主要統計 - CBREグループ (CBRE)
- 現在の株価:152ドル
- 2025年度売上:406億ドル、前年比13%増
- 2025年度コアEPS (正規化)： 6.38ドル、前年同期比25%増
- 2025年第4四半期の収益：116億ドル、前年同期比12%増
- 2025年第4四半期のコアEPS +前年同期比18%増（経営陣による）
- 2026年度コアEPSガイダンス：7.30～7.60ドル（中間値で17%増）
- TIKRモデル目標株価： 287ドル
- インプライド・アップサイド+89%
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CBRE株、アドバイザリーとデータセンターが2桁成長を牽引し、記録的な第4四半期を達成
CBREグループ株（CBRE）は、四半期ベースで過去最高の売上高とコアEPSを記録し、2025年を締めくくった。
第4四半期のコアEPSは18%増、コアEBITDAは19%増となり、売上高の伸びを上回り、事業全体の営業レバレッジを示す結果となった。
アドバイザリー・サービス事業が当四半期を牽引し、世界のリース収益は14%増、米国の販売収益はオフィスと集合住宅が牽引して27%増となった。
資本市場活動はリースの好調をさらに後押しし、商業用モーゲージの組成手数料は、デットファンドとCMBSに牽引されたローン量の23%増に支えられ、20%超の伸びを示しました。
ビルディング・オペレーション＆エクスペリエンス部門では、データセンター・ソリューションの収益が20%以上増加し、ローカル・ファシリティ・マネジメントはアメリカ大陸での事業拡大に牽引され、10%台半ばの成長を記録した。
ボブ・スレンティック最高経営責任者（CEO）は、データセンター事業は構造的な成長の原動力であり、統合されたデータセンター・ソリューションズの売上高は2026年には20億ドルに達し、年率20%の成長が見込まれると述べた。
プロジェクト管理部門は、米国および英国の公共部門インフラストラクチャー事業におけるハイパースケーラの新規受注に支えられ、堅調な収益成長を達成したが、特定の一時的費用の発生によりセグメント利益率は低下した。
不動産投資部門は、データセンター用地の売却に牽引され、SOPが力強い伸びを示し、開発ポートフォリオには約9億ドルのエンベディッド・ゲインが残っている。
CBREの2025年のフリーキャッシュフローは16億5,200万ドルで、コア純利益への転換率は86%となり、目標値の75%～85%を上回った。
資本還元も活発で、2025年に入ってからの自社株買戻しは総額10億ドルを超え、第3四半期末だけで4億ドル近くを実施した。
経営陣は2026年度のコアEPSを7.30～7.60ドルとし、中位値で17%成長、上限値は主にデータセンター用地の収益化のタイミングに依存するとした。
2026年第1四半期は順調に推移しており、経営陣は第1四半期が通期コアEPSの約15%を占め、2025年第1四半期よりも大きく寄与すると予想している。
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CBRE株の財務：営業レバレッジは不変だが、第4四半期のGAAPベースの費用はヘッドラインを歪める
FY2025の損益計算書では、売上総利益の拡大と標準化された利益の伸びが売上高を大きく上回っている。
2025年度の売上総利益は前年比9%増の75億6600万ドル、売上総利益率は18.7%（2024年度は19.4%）。
通期の営業利益は$1,294Mで、FY2024の$1,271Mから約2%増にとどまり、営業利益率は3.6%から3.2%に縮小した。
この圧縮は、第4四半期にGAAP基準の一時費用2億7900万ドル（現金支出を伴わない英国の年金買い取りと火災安全修復引当金の増加）が発生したことに起因するもので、経営陣は再発しないことを確認した。
これらの項目を除けば、第4四半期のGAAPベースの純利益は43%増となり、通期の正規化EPSは25%増の6.38ドルに達した。
経営陣は、2026年のBOEマージンは投資が営業レバレッジを相殺するため横ばいとなる一方、プロジェクト管理部門は第4四半期の一時的な打撃が第1四半期に完全に回復した後、マージンが拡大すると予想している。
バリュエーションモデル
TIKRモデルは、CBREの株価を286.74ドルとし、現在の151.51ドルから89.3%のアップサイドを暗示し、今後4.7年間の年率リターンは14.5%となる。
ミッドケースの前提は以下の通り：2030年までの売上高年平均成長率6.7%、純利益率5.2%、EPS年平均成長率12.8%は、CBREが2025年に達成した売上高成長率13.4%、正規化EPS成長率25.1%に比べて保守的である。
コアEBITDAは第4四半期に19%成長し、データセンターの売上は2026年に20億ドルに達する見込みであり、アドバイザリー・サービスは2026年第1四半期に典型的な四半期初めの好調さを示している。
2026年に17%以上のEPS成長と持続的なデータセンターの追い風を引き受ける投資家にとって、現在の株価はフェアバリューに対して意味のあるディスカウントを意味します。
中心的な緊張感CBREの2025年の業績はオペレーティング・モデルを検証しているが、株価の公正価値は、データセンター・ソリューションズが20%の成長軌道を維持するか、ピークサイクルの追い風になるかどうかにかかっている。
何がうまくいくべきか
- データセンター・ソリューションズは2026年に売上高20億ドルを達成し、スレンティックCEOがすでに「数年間」のバックログがあると述べたハイパースケーラー需要に牽引され、年間20%の成長を維持する。
- プロジェクト管理部門のマージンは、経営陣の予測通り2026年第1四半期に回復し、2億7,900万ドルの費用計上に関連する歪みをすべて取り返す。
- アドバイザリー・サービス部門は2026年初頭の勢いを維持し、第1四半期は通期コアEPSの15%を占める見込み。
- インダストリアスは2026年末までに300カ所以上に拡大し（買収時は～200カ所）、BOE部門に収益性の高い成長をもたらす。
まだ起こりうる問題
- データセンター用地の収益化タイミングのリスクが7.30ドル～7.60ドルのガイダンス・レンジの主な要因。
- 2026年のBOEマージン横ばいガイダンスは、ローカルFMまたはデータセンター・ソリューション投資支出の実行不足が直接ボトムラインに流れることを意味する。
- 資本市場の回復について経営陣は「緩慢かつ着実」としており、第4四半期の米国での売上高は27％増加したものの、オフィスと集合住宅の売上高は依然としてピーク時の水準を大きく下回っている。
- 開発ポートフォリオの利益9億ドルは、依然として電力供給と権利取得のスケジュールに左右されるため、四半期ごとのモデル化が困難なダラダラした収益となっている。
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