Points clés
- McDonald's a procédé à sa 50ème augmentation annuelle consécutive de dividende le 17 septembre, et Realty Income a déclaré sa 136ème augmentation depuis 1994 le 8 septembre.
- Les deux sont fondamentalement des propriétaires fonciers : McDonald's a perçu 10,44 milliards de dollars de loyers de ses franchisés en 2025, et Realty Income loue à 1 798 locataires.
- Le rendement de Realty Income est d'environ 6 % et celui de McDonald's d'environ 3 %, et chaque dividende est bien couvert selon sa propre mesure.
- Le nombre d'actions de Realty Income est environ 3,7 fois supérieur à ce qu'il était en 2016, ce qui a limité la croissance de son AFFO par action à environ 4,5 % par an.
McDonald's (MCD) vend des hamburgers, mais une grosse partie de son argent provient des loyers : les franchisés lui ont versé 10,44 milliards de dollars en 2025, soit 63 % de ses revenus de franchise. Le 17 septembre, elle a augmenté son dividende trimestriel de 4 % pour le porter à 1,93 $ par action, qualifiant cela de "jalon doré avec sa 50ème année consécutive d'augmentation de dividende."
Un propriétaire foncier pur et dur a atteint son propre jalon neuf jours plus tôt. Realty Income (O), qui loue à 1 798 locataires, a déclaré ce que le PDG Sumit Roy a triomphalement appelé "la 136ème augmentation de dividende depuis l'introduction de Realty Income à la Bourse de New York en 1994."
Alors, quel propriétaire foncier verra son dividende croître le plus vite au cours des 10 prochaines années ?
| Métrique | McDonald's (MCD) | Realty Income (O) |
|---|---|---|
| Rendement du dividende forward | 3,3 % | 6,1 % |
| Dividende annuel | 7,72 $ (1,93 $ par trimestre) | 3,258 $ (0,2715 $ par mois) |
| Croissance du dividende sur 5 ans | 7,3 % par an | 2,9 % par an |
| Série | 50 années consécutives d'augmentations | 136 augmentations depuis 1994 ; 116 trimestres consécutifs |
| Couverture, dernier rapporté | Taux de distribution des dividendes en espèces, TTM : 67 % | Taux de distribution de l'AFFO, 2025 : 75 % |
| Couverture, forward | Taux de distribution des dividendes en espèces, consensus 2026 : 73 % | Taux de distribution de l'AFFO, consensus 2026 : 73 % |
| Dette nette ÷ EBITDA, TTM | 3,23x | 5,74x |
Source : TIKR, prix à la clôture du 30 septembre 2026 ; séries d'après les communiqués des entreprises de septembre 2026.
McDonald's : une chaîne de burgers qui possède le terrain
Environ 95 % des restaurants McDonald's sont franchisés. McDonald's possède ou loue le site, et le franchisé paie l'équipement et l'entretien. Elle possède environ 56 % des terrains et 80 % des bâtiments, contre 45 % et 70 % en 2016, et ses loyers ont augmenté de 4,2 % l'année dernière.
Le côté burger est plus instable : les ventes comparables aux États-Unis n'ont augmenté que de 0,8 % au dernier trimestre, suite au lancement raté d'un nouveau menu à prix réduits.
Son dividende trimestriel est passé de 0,94 $ à la fin de 2016 à 1,93 $, soit environ 7,5 % par an. Le taux de distribution des dividendes en espèces est confortable à 67 % TTM et reste sain à 73 % sur le consensus 2026. Le ratio forward est plus élevé car les dépenses d'investissement (capex) augmentent à ~3,7-3,9 milliards de dollars pour environ 2 100 nouveaux restaurants nets.
Le flux de trésorerie disponible a dépassé le dividende pendant les 10 années, et la marge de sécurité est passée de 1,18 milliard à 2,07 milliards de dollars. C'est largement suffisant pour continuer à augmenter.
Le risque : lors de sa Journée des Investisseurs du 23 septembre, McDonald's s'est engagée à verser environ 8,5 milliards de dollars d'ici 2036 pour soutenir ses franchisés, y compris des allègements de loyer. Cela pourrait ralentir la croissance des loyers qui a été si cruciale pour son dividende.
Realty Income : plus d'augmentations, mais plus petites
McDonald's augmente une fois par an, et de beaucoup. Realty Income augmente quatre ou cinq fois par an, presque toujours de 0,0005 $ par mois, soit environ 0,2 % à chaque fois. Son dividende mensuel est passé de 0,2020 $ en octobre 2016 à 0,2715 $, soit une croissance annuelle d'environ 3,0 %.
Les propriétés tournent bien : le taux d'occupation est de 98,8 %, et les espaces reloués ont généré 102,7 % de l'ancien loyer. Elle a relevé son plan d'investissement de