Principaux enseignements
- Crown Castle offrait un rendement de 5,4 % et VICI Properties de 8,0 % à la clôture du 9 octobre 2026, et les deux sont évalués sur la base de leurs ratios de distribution de l'AFFO.
- Le dividende de Crown Castle est passé de 6,26 $ par action en exercice 2024 à 4,75 $ en exercice 2025, et la société a encore distribué 109 % de son AFFO en 2025, avec 93 % attendus pour 2026.
- VICI a distribué 74 % de son AFFO en exercice 2025, le consensus attend à nouveau 74 % en 2026, et la société déclare avoir augmenté son dividende chaque année depuis son introduction en bourse en 2018.
- Pour 2026, Crown Castle prévoit un AFFO de 4,53 $ à 4,65 $ par action et VICI de 2,45 $ à 2,47 $.
Toute personne à la recherche d'un rendement élevé finira par examiner des actions comme Crown Castle (CCI) et VICI Properties (VICI). À la clôture du 9 octobre, elles offraient respectivement un rendement de 5,4 % et 8,0 %.
Le dividende de Crown Castle est passé de 6,26 $ par action en exercice 2024 à 4,75 $ en exercice 2025. VICI, quant à elle, déclare avoir augmenté sa distribution "chaque année depuis notre introduction en bourse en 2018".
Alors, laquelle est la meilleure action à dividende à haut rendement ?
| Métrique | Crown Castle (CCI) | VICI Properties (VICI) |
|---|---|---|
| Rendement du dividende | 5,4 % | 8,0 % |
| Croissance du dividende, exercice 2020–2025 | -0,7 % par an | 7,1 % par an |
| Ratio de distribution de l'AFFO, exercice 2025 | 109 % | 74 % |
| Ratio de distribution de l'AFFO, consensus exercice 2026 | 93 % | 74 % |
| Dette nette / EBITDA (LTM) | 6,51x | 4,81x |
| Couverture des intérêts (LTM) | 2,13x | 4,33x |
| Prix / AFFO (NTM) | 16,2x | 9,2x |
Crown Castle reconstitue encore sa marge de sécurité
Crown Castle s'est transformée au cours de la dernière année. Le directeur financier Sunit Patel déclare qu'après la clôture de sa vente, la société a racheté pour 1 milliard de dollars d'actions et remboursé plus de 7 milliards de dollars de dette.
De l'exercice 2016 à l'exercice 2023, Crown Castle a distribué entre 73 % et 83 % de son AFFO. Ensuite, l'AFFO est tombé de 6,98 $ par action en exercice 2024 à 4,36 $ en exercice 2025. Cette baisse a été plus rapide que celle du dividende, de sorte que le ratio de distribution est passé de 90 % à 109 %.
L'AFFO se redresse : 1,13 $ par action au T2 2026, en hausse de 10 % par rapport à 1,02 $ un an plus tôt.
Le consensus place le ratio de distribution 2026 à 93 %. Cela reflète une année complète au taux réduit (4,25 $ par action, contre 4,75 $ en exercice 2025) et un AFFO de 4,58 $ par action, dans la fourchette des prévisions de la direction. Le nouveau dividende est couvert, mais de justesse, et Crown Castle prévoit de le maintenir à 4,25 $ jusqu'à ce qu'il distribue 75 % à 80 % de son AFFO.
Les revenus locatifs des sites ont baissé de 4 % à 967 millions de dollars au T2 2026, ce que l'entreprise attribue aux résiliations de DISH et aux annulations de Sprint. L'action de Crown Castle a bondi de 15,6 % le 9 octobre, à 79,64 $, après que SpaceX a convenu le 8 octobre d'acheter un spectre national pour son service téléphonique Starlink, qui pourrait nécessiter des tours. SpaceX n'a pas encore signé de bail.
Le risque réside dans le bilan. La dette nette s'établit à 6,51 fois l'EBITDA, juste au-dessus de l'objectif de la direction de 6x à 6,5x, et la couverture des intérêts est faible à 2,13x.
Le dividende de VICI dispose d'une marge de manœuvre
Crown Castle reconstitue sa marge de sécurité, tandis que VICI en a conservé une tout du long. De l'exercice 2019 à l'exercice 2025, VICI a distribué entre 74 % et 79 % de son AFFO chaque année. Sur cette période, l'AFFO est passé de 1,48 $ par action à 2,38 $ et le dividende de 1,17 $ à 1,76 $.
La direction déclare qu'elle est "concentrée sur le maintien de notre capacité à continuer à augmenter notre dividende", et les chiffres le confirment. Le consensus prévoit que VICI distribuera à nouveau un confortable 74 % en 2026, sur un AFFO de 2,46 $ par action, dans sa fourchette de prévisions de 2,45 $ à 2,47 $.
Au T2 2026, les revenus ont augmenté de 5,7 % à 1,1 milliard de dollars, et l'AFFO par action a progressé de 4,6 % à 0,62 $.
La croissance du dividende a toutefois ralenti. Il a augmenté de 3,5 % en exercice 2025, contre 7,1 % par an de l'exercice 2020 à l'exercice 2025, et son augmentation du 3 septembre, à 0,46 $ par trimestre, était de 2,2 %.
Le risque est le principal locataire de VICI. Caesars, l'un des deux plus grands locataires de VICI, est racheté par Fertitta Entertainment pour 31 $ par action en espèces, une opération approuvée par les actionnaires de Caesars le 22 septembre et toujours soumise à l'approbation des régulateurs. Le bail régional de Caesars n'est toujours pas réglé. "C'est une conversation qui aura lieu à un moment donné", a déclaré le PDG Ed Pitoniak lors de la conférence téléphonique du 30 juillet, et "nous percevons évidemment chaque dollar de loyer en attendant."
Alors, quel dividende l'emporte ?
VICI Properties est la meilleure action à dividende à haut rendement. Elle verse le chèque le plus important, le couvre avec une marge de manœuvre, supporte moins de dette et continue d'augmenter son dividende.
Placez 10 000 $ dans chacune aujourd'hui, et VICI verse 800 $ par an contre 540 $ pour Crown Castle. Au rythme de distribution de l'exercice 2025 de chaque dividende, VICI verse environ 1 093 $ la 10e année (moins à son rythme de septembre) contre environ 540 $ pour Crown Castle.
Et l'action de VICI est proche de son niveau le plus bas depuis cinq ans. Elle se négociait à 9,2 fois l'AFFO anticipé le 9 octobre, contre une moyenne sur cinq ans de 13,8x et un plus bas de 9,1x le 5 octobre.
Cela ne veut pas dire que le dividende de Crown Castle est en danger. Le PDG Chris Hillabrant qualifie le dividende de "sacrosaint", l'AFFO par action est à nouveau en croissance, et le nouveau taux est couvert selon le consensus 2026.
C'est simplement que VICI possède déjà ce que Crown Castle cherche à atteindre : une marge de sécurité sous le dividende, et un dividende qui continue d'augmenter.
Bien sûr, si Crown Castle génère les 2,1 milliards de dollars d'AFFO qu'elle dit être sur la bonne voie pour réaliser au cours du second semestre 2026 et du premier semestre 2027, sa marge de sécurité s'élargit et cet écart se réduit.
Alors, quelle est la valeur réelle de l'action VICI Properties ?
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