Die wichtigsten Punkte
- Ein überlebender Ehepartner, der nicht wieder geheiratet hat, kann innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Partners bis zu 500.000 $ Gewinn aus dem Verkauf des Hauptwohnsitzes steuerfrei stellen, danach sind es 250.000 $.
- Eine hypothetische Witwe, die das 900.000 $-Haus verkauft, das sie und ihr Mann für 200.000 $ gekauft haben, hat einen Gewinn von 350.000 $, weil die Hälfte, die sie geerbt hat, ihren Wert am Tag seines Todes annimmt.
- Verkauft sie innerhalb von zwei Jahren, wird keiner dieser Gewinne besteuert. Im dritten Jahr werden 100.000 $ davon besteuert.
- Da Verkäufer diesen Herbst die Preise senken, sollte eine Witwe, die auf ein besseres Angebot wartet, wissen, wann ihr zweites Jahr endet.
Eine hypothetische Witwe, die nicht wieder geheiratet hat, besitzt immer noch das Haus, das sie und ihr verstorbener Mann gemeinsam für 200.000 $ gekauft haben. Heute ist es 900.000 $ wert, ein Anstieg von 700.000 $ gegenüber dem Kaufpreis.
Zwei Bundessteuervorschriften entscheiden, wie viel dieses Anstiegs besteuert wird, und eine davon läuft am zweiten Jahrestag seines Todes ab. Verkauft sie vor diesem Termin, schuldet sie keine Bundessteuer auf den Gewinn. Verkauft sie im dritten Jahr, werden 100.000 $ davon besteuert.
Dieser Termin ist diesen Herbst leicht zu verpassen. Verkäufer im ganzen Land senken die Preise. Etwa 21 % der Inserate im September hatten ihren ursprünglichen Angebotspreis gesenkt, ein Vierjahreshoch, so Realtor.com. Die Associated Press berichtete, dass der durchschnittliche Zinssatz für 30-jährige Hypotheken im Oktober auf bis zu 7,4 % gestiegen ist. Eine Witwe, die auf ein besseres Angebot wartet, kann den Termin unbemerkt verstreichen lassen.
Die Hälfte des Hauses beginnt neu
Die erste Regel legt ihre Anschaffungskosten fest. Wenn ein Ehepartner stirbt, zählt die Hälfte des gemeinsam Besessenen als sein Eigentum, so die IRS-Veröffentlichung 551 (12/2025). Sie behält die ursprünglichen Anschaffungskosten ihrer eigenen Hälfte. Die Hälfte, die sie erbt, nimmt ihren beizulegenden Zeitwert am Tag seines Todes an. Dies gilt für Eigentum, das gemeinsam mit Überlebensrecht oder als Gesamthandseigentum gehalten wird.
Paare in Gemeinschaftseigentumsstaaten folgen einer anderen Regel, und die folgende Berechnung gilt nicht für sie.
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Zwei Jahre mit dem Paarlimit
Die zweite Regel legt fest, wie viel des Gewinns steuerfrei bleibt. Jeder Verkäufer eines Hauptwohnsitzes kann nach mindestens zweijährigem Besitz und Nutzung innerhalb der letzten fünf Jahre bis zu 250.000 $ Gewinn steuerfrei stellen, oder 500.000 $ bei einer gemeinsamen Steuererklärung, so der IRS in Thema Nr. 701.
Ein überlebender Ehepartner behält die Paarhöhe für eine Weile. Gemäß Veröffentlichung 523 (2025) kann sie bis zu 500.000 $ steuerfrei stellen, wenn sie zwei Bedingungen erfüllt:
- Sie verkauft innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod ihres Ehepartners.
- Sie hat zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht wieder geheiratet.
Die Zweijahrestests für Besitz und Nutzung gelten weiterhin. Keiner der Ehepartner darf den Freibetrag für ein anderes Haus in den zwei Jahren zuvor in Anspruch genommen haben. Sobald die Frist abläuft, ist sie eine einzelne Verkäuferin mit einem Limit von 250.000 $.
