Melhor Ação de Dividendos: Simon Property vs. Kimco Realty

Principais Conclusões

• A Kimco Realty aumentou seu dividendo trimestral em 12% para $0,28 por ação em 4 de agosto de 2026, e a Simon Property Group aumentou seu dividendo em 4,7% para $2,25 por ação em 10 de agosto.
• A Kimco oferece um rendimento de 5,1% e a Simon de 4,5%, mas o dividendo da Simon cresceu 7,3% ao ano do ano fiscal 2020 ao ano fiscal 2025, enquanto o da Kimco cresceu 4,3%.
• A Simon pagou 76% de seu AFFO no ano fiscal 2025 e a Kimco pagou 80%, e os analistas esperam os mesmos índices para o ano fiscal 2026.
• A Kimco carrega mais dívida, com 6,1x de dívida líquida em relação ao EBITDA nos últimos doze meses, comparado com 5,5x da Simon.

Kimco Realty (KIM) deu uma boa surpresa aos investidores de renda neste verão. Em 4 de agosto, ela aumentou seu dividendo trimestral em 12% para $0,28 por ação. O CEO Conor Flynn explicou o momento: "Dado nosso forte crescimento de fluxo de caixa este ano devido à força das operações, estamos aumentando nosso dividendo em dinheiro ordinário em 12%, um trimestre antes de nosso cronograma típico."

Seis dias depois, a Simon Property Group (SPG) seguiu com um aumento menor próprio: 4,7%, para $2,25 por trimestre. Isso deixa a Kimco com o maior rendimento, em 5,1% comparado com 4,5% da Simon.

Então, qual proprietária é a melhor ação de dividendos?

Os centros da Simon estão funcionando a todo vapor

A Simon teve um forte segundo trimestre em 2026. O FFO Imobiliário subiu 7,9% em relação ao ano anterior para $3,29 por ação, e o NOI da carteira cresceu 8,3%. A administração elevou sua perspectiva para 2026 de FFO Imobiliário para $13,20 a $13,30 por ação.

Esse crescimento financia o dividendo. A Simon pagou um confortável 76% de seu AFFO no ano fiscal 2025. Os analistas esperam 76% novamente no ano fiscal 2026, com o AFFO subindo 5% para $11,79 por ação contra $9,01 em dividendos.

O AFFO cobriu o dividendo em todos os anos da última década. Isso inclui o ano fiscal 2020, quando o AFFO caiu para $8,84 por ação e a Simon cortou seu dividendo para $6,00.

Os 76% do ano fiscal 2025 ficam perto do topo da faixa da década, logo abaixo dos 77% do ano fiscal 2019. Daqui para frente, os aumentos têm que vir do crescimento do AFFO. O AFFO passou de $11,85 por ação no ano fiscal 2024 para $11,21 no ano fiscal 2025. O CEO Eli Simon diz que o trabalho é "crescer o crescimento do fluxo de caixa, crescer os dividendos por ação e tornar nossos centros melhores."

Os centros da Kimco estão quase cheios

A locação da Kimco é igualmente forte. Sua ocupação locada pro-rata atingiu 96,4% no segundo trimestre de 2026, igualando seu recorde histórico, e novos contratos foram assinados com aluguéis em dinheiro 40,4% acima dos antigos. A administração elevou sua previsão de FFO para 2026 para $1,83 a $1,84 por ação.

O dividendo, porém, consome uma fatia maior. A Kimco pagou 80% de seu AFFO tanto no ano fiscal 2024 quanto no ano fiscal 2025. Os analistas esperam 80% novamente no ano fiscal 2026, com o AFFO subindo 6% para $1,34 por ação contra $1,07 em dividendos. Ainda está coberto, mas com menos margem de segurança do que a Simon tem.

A década da Kimco também foi mais acidentada.

O AFFO caiu para $0,89 por ação no ano fiscal 2020, e o dividendo caiu de $1,12 no ano fiscal 2019 para $0,68 até o ano fiscal 2021. A nova taxa anual de $1,12 apenas traz a Kimco de volta ao nível que pagava nos anos fiscais 2018 e 2019.

A dívida é o principal risco. A dívida líquida da Kimco é 6,05x seu EBITDA, e seu EBIT cobre os juros 2,25x. A Kimco tem menos margem se as taxas subirem ou os inquilinos enfrentarem dificuldades.

Então, qual dividendo vence?

A Simon Property é a melhor ação de dividendos. Ela paga uma parcela menor de seu AFFO e carrega menos dívida. Ela também cresceu seu dividendo mais rápido: 7,3% ao ano do ano fiscal 2020 ao ano fiscal 2025, e 3,5% ao ano do ano fiscal 2015. As taxas da Kimco nos mesmos períodos foram 4,3% e 0,2%.

Ambas as taxas de 5 anos partem dos cortes de 2020, então parte de cada uma é uma recuperação. Ainda assim, a essas taxas, $10.000 na Simon pagam $450 por ano agora e cerca de $851 no ano 10. Os mesmos $10.000 na Kimco pagam $510 agora e cerca de $742 no ano 10. A renda da Simon ultrapassa a da Kimco por volta de 2031. Considere isso um rendimento de 8,5% sobre seu dinheiro no ano 10.

A Kimco tem um caso real. Ela paga $60 a mais por ano em $10.000 hoje, e seu aumento de 12% veio antecipado. Mas para um dividendo que quero ver continuar crescendo, eu preferiria ter aquele com a margem de segurança mais ampla e a carga de dívida mais leve.

O cruzamento em 2031 assume que a Simon continue aumentando seu dividendo 7,3% ao ano, e seu aumento de agosto foi de 4,7%. Seus próximos aumentos mostrarão se esse ritmo se mantém.

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