主なポイント
- 再婚していない未亡人は、配偶者の死亡から2年以内に自宅を売却した場合、最大50万ドルの譲渡益を非課税にでき、それを過ぎると25万ドルが限度となる。
- 夫婦で20万ドルで購入した90万ドルの家を売却する未亡人の仮定例では、相続した半分の評価額は夫の死亡日の時価となるため、譲渡益は35万ドルとなる。
- 2年以内に売却すれば、その譲渡益は全額非課税。3年目に売却すると、10万ドルが課税対象となる。
- 今秋は売り手が値下げする傾向にあるため、より良いオファーを待つ未亡人は、2年の期限がいつ切れるかを把握しておくべきである。
再婚していない未亡人の仮定例では、彼女は故夫と共に20万ドルで購入した家を依然所有している。現在の価値は90万ドルで、購入価格から70万ドルの上昇だ。
この上昇分のうちいくらが課税されるかは、2つの連邦税制上のルールで決まり、そのうちの1つは夫の死亡から2年目の記念日で効力を失う。それまでに売却すれば、譲渡益に対する連邦税は発生しない。3年目に売却すると、そのうち10万ドルが課税対象となる。
この秋、その期限は見逃しやすい。全米で売り手が値下げしている。Realtor.comによれば、9月の物件リストの約21%が当初の希望価格を引き下げており、これは4年ぶりの高水準だ。AP通信は、10月に30年固定住宅ローンの平均金利が7.4%まで上昇したと報じた。より良いオファーを待つ未亡人は、期限を気付かずに過ぎてしまう可能性がある。
家の半分は評価額がリセットされる
最初のルールは彼女の取得原価を設定する。IRSのPublication 551 (12/2025)によれば、配偶者が死亡すると、夫婦が共同で所有していた資産の半分は夫のものとみなされる。彼女自身の半分の取得原価はそのまま維持される。彼女が相続した半分の評価額は、夫が死亡した日の公正市場価格となる。これは、生存者権付き共同所有または夫婦共有財産として保有されている不動産に適用される。
共有財産州の夫婦は異なるルールに従うため、以下の計算はそれらには適用されない。
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2年間は夫婦の非課税枠が適用される
2つ目のルールは、課税を免れる譲渡益の額を設定する。IRSのTopic No. 701によれば、自宅を売却する者は、過去5年間のうち少なくとも2年間それを所有し居住した後、最大25万ドルの譲渡益を非課税にできる（共同申告の場合は50万ドル）。
未亡人はしばらくの間、夫婦の非課税枠を維持できる。Publication 523 (2025)によれば、以下の2つの条件を満たす場合、最大50万ドルを非課税にできる：
- 配偶者の死亡から2年以内に売却すること。
- 売却時に再婚していないこと。
2年間の所有および居住の要件は依然として適用される。どちらの配偶者も、売却の前2年間に別の家に対してこの非課税枠を使っていてはならない。この期間が過ぎると、彼女は25万ドルの非課税枠を持つ単独の売り手となる。
彼女の取得原価は2つの部分からなる：
- 彼女自身の半分は購入原価を維持：20万ドル ÷ 2 = 10万ドル。
- 夫の半分は死亡時の評価額を取得：90万ドル ÷ 2 = 45万ドル。
これにより、彼女の取得原価は55万ドルとなる。90万ドルで売却すると、譲渡益は35万ドル残る。
2年以内に売却すれば、50万ドルの非課税枠が35万ドル全額をカバーし、15万ドルの余剰が生じる。課税対象となる譲渡益は0ドルだ。
3年目に売却すると、非課税枠は25万ドルに減少する。これにより、35万ドル – 25万ドル = 10万ドルの課税対象譲渡益が残る。
| 指標 | 2年以内に売却 | 3年目に売却 |
|---|---|---|
| 売却価格 | $900,000 | $900,000 |
| 取得原価 | $550,000 | $550,000 |
| 譲渡益 | $350,000 | $350,000 |
| 非課税枠 | $500,000 | $250,000 |
| 課税対象譲渡益 | $0 | $100,000 |
夫の半分に対する評価額の引き上げ（ステップアップ）は、期限と同様に重要だ。これがなければ、彼女の取得原価は支払った20万ドルのままであり、譲渡益は70万ドルとなる。50万ドルの非課税枠があっても、20万ドルが課税対象として残る。
次の値下げより記念日が重要
既に売却を計画している未亡人にとっては、売却する日付が、いくらで売れるかよりも重要だ。
期限内であれば、105万ドル（取得原価55万ドルに非課税枠50万ドルを加えた額）まで売却しても、譲渡益のいずれも課税されない。3年目には、その上限は80万ドル（取得原価55万ドルに非課税枠25万ドルを加えた額）に下がる。80万ドルを超えるより良いオファーの1ドルごとが課税対象の譲渡益となる。
市場が軟調になると、この一部が変わる。3年目に家がより安く売れた場合、価格とともに譲渡益は縮小し、80万ドル以下での売却では課税対象はなくなる。しかし、期限を過ぎてより高い金額を待つことは、追加される1ドルごとの多くが課税されることを意味する。
彼女がどちらの欄に該当するかは、3つの事実で決まる：
- 売却日（夫の死亡日からの経過期間で測定）。
- 売却時に再婚しているかどうか。売却前に再婚すると、2年以内であっても50万ドルの非課税枠は失われる。
- 夫が死亡した日の家の価値。この数字は彼女の取得原価の半分を占めるため、計算のすべてがこれに依存する。
死亡から2年は短く、多くの未亡人はその時点で引っ越す準備ができていないだろう。それは家に留まる完全に正当な理由だ。しかし、いずれにせよ後で売却する計画があるなら、留まることのコストを知っておくことは有益である。
同じ家、同じ90万ドルの価格、同じ55万ドルの取得原価。夫の死亡から2年以内に売却すれば、譲渡益は一切課税されない。3年目に売却すれば、そのうち10万ドルが課税される。
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