Ihre Bemessungsgrundlage hat zwei Teile:
- Ihre eigene Hälfte behält ihre Anschaffungskosten: 200.000 $ ÷ 2 = 100.000 $.
- Seine Hälfte nimmt ihren Wert zum Todeszeitpunkt an: 900.000 $ ÷ 2 = 450.000 $.
Das ergibt eine Bemessungsgrundlage von 550.000 $. Verkauf zu 900.000 $ hinterlässt einen Gewinn von 350.000 $.
Verkauft sie innerhalb von zwei Jahren, deckt der 500.000 $-Freibetrag die gesamten 350.000 $ ab, mit 150.000 $ Spielraum. Ihr steuerpflichtiger Gewinn beträgt 0 $.
Verkauft sie im dritten Jahr, sinkt das Limit auf 250.000 $. Das hinterlässt 350.000 $ – 250.000 $ = 100.000 $ steuerpflichtigen Gewinn.
| Metrik | Verkauf innerhalb von 2 Jahren | Verkauf im dritten Jahr |
|---|---|---|
| Verkaufspreis | 900.000 $ | 900.000 $ |
| Bemessungsgrundlage | 550.000 $ | 550.000 $ |
| Gewinn | 350.000 $ | 350.000 $ |
| Freibetrag | 500.000 $ | 250.000 $ |
| Steuerpflichtiger Gewinn | 0 $ | 100.000 $ |
Die Aufstockung auf seinen Anteil ist genauso wichtig wie die Frist. Ohne sie wäre ihre Bemessungsgrundlage die 200.000 $, die sie bezahlt haben, und ihr Gewinn wäre 700.000 $. Selbst das 500.000 $-Limit würde 200.000 $ steuerpflichtig lassen.
Der Jahrestag ist wichtiger als die nächste Preissenkung
Für eine Witwe, die bereits zu verkaufen plant, ist das Verkaufsdatum wichtiger als der erzielte Preis.
Innerhalb des Zeitfensters könnte sie für bis zu 1.050.000 $ (550.000 $ Bemessungsgrundlage plus der 500.000 $-Freibetrag) verkaufen, bevor irgendein Gewinn besteuert wird. Im dritten Jahr sinkt diese Obergrenze auf 800.000 $ (550.000 $ plus 250.000 $). Jeder Dollar eines besseren Angebots über 800.000 $ hinaus wird zu steuerpflichtigem Gewinn.
Ein weicherer Markt ändert einen Teil davon. Verkauft sich das Haus im dritten Jahr für weniger, schrumpft der Gewinn mit dem Preis, und ein Verkauf zu 800.000 $ oder darunter würde nichts Besteuertes hinterlassen. Aber über die Frist hinaus auf eine höhere Zahl zu warten, bedeutet, dass mehr von jedem zusätzlichen Dollar besteuert wird.
Drei Fakten entscheiden, in welche Spalte sie fällt:
- Das Verkaufsdatum, gemessen am Todestag ihres Mannes.
- Ob sie bis zum Verkauf wieder geheiratet hat. Wiederheirat vor dem Verkauf nimmt das 500.000 $-Limit weg, selbst innerhalb von zwei Jahren.
- Was das Haus am Tag seines Todes wert war. Diese Zahl ist die Hälfte ihrer Bemessungsgrundlage, also beruht jeder Schritt der Berechnung darauf.
Zwei Jahre sind nach einem Tod nicht lang, und viele Witwen werden bis dahin nicht bereit sein, umzuziehen. Das ist ein völlig legitimer Grund, zu bleiben. Es hilft zu wissen, was das Bleiben kostet, wenn sie ohnehin später verkaufen will.
Gleiches Haus, gleicher Preis von 900.000 $, gleiche Bemessungsgrundlage von 550.000 $. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod ihres Mannes verkauft, wird keiner der Gewinne besteuert. Im dritten Jahr verkauft, werden 100.000 $ davon besteuert.
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