Si alguna vez ha querido invertir en el sector inmobiliario, pero no quiere tener que preocuparse de comprar propiedades, gestionar inquilinos o arreglar grifos que gotean, los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) pueden ser la solución. Un REIT es una empresa que posee, explota o financia bienes inmuebles que producen ingresos en diversos sectores, desde edificios de oficinas y apartamentos hasta centros de datos y torres de telefonía móvil.
El atractivo es sencillo: Los REIT le permiten comprar acciones inmobiliarias del mismo modo que compraría acciones de Apple o Microsoft. Se obtiene exposición a los mercados inmobiliarios sin los quebraderos de cabeza de la propiedad directa. Y lo que es mejor, los REIT están obligados por ley a repartir al menos el 90% de sus ingresos imponibles como dividendos a los accionistas, lo que los convierte en una de las fuentes de ingresos más fiables del mercado de valores.
Para los inversores a largo plazo, los REIT pueden servir para dos propósitos: unos ingresos por dividendos constantes y el potencial de revalorización del capital a medida que los valores inmobiliarios y los alquileres crecen con el tiempo. También ofrecen diversificación, ya que los bienes inmuebles no siempre se mueven en sincronía con los valores tecnológicos o financieros. Por eso, muchas cuentas de jubilación, carteras de rentas y fondos institucionales asignan una parte significativa de su capital a los REIT.
Paso 1: Conocer los distintos tipos de REIT
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Antes de invertir, conviene conocer el panorama. Hay varios tipos de REIT, cada uno vinculado a un sector de la economía diferente:
- Equity REITs: El tipo más común es el que posee y explota propiedades como complejos de apartamentos, centros comerciales, edificios de oficinas o almacenes. Sus ingresos proceden principalmente de los alquileres, que suelen ser estables y predecibles. Por ello, los REIT de renta variable suelen considerarse el mejor punto de entrada para los principiantes que buscan ingresos por dividendos estables.
- REIT hipotecarios (mREIT): No son propietarios de edificios, sino que invierten en hipotecas o valores respaldados por hipotecas. Pueden ofrecer mayores rendimientos, pero también conllevan un mayor riesgo de tipos de interés, ya que su rendimiento está vinculado a los costes de los préstamos. Los inversores que eligen mREITs deben sentirse cómodos con los ciclos de tipos de interés, ya que las variaciones de los tipos pueden afectar significativamente a los rendimientos.
- REIT especializados: Se centran en sectores especializados, como instalaciones sanitarias, centros de datos o torres de telefonía móvil. Los REIT especializados están vinculados a cambios económicos a largo plazo, como el envejecimiento demográfico o la transformación digital. Suelen tener un mayor potencial de crecimiento, pero también pueden ser más sensibles a los riesgos específicos del sector.
Para los principiantes, los REIT de renta variable suelen ser el punto de partida más sencillo, ya que están vinculados directamente a los ingresos inmobiliarios.
Paso 2: Por qué los REIT son atractivos para los inversores
El atractivo de los REIT es simple: ingresos, diversificación y crecimiento.
- Ingresos: Por ley, los REIT deben distribuir al menos el 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas en forma de dividendos. Este requisito, conocido como la regla del 90%, significa que los inversores reciben una parte mucho mayor de los beneficios en forma de dividendos en comparación con la mayoría de las empresas del índice S&P 500. Por lo tanto, los REIT suelen producir dividendos por encima de la media. Como resultado, los REIT suelen producir dividendos por encima de la media, lo que los hace especialmente atractivos para los jubilados o cualquier persona que busque un flujo de caja regular. Con el tiempo, los dividendos reinvertidos pueden aumentar significativamente la rentabilidad, creando riqueza incluso sin aportaciones adicionales.
- Diversificación: El sector inmobiliario suele tener un comportamiento diferente al de la renta variable y la renta fija, lo que aporta más equilibrio a las carteras. En épocas de tensión bursátil, ciertos tipos de REIT (como los de almacenamiento o atención sanitaria) pueden resistir mejor, aportando estabilidad cuando más se necesita.
