Points clés
- Crown Castle offre un rendement de 5,4 % et Healthpeak Properties de 6,7 %, et les deux ont relevé une partie de leurs prévisions pour 2026 avec leurs résultats du deuxième trimestre.
- Le dividende de Crown Castle a absorbé 109 % de son AFFO en 2025, et le consensus le situe à 93 % pour 2026.
- Le ratio de distribution de l'AFFO de Healthpeak était de 72 % en 2025 et est de 78 % selon le consensus pour 2026, mais sa couverture des intérêts est la plus faible des deux à 1,5x.
- Healthpeak se négocie à 12x l'AFFO anticipé, et Crown Castle à 16x.
Crown Castle (CCI) et Healthpeak Properties (DOC) ont tous deux légèrement relevé leurs perspectives pour 2026 avec leurs résultats du deuxième trimestre cet été.
Aucune des deux sociétés n'arrive avec un bilan vierge, puisqu'elles ont toutes deux déjà réduit leurs dividendes. La réduction de Crown Castle est la plus récente, et elle était importante. Le versement est passé de 6,26 $ par action en 2024 à 4,75 $ en 2025, et il s'établit désormais à 1,0625 $ par trimestre, soit 4,25 $ par an. Les réductions de Healthpeak sont plus anciennes, et il y en a eu deux, faisant passer le dividende de 2,10 $ par action en 2016 à 1,48 $ en 2017, puis à 1,20 $ en 2021.
Alors, quel dividende à haut rendement est le meilleur à détenir aujourd'hui ?
| Métrique | Crown Castle (CCI) | Healthpeak (DOC) |
|---|---|---|
| Rendement du dividende | 5,4% | 6,7% |
| Croissance du dividende, 2020–2025 | -0,7% par an | -3,8% par an |
| Ratio de distribution de l'AFFO, 2025 | 109% | 72% |
| Ratio de distribution de l'AFFO, consensus 2026 | 93% | 78% |
| Dette nette / EBITDA (TTM) | 6,51x | 5,44x |
| Couverture des intérêts (TTM) | 2,13x | 1,49x |
| Prix / AFFO (NTM) | 16,2x | 12,2x |
Source : TIKR, 9 oct. 2026 ; cours de clôture au 9 octobre.
Crown Castle n'a pas encore rattrapé son dividende
Les tours de Crown Castle génèrent moins de revenus. Les revenus locatifs des sites ont baissé de 4 % à 967 millions de dollars au T2 2026, contre 1 008 millions de dollars au T2 2025, alors que les résiliations de DISH et les annulations de Sprint se concrétisaient. Malgré cela, l'AFFO est passé à 1,13 $ par action contre 1,02 $, et la direction prévoit entre 4,53 $ et 4,65 $ par action pour 2026. Ces prévisions tiennent déjà compte de 220 millions de dollars de non-renouvellements de DISH, et Crown Castle réclame plus de 3,5 milliards de dollars dans la faillite de DISH, où aucun plan ne peut être confirmé avant le 2 décembre.
Le dividende pèse encore lourdement sur cet AFFO. Le ratio de distribution est passé de 73 % en 2020 à 90 % en 2024, puis l'AFFO est tombé à 4,36 $ par action en 2025, en dessous des 4,75 $ que la société a versés…
…ce qui donne un ratio non couvert de 109 %. Sur la base du consensus pour 2026, soit 4,58 $ d'AFFO contre 4,25 $ de dividendes, le ratio est serré à 93 %. Crown Castle prévoit de maintenir le dividende à 4,25 $ jusqu'à ce que ce ratio descende à 75-80 %.
Le PDG Christian Hillabrant qualifie le dividende de "sacrosaint". Il est financé en premier, avant les investissements, et l'argent disponible sert à maintenir le levier dans une fourchette de 6x à 6,5x. Avec un ratio dette nette/EBITDA de 6,51x, Crown Castle se situe au sommet de cette fourchette.
Son action a bondi de 15,6 % le 9 octobre, à 79,64 $, après que SpaceX a accepté le 8 octobre d'acheter un spectre national pour son service téléphonique Starlink, qui pourrait nécessiter des tours. SpaceX n'a pas signé de bail, et le rendement de 5,4 % est calculé sur le nouveau prix.
Healthpeak a reconstitué sa marge de sécurité
Les réductions de Healthpeak sont plus anciennes, et sa couverture s'est améliorée chaque année depuis. Son ratio de distribution de l'AFFO est passé de 102 % en 2020 à 72 % en 2025. Sur cette période, l'AFFO est passé de 1,35 $ par action en 2021 à 1,69 $ en 2025, tandis que le dividende est passé de 1,20 $ à 1,22 $…
Ces 72 % constituent une marge de sécurité confortable. Le consensus maintient le ratio à 78 % pour 2026, avec 1,57 $ d'AFFO contre 1,23 $ de dividendes.
L'activité sous-jacente est mitigée. Janus Living, sa filiale de résidences pour seniors, tire l'essentiel de la croissance, avec des revenus en hausse de 45 % et un EBITDA ajusté en hausse de 34 % au deuxième trimestre 2026 par rapport à l'année précédente. Le segment des laboratoires est le point faible, où le NOI ajusté à périmètre comparable a reculé de 3,2 % sur la même période. Malgré cela, la direction a légèrement relevé ses prévisions de FFO ajusté pour 2026 de 0,02 $ au point médian, pour une fourchette de 1,73 $ à 1,77 $ par action.
Le PDG Scott Brinker maintient la dette sous contrôle : "Ce n'est pas le bon environnement pour avoir un levier élevé." Le point faible est la couverture des intérêts. L'EBIT couvre les intérêts à un faible ratio de 1,49x, contre 2,13x chez Crown Castle.
Alors, quel dividende l'emporte ?
En définitive, je choisirais Healthpeak comme la meilleure action à dividende à haut rendement. Elle verse plus, 6,7 % contre 5,4 % pour Crown Castle, et elle couvre ce dividende avec une marge confortable : 72 % de l'AFFO en 2025, contre 109 % pour Crown Castle.
Placez 10 000 $ dans chacune, et Healthpeak vous envoie 670 $ par an aujourd'hui, contre 540 $ pour Crown Castle. Maintenant, laissez chaque dividende évoluer à son rythme actuel. Celui de Healthpeak a augmenté de 1,7 % en 2025, tandis que le versement trimestriel de Crown Castle est inchangé par rapport à il y a un an. Projetez cela sur dix ans et Healthpeak verse environ 777 $ la dixième année, contre environ 540 $ pour Crown Castle, donc Crown Castle ne rattrape jamais.
Vous payez également moins cher pour l'AFFO de Healthpeak : 12,2x l'AFFO anticipé, contre 16,2x pour Crown Castle après son bond. C'est en dessous de la moyenne quinquennale de Healthpeak elle-même, qui est de 14,7x…
…mais toujours au-dessus du creux de 9,9x atteint le 23 décembre 2025.
Cela ne signifie pas que le dividende de Crown Castle est en danger. Les prévisions de la direction couvrent déjà le versement de 4,25 $, et la société le considère comme intouchable. Néanmoins, Healthpeak vous offre un chèque plus important aujourd'hui, avec plus d'un quart de son AFFO restant après son paiement, et à un prix inférieur.
Bien sûr, les bâtiments de laboratoires de Healthpeak sont encore en train de se remplir à nouveau. Le taux d'occupation des laboratoires, à 78,5 % au T2 2026, est le chiffre à surveiller dans son prochain rapport.
Alors, quelle est la valeur réelle de l'action Healthpeak ?
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