主なポイント
- Realty Incomeの利回りは6.1%、UPSの利回りは7.0%であるため、現在$10,000を投資した場合、Realty Incomeでは年間$610、UPSでは年間$700の配当を受け取ることになる。
- Realty Incomeの配当は2025年度のAFFOの75%を充当し、UPSの配当は2026年6月までの過去12ヶ月間のフリーキャッシュフローの99%を充当した。
- UPSの配当は2020年度から2025年度にかけて年間10.2%で成長したが、2025年度の成長率はわずか0.6%であった。
- 各配当が現在のペースを維持した場合、$10,000の投資額に対して、10年間でUPSはRealty Incomeよりも約$243多く支払う。
今日ユナイテッド・パーセル・サービス（UPS）に$10,000を投資すると、7.0%の利回りで年間$700の配当を受け取ることになる。UPSには勢いもある：7月、同社は計画していたAmazonの取引量削減を完了した後、2026年の業績見通しを上方修正した。
同じ$10,000をRealty Income（O）に投資すると、6.1%の利回りで年間$610の配当を受け取るが、その見通しも上向いている。8月、同社は2026年の1株当たりAFFOの業績見通しを$4.44から$4.45に引き上げた。
もし今後10年間、この2つのうち1つしか保有できないとしたら、どちらを選ぶだろうか？
| 指標 | Realty Income (O) | UPS |
|---|---|---|
| 配当利回り | 6.1% | 7.0% |
| 配当成長率（2020年度～2025年度） | 年間2.9% | 年間10.2% |
| 配当性向（直近報告） | AFFO配当性向：75%（2025年度） | キャッシュ配当性向：99%（2026年6月30日までのTTM） |
| 配当性向（将来予想、2026年度コンセンサス） | AFFO配当性向：73% | キャッシュ配当性向：96% |
| ネット負債 / EBITDA（LTM） | 5.74倍 | 1.63倍 |
| インタレスト・カバレッジ（LTM） | 2.35倍 | 7.56倍 |
| バリュエーション（NTM） | 株価/AFFO 12.1倍 | PER 12.1倍 |
出典：TIKR、2026年10月9日。
Realty Incomeの増配は小さいが十分な余裕がある
Realty Incomeは新規資金の大部分を工業用不動産に投入している。2026年第2四半期において、工業用不動産は同社のグローバル不動産投資の約65%を占めた。
配当にも十分な余裕がある。1株当たりAFFOは、2016年度の$2.88から2025年度の$4.28へと毎年増加し、配当の伸びを上回るペースで成長したため、AFFO配当性向は83.0%から快適な水準である75.2%に低下した。2026年度のコンセンサスでは73%と見込まれている…
Realty Incomeが譲歩しているのはペースである。同社の配当は2020年度から2025年度にかけて年間2.9%成長し、1株当たり$2.79から$3.22に増加したが、同社は「31年以上連続で配当を増額してきた」としている。
問題は負債負担である。ネット負債はEBITDAの5.74倍であり、過去12ヶ月間のEBITによる利息カバー率はわずか2.35倍である。
UPSはより多く支払うが、余裕はほとんどない
UPSはその状況を逆転させている：より大きな小切手を、より速く成長させてきたが、それを支えるキャッシュははるかに少ない。
事業は回復しつつある。2026年第2四半期の売上高は前年同期比7.6%増の$228億ドルに、調整後営業利益は12%増の$21億ドルに増加した。
配当は2020年度から2025年度にかけて年間10.2%成長した（1株当たり$4.04から$6.56）。そのほとんどは1回のステップで実現し、支払配当金は2021年度の$34.4億ドルから2022年度の$51.1億ドルへと跳ね上がった。2025年度の配当増加率は0.6%であった。
カバー率は紙一重である。UPSは2026年6月30日までの過去12ヶ月間において、$54.6億ドルのフリーキャッシュフローのうち$54.1億ドルを配当に充当し、キャッシュ配当性向は99%となった。2026年度のコンセンサスでは依然として高い96%と見込まれている。フリーキャッシュフローは2023年度と2025年度に配当を下回り、2025年度には支払額$54.0億ドルに対して$47.7億ドルにとどまった…
UPSは2026年に約$55億ドルのフリーキャッシュフローを見込んでいるが、配当金は約$54億ドルと見込まれており、増配の余地はほとんど残されていない。
では、どちらの配当が勝つのか？
Realty Incomeが私の選択であり、今後10年間保有する1つの配当株である。
過去5年間の成長率に基づけば、UPSが簡単な選択肢のように見える。その成長率で計算すると、$10,000の投資額は10年間で約$11,253の配当を生み出すことになり、Realty Incomeの約$6,964を上回る。問題は、UPSの10.2%という成長率が2022年度の1回の大きなステップに依存しており、フリーキャッシュフローの99%が既に配当に充てられている状況では、それを繰り返す余地はないと考える点である。
では、各配当が直近のペース（UPSは0.6%、Realty Incomeは2.9%、いずれも2025年度）で成長し続けると仮定すると、その差はほぼ解消される。10年間で、UPSは約$7,196、Realty Incomeは約$6,953を支払い、Realty Incomeの年間小切手は約2033年にUPSのそれを上回ることになる。ほぼ同じ収入を得るのであれば、AFFOの75%を使用する配当よりも、フリーキャッシュフローの99%を使用する配当を保有したいとは思わない。
UPSの主張にも一理ある。7.0%の利回りは今日ではより大きな小切手であり、そのバランスシートはRealty Incomeの5.74倍に対して1.63倍と、はるかに強固である。それでも、10年間売却できない配当であれば、余裕のある方を選びたい。
もちろん、UPSはネットワークの大規模改修を終えたばかりである。もし同社のフリーキャッシュフローが2026年に見込まれる$55億ドルを大きく上回れば、配当は再び成長を始め、計算は再びUPSに有利に傾く可能性がある。
では、Realty Incomeの株価の実際の価値は？
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