Chiffres clés
- Prix actuel : ~201 $ (11 mai 2026)
- Revenus du T1 2026 : 1,63 G$, en hausse de 19 % d'une année sur l'autre
- FFO immobilier du T1 2026 : 1,2 G$, soit 3,17 $ par action, en hausse de 7,5 % d'une année sur l'autre
- T1 2026 FFO déclaré/action : $2.91
- Croissance du revenu net d'exploitation de l'immobilier domestique au T1 2026 : +6,7 % d'une année sur l'autre
- Occupation des centres commerciaux et des supermarchés : 96,0 %, en hausse de 10 points de base d'une année sur l'autre
- Ventes des détaillants par pied carré : 819 $, en hausse de 11,8 % d'une année sur l'autre
- Prévisions de FFO pour 2026 pour l'immobilier (mises à jour) : 13,10 $ - 13,25 $ par action (contre 12,73 $ en 2025)
- Objectif de prix du modèle TIKR : 240 $ (cas moyen)
- Hausse implicite : ~19 % par rapport au cours actuel
Simon Property Group Q1 2026 Earnings : Le FFO augmente de 7,5% grâce à l'accélération du taux d'occupation et des ventes aux détaillants
Le FFO de l'immobilier a atteint 1,2 milliard de dollars, soit 3,17 $ par action, au 1er trimestre 2026 - en hausse de 7,5% par rapport à 2,95 $ par action au cours de la période de l'année précédente.
L'action Simon Property Group(SPG) a ouvert l'année avec des résultats qui ont dépassé le plan de la direction, grâce à des gains d'occupation, à l'augmentation du trafic des acheteurs et à l'augmentation des ventes des détaillants sur toutes les principales plates-formes.
Le chiffre d'affaires des ventes au détail au niveau du portefeuille était de 819 $ par pied carré pour le trimestre, en hausse de 11,8 % d'une année sur l'autre, avec une croissance des ventes comparables de 6,5 %.
Le volume total des ventes a augmenté de 8,8 % au cours du trimestre et de 5,6 % au cours des 12 derniers mois, signe que les efforts de remerchandising produisent des résultats mesurables dans des catégories telles que le luxe, la bijouterie, l'athlétisme et les juniors.
Simon a signé plus de 1 100 baux totalisant plus de 4,7 millions de pieds carrés au cours du premier trimestre, avec environ 25 % de ce volume provenant de nouveaux contrats.
Les nouveaux baux signés dépassent de 20 à 25 % les taux de nouveaux baux d'il y a un an, selon le PDG Eli Simon lors de la conférence téléphonique sur les résultats du T1 2026.
Le revenu net d'exploitation des biens immobiliers nationaux a augmenté de 6,7 % en glissement annuel, avec environ 120 points de base de cette croissance attribuables à l'acquisition par Simon des intérêts Taubman restants, achevée en novembre 2025.
Le taux d'occupation des Malls et Premium Outlets a terminé le premier trimestre à 96,0 %, en hausse de 10 points de base d'une année sur l'autre, tandis que The Mills a atteint un taux d'occupation de 99,2 %, en hausse de 80 points de base.
Le loyer minimum de base moyen pour Malls et Premium Outlets a augmenté de 5,2 % d'une année sur l'autre, et The Mills a augmenté de 9,1 %.
Simon a relevé ses prévisions de FFO immobilier pour l'ensemble de l'année 2026 à une fourchette de 13,10 $ à 13,25 $ par action, contre 12,73 $ par action en 2025 - une augmentation de 5% au point médian.
En ce qui concerne les retours sur investissement, Simon a déclaré un dividende de 2,25 $ par action pour le deuxième trimestre, en hausse de 0,15 $ ou 7,1% en glissement annuel, payable le 30 juin.
Au cours du trimestre, Simon a racheté environ 965 000 actions pour 175 millions de dollars à un prix moyen de 181,59 dollars par action, selon le directeur financier Brian McDade lors de l'appel de résultats du T1 2026.
Le bilan a clôturé le premier trimestre avec environ 8,7 milliards de dollars de liquidités et un ratio dette nette/EBITDA de 5,0x.
Des projets de développement sont actuellement en cours dans 29 centres, la part de Simon dans le coût net s'élevant à 1,06 milliard de dollars pour un rendement mixte de 9 %.
Simon a également un milliard de dollars de projets supplémentaires dont la construction devrait commencer cette année, et environ 3 milliards de dollars de plus dans le pipeline à plus long terme.
Les produits alimentaires et les boissons ont été le seul point faible du trimestre, avec des ventes comparatives à peu près stables, une tendance qu'Eli Simon a attribuée à la faiblesse générale du secteur de la restauration.
Les sites dépendant du tourisme international, en particulier Woodbury Common, ont également enregistré des performances inférieures à la moyenne - le chiffre d'affaires de Woodbury s'est élevé à environ 2,5 % contre 6,5 % pour l'ensemble du portefeuille - reflétant la réduction du trafic des visiteurs européens et canadiens.
Finances
Le compte de résultat du T1 2026 montre une compression des marges d'exploitation d'un trimestre à l'autre alors même que la croissance des revenus s'est accélérée, sous l'effet de l'augmentation des dépenses d'exploitation à travers les coûts immobiliers et les amortissements.
Le total des revenus a augmenté régulièrement, passant de 1,46 milliard de dollars au T2 2024 à 1,58 milliard de dollars au T4 2024, puis a reculé à 1,47 milliard de dollars au T1 2025 avant de remonter, atteignant 1,79 milliard de dollars au T4 2025 et 1,76 milliard de dollars (arrondi) au T1 2026, soit une augmentation de 19 % d'une année sur l'autre.
