Estadísticas clave de las acciones de SPG
- Rendimiento en 6 meses: 16
- Rango 52 Semanas: $136 a $203
- Precio objetivo del modelo de valoración: $172
- Alza implícita: -15
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¿Qué ha pasado?
Simon Property Group ha subido alrededor de un 16% en los últimos seis meses, cotizando recientemente cerca de los 202 $ por acción y acercándose a su máximo de las 52 semanas de 203 $, ya que los inversores respondieron a los beneficios récord, la demanda de arrendamiento resistente y una visibilidad más clara del crecimiento del flujo de caja en 2026.
Las acciones subieron porque la empresa obtuvo un FFO inmobiliario récord de 4.800 millones de dólares o 12,73 dólares por acción, con un FFO en el cuarto trimestre que aumentó un 4,2% interanual hasta 3,49 dólares por acción.
El NOI de las propiedades nacionales aumentó un 4,8% en el trimestre, el NOI de la cartera aumentó un 5,1%, y la ocupación terminó el año en el 96,4% para los centros comerciales y los establecimientos premium y en el 99,2% para Mills.
En 2026, la dirección estimó que el beneficio neto de explotación del sector inmobiliario se situaría entre 13 y 13,25 dólares por acción, con un crecimiento mínimo del 3% del beneficio neto nacional, lo que refuerza las expectativas de una expansión continuada de los beneficios.
David Simon, consejero delegado de la empresa, declaró: "En el cuarto trimestre hemos obtenido unos sólidos resultados financieros y operativos", al tiempo que destacaba las adquisiciones por valor de unos 2.000 millones de dólares, la finalización de más de 20 grandes proyectos de remodelación y una cartera de proyectos de promoción y remodelación que supera los 4.000 millones de dólares.
La empresa terminó el año con más de 9.000 millones de dólares de liquidez y una deuda neta sobre EBITDA de 5,0 veces, declaró un dividendo en el primer trimestre de 2,20 dólares por acción, lo que supone un aumento del 4,8% interanual, y devolvió aproximadamente 3.500 millones de dólares a los accionistas a través de dividendos y recompras.
El posicionamiento institucional sigue siendo favorable. Vanguard aumentó su participación un 1,8%, hasta 46.683.502 acciones valoradas en unos 8.760 millones de dólares, NEOS Investment Management incrementó su posición un 79,8%, hasta 71.823 acciones valoradas en unos 13,48 millones de dólares, y PNC Financial Services Group elevó su participación un 5,1%.
Aunque algunas empresas redujeron su exposición, la participación institucional se sitúa cerca del 93%, lo que refleja la convicción a largo plazo en la durabilidad de los beneficios del REIT y en su cartera de proyectos de reurbanización.
¿Está infravalorado SPG?
Según las hipótesis de valoración, la acción se modela utilizando:
- Crecimiento de los ingresos (CAGR): 5,1%.
- Márgenes operativos: 54.4%
- Múltiplo PER de salida: 23,7x
Se espera quelos ingresos crezcan a un ritmo constante de un solo dígito, apoyados por los diferenciales positivos de arrendamiento, la mejora de la ocupación y los proyectos de reurbanización de uso mixto que se pondrán en marcha en los próximos años.
Con unas ventas minoristas por metro cuadrado de 799 dólares y un volumen total de ventas que crece un 3% en el año, la durabilidad del flujo de caja sigue anclada en una fuerte productividad de los inquilinos más que en una expansión agresiva.
Sobre la base de estos datos, el modelo estima un precio objetivo de 172 USD, lo que implica una caída total de aproximadamente un 15% desde los niveles actuales cercanos a los 202 USD, lo que sugiere que la acción parece ligeramente sobrevalorada al precio actual.
Los resultados en 2026 dependerán de la demanda sostenida de arrendamientos, de los aumentos de ocupación en los activos adquiridos recientemente y del calendario de entregas de reurbanizaciones, que en su mayor parte se concentran en la parte final.
La dirección prevé un crecimiento del NOI nacional de al menos el 3%, y las subidas podrían deberse a un mayor crecimiento de las ventas de los inquilinos, a incrementos de los alquileres y a una mayor productividad de los inquilinos de sustitución en los espacios ancla ocupados.
En los niveles actuales, Simon Property Group refleja confianza en un flujo de caja estable y en la durabilidad de los dividendos, con una rentabilidad futura más ligada a la ejecución de los arrendamientos, a la realización del rendimiento de la reurbanización y a una asignación disciplinada del capital que a una rápida aceleración de los ingresos.
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