- Potencial de crecimiento: Con el tiempo, los REIT pueden crecer junto con la economía en general, aumentando los alquileres, ampliando las carteras de propiedades y beneficiándose del aumento del valor de los inmuebles. A diferencia de la propiedad física, estas ventajas de crecimiento están al alcance de cualquiera que pueda comprar una acción.
También son líquidos, por lo que puede comprar o vender acciones de REIT a través de su cuenta de corretaje como cualquier acción, a diferencia de la propiedad física, cuya compra o venta es costosa y requiere mucho tiempo.
Paso 3: Cómo empezar a invertir en REITs
La compra de acciones de REIT individuales le proporciona un control directo sobre su cartera y le permite centrarse en los sectores que considere con mayor potencial a largo plazo. Por ejemplo:
- Public Storage (PSA): Líder en autoalmacenamiento, un negocio que prospera incluso durante las recesiones, cuando la gente reduce su tamaño o las empresas buscan espacios asequibles. Su flujo de caja predecible la convierte en una opción defensiva.
- Equinix (EQIX): Un REIT de centros de datos que impulsa la computación en la nube y las cargas de trabajo de IA. La demanda de almacenamiento de datos seguro y escalable no deja de crecer, lo que convierte a este REIT en uno de los más orientados al futuro.
- Prologis (PLD): Especializada en almacenes alquilados a gigantes como Amazon y FedEx. A medida que el comercio electrónico se expande por todo el mundo, el sector inmobiliario logístico se convierte en una historia de crecimiento estructural.
A la hora de elegir REIT individuales, piense en las macrotendencias. ¿Se está mudando la gente a apartamentos urbanos? ¿Se está disparando la demanda de almacenamiento en la nube? ¿Está el comercio minorista bajo la presión de las compras en línea? Adaptar la exposición a los REIT a las tendencias a largo plazo puede ser la diferencia entre un dividendo que crece y uno que desaparece.
Consejo profesional: Comience con 1 a 3 nombres, familiarícese con las estructuras de dividendos y retribuciones y, a continuación, considere la posibilidad de diversificar en otros subsectores de REIT.
Paso 4: Evaluación de los REIT (qué buscar)
A la hora de analizar los REIT, algunas métricas son más importantes que los ratios bursátiles tradicionales:
- Fondos procedentes de las operaciones (FFO): Una medida del flujo de caja que es más precisa para los REIT que los beneficios por acción. Busque REIT con un crecimiento constante de FFO, ya que esto indica la salud financiera y la sostenibilidad de los dividendos.
- Rentabilidad y crecimiento de los dividendos: Una alta rentabilidad puede ser atractiva, pero no lo es todo. Los REIT sostenibles no solo pagan bien, sino que también aumentan los dividendos de forma constante, lo que indica la confianza de la dirección y la rentabilidad a largo plazo.
- Niveles de deuda: Los REIT suelen tener una deuda elevada porque poseen propiedades caras. Pero una deuda manejable en relación con los activos y el flujo de caja indica que un REIT puede soportar las recesiones sin recortar los dividendos.
- Tendencias sectoriales: ¿Se encuentra el REIT en un sector en crecimiento, como los centros de datos o la logística, o en uno en dificultades, como los edificios de oficinas? Seguir temas de crecimiento secular a largo plazo le proporciona un viento de cola, mientras que los sectores en declive a menudo actúan como vientos en contra.
Estos son los filtros clave que utilizan los profesionales antes de realizar asignaciones de REIT, y pueden ayudar a los inversores particulares a evitar errores comunes.
Paso 5: Utilizar TIKR para seguir e investigar REITs
Una de las formas más sencillas de mantenerse organizado es utilizar TIKR para crear una lista de seguimiento de los REIT que desee seguir. A continuación te explicamos cómo hacerlo:
- Buscar REITs: En la barra de búsqueda de TIKR, escriba el nombre de la empresa o el ticker (por ejemplo, PLD para Prologis, EQIX para Equinix). La base de datos de TIKR mostrará una página completa de la empresa con datos financieros, gráficos e historial de dividendos.
- Añadir a la lista de vigilancia: Una vez en la página de la empresa, haga clic en “Añadir a la lista de seguimiento”. Puede crear una lista de seguimiento llamada “REITs” para agruparlos. De este modo, podrá seguir varios valores inmobiliarios uno al lado del otro.
- Configurar alertas: Active las alertas de precios o noticias para saber cuándo ocurre algo importante. Las alertas te ayudan a no perderte anuncios de dividendos, actualizaciones de beneficios o adquisiciones importantes de propiedades.
- Seguimiento de dividendos: En “Datos financieros”, compruebe el historial de dividendos y los ratios de pago para evaluar la coherencia. TIKR facilita la comparación de los rendimientos a lo largo del tiempo, lo que ayuda a identificar los REIT de rendimiento estable frente a los que tienen repartos más volátiles.
- Compare valoraciones: Utilice las herramientas de valoración de TIKR para comparar rendimientos, ratios P/FFO y métricas de deuda en toda su lista de seguimiento. Esto facilita la detección de REIT infravalorados y evita los sobrevalorados.
Al crear una lista de seguimiento centrada en los REIT, dispondrá de un panel de oportunidades de ingresos que podrá supervisar, comparar y aprovechar sin tener que hacer malabarismos con múltiples fuentes.
Crear riqueza con REIT a lo largo del tiempo
Empezar con REITs no requiere conocimientos inmobiliarios avanzados. Centrándose en lo básico, ingresos constantes, balances sólidos y sectores orientados al crecimiento, puede empezar con poco y ampliar su exposición con el tiempo. Los REIT pueden ser la columna vertebral de una estrategia de rentas o un elemento de diversificación en una cartera de crecimiento.
Herramientas como TIKR facilitan aún más el proceso al consolidar la investigación, el seguimiento de dividendos y las métricas de valoración en un solo lugar. Tanto si está añadiendo un REIT en busca de rentabilidad como si está elaborando una lista de 10-15 en distintos sectores, la combinación de ingresos fiables y potencial de crecimiento a largo plazo convierte a los REIT en una estrategia de inversión que merece la pena tener en cuenta en cualquier cartera.
Los analistas de Wall Street se decantan por estas 5 empresas infravaloradas con potencial para batir al mercado
TIKR acaba de publicar un nuevo informe gratuito sobre cinco empresas de compuestos que parecen infravaloradas, han batido al mercado en el pasado y podrían seguir superándolo en los próximos 1-5 años según las estimaciones de los analistas.
En el interior, obtendrá un desglose de 5 empresas de alta calidad con:
- Fuerte crecimiento de los ingresos y ventajas competitivas duraderas
- Valoraciones atractivas basadas en los beneficios futuros y el crecimiento previsto de los beneficios
- Potencial alcista a largo plazo respaldado por las previsiones de los analistas y los modelos de valoración de TIKR.
Este es el tipo de valores que pueden ofrecer enormes rendimientos a largo plazo, especialmente si se adquieren cuando aún cotizan con descuento.
Tanto si es un inversor a largo plazo como si simplemente busca grandes empresas que coticen por debajo de su valor razonable, este informe le ayudará a centrarse en las oportunidades más rentables.
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Descargo de responsabilidad:
Tenga en cuenta que los artículos de TIKR no pretenden servir de asesoramiento financiero o de inversión por parte de TIKR o de nuestro equipo de contenidos, ni son recomendaciones para comprar o vender acciones. Creamos nuestro contenido basándonos en los datos de inversión de TIKR Terminal y en las estimaciones de los analistas. Es posible que nuestro análisis no incluya noticias recientes de la empresa o actualizaciones importantes. TIKR no tiene posiciones en ninguno de los valores mencionados. Gracias por leernos y ¡buenas inversiones!
