre liste de surveillance. Il est ainsi plus facile de repérer les sociétés de placement immobilier sous-évaluées et d’éviter celles qui sont surévaluées.

En créant une liste de surveillance axée sur les FPI, vous disposerez d’un tableau de bord des opportunités de revenus que vous pourrez suivre, comparer et exploiter sans avoir à jongler avec de multiples sources.

Se constituer un patrimoine au fil du temps grâce aux fonds de placement immobilier

Il n’est pas nécessaire d’avoir des connaissances approfondies dans le domaine de l’immobilier pour se lancer dans les FPI. En se concentrant sur l’essentiel – des revenus réguliers, des bilans solides et des secteurs orientés vers la croissance – vous pouvez commencer modestement et étendre votre exposition au fil du temps. Les FPI peuvent constituer l’épine dorsale d’une stratégie de revenu ou un élément de diversification dans un portefeuille de croissance.

Des outils comme TIKR facilitent encore le processus en regroupant en un seul endroit la recherche, le suivi des dividendes et les mesures d’évaluation. Que vous ajoutiez une FPI à la recherche de rendement ou que vous établissiez une liste de 10-15 dans différents secteurs, la combinaison d’un revenu fiable et d’un potentiel de croissance à long terme fait des FPI une stratégie d’investissement qui mérite d’être prise en compte dans tout portefeuille.

Les analystes de Wall Street choisissent ces 5 entreprises sous-évaluées qui ont le potentiel de battre le marché

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• Forte croissance du chiffre d’affaires et avantages concurrentiels durables
• Valorisations attrayantes basées sur les bénéfices futurs et la croissance attendue des bénéfices
• Potentiel de hausse à long terme soutenu par les prévisions des analystes et les modèles d’évaluation de TIKR.

C’est le genre de titres qui peuvent offrir des rendements considérables à long terme, surtout s’ils sont achetés à un moment où ils se négocient encore à un prix réduit.

Que vous soyez un investisseur à long terme ou simplement à la recherche de grandes entreprises qui se négocient en dessous de leur juste valeur, ce rapport vous aidera à vous concentrer sur les opportunités les plus rentables.

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Avis de non-responsabilité :

Veuillez noter que les articles de TIKR ne constituent pas des conseils financiers ou d’investissement de la part de TIKR ou de son équipe de contenu, ni des recommandations d’achat ou de vente d’actions. Nous créons notre contenu en nous basant sur les données d’investissement de TIKR Terminal et sur les estimations des analystes. Notre analyse peut ne pas inclure des nouvelles récentes de l’entreprise ou des mises à jour importantes. TIKR ne détient aucune position dans les titres mentionnés. Merci de votre lecture et bon investissement !