Les revenus locatifs ont suivi un arc similaire, passant de 1,32 Md$ au T2 2024 à 1,63 Md$ au T1 2026, reflétant une croissance soutenue des revenus locatifs dans l'ensemble du portefeuille.
Le revenu d'exploitation est passé de 730 millions de dollars au T1 2025 à 760 millions de dollars au T1 2026, soit une hausse de 4,7 % en glissement annuel selon le compte de résultat - mais les marges d'exploitation se sont fortement contractées, passant de 49 % au T1 2025 à 43 % au T1 2026.
Cette baisse des marges reflète une augmentation des dépenses d'exploitation totales de 750 millions de dollars au premier trimestre 2025 à 990 millions de dollars au premier trimestre 2026, avec des dépenses immobilières passant de 270 millions de dollars à 350 millions de dollars et des amortissements passant de 330 millions de dollars à 460 millions de dollars au cours de la même période.
Le tableau séquentiel renforce la tendance : les marges d'exploitation ont oscillé entre 50% et 53% du T2 2024 au T4 2024, ont glissé vers la fourchette de 49%-51% au cours des trois premiers trimestres de 2025, puis se sont comprimées à 43% au T1 2026.
McDade a noté lors de l'appel de résultats du T1 2026 que la hausse des charges d'intérêts et la baisse des revenus d'intérêts combinés ont représenté un frein de 0,05 $ par action en glissement annuel au T1 - et que le vent contraire de la dynamique des taux d'intérêt pour l'ensemble de l'année devrait être d'environ 0,25 $ par action au point médian de la conjoncture actuelle.
Le chiffre du FFO immobilier - 3,17 $ par action - est la meilleure lecture de la génération de trésorerie sous-jacente de l'action Simon Property Group, si l'on exclut les dépenses accélérées de rémunération des actions et les autres charges d'investissement de la plateforme qui ont réduit le FFO déclaré à 2,91 $ par action.
Que dit le modèle d'évaluation ?
Le modèle d'évaluation intermédiaire de TIKR évalue l'action Simon Property Group à 240 $, ce qui implique une hausse d'environ 19 % par rapport au prix actuel d'environ 201 $.
Le modèle suppose une croissance des revenus de 4,7 % TCAC jusqu'en 2035 et une marge bénéficiaire nette d'environ 36 % dans l'hypothèse moyenne - des hypothèses qui semblent raisonnables par rapport au TCAC de 8,3 % des revenus que Simon a affiché au cours de la dernière année et à la marge bénéficiaire nette de 37 % au cours de la même période.
L'objectif de prix le plus élevé est de 365 $, ce qui implique un rendement total d'environ 82 %, fondé sur un TCAC de 5,2 % des revenus et une marge de revenu net d'environ 37 %.
L'objectif inférieur de 259 $ - lui-même supérieur au prix actuel - s'appuie sur un TCAC de 4,3 % et une marge bénéficiaire nette proche de 35 %, ce qui suggère que le modèle ne prévoit qu'une baisse limitée à ce prix.
Le TRI annualisé dans le cas moyen est de 5,2 %, ce qui est modeste mais cohérent avec une FPI de haute qualité presque entièrement occupée et dont le dividende augmente de plus de 7 %.
La croissance de 7,5 % du FFO au premier trimestre et le relèvement des prévisions renforcent les hypothèses du scénario intermédiaire au lieu de les mettre en péril, et le relèvement des prévisions à 13,10 - 13,25 dollars par action place la croissance du FFO pour l'ensemble de l'année sur la bonne voie.
Le dossier d'investissement pour l'action Simon Property Group est de plus en plus solide après ce trimestre - les fondamentaux opérationnels ont dépassé le plan, le relèvement des prévisions était significatif et le bilan reste en mesure de financer le pipeline de développement sans contrainte de capital.
Les résultats du premier trimestre de l'action Simon Property Group ont été irréprochables sur le plan opérationnel - mais le vrai débat est de savoir si une hausse de 19 % est une compensation suffisante pour une FPI où la compression des marges est réelle, où les charges d'intérêts sont un vent contraire connu et où le moteur de la croissance dépend de l'exécution d'un pipeline de développement de plusieurs milliards de dollars sur des années, et non sur des trimestres.
Les résultats de Simon pour le premier trimestre ont été solides sur le plan opérationnel, mais pour maintenir cette dynamique, il faut que la croissance du revenu net d'exploitation domestique se maintienne au-dessus de 5 % pour l'ensemble de l'année, que les loyers des nouveaux baux continuent de dépasser de 20 % à 25 % les niveaux de l'année précédente et que le pipeline de développement de 1 milliard de dollars atteigne ou dépasse son rendement mixte de 9 %.
Les charges d'intérêt restent un frein connu, avec un effet de tête pour l'année entière attendu à près de 0,25 $ par action.
En revanche, les marges d'exploitation se sont réduites de 49% au T1 2025 à 43% au T1 2026 en raison de l'augmentation des amortissements et des dépenses immobilières, et cette pression pourrait s'accentuer à mesure que le pipeline s'agrandit.
Les points de vente dépendant du tourisme comme Woodbury sont à la traîne de la moyenne du portefeuille de plus de 400 points de base, et le TRI de 5,2 % du modèle moyen positionne SPG comme un placement à long terme plutôt que comme une histoire de redressement à court terme.
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Chez TIKR, nous pensons que chaque investisseur doit faire preuve de diligence raisonnable. L'information contenue dans cet article est fournie à des fins éducatives seulement et ne constitue pas un conseil en placement. Avant de prendre une décision d'investissement, vous devez évaluer votre situation financière, votre tolérance au risque et vos objectifs d'investissement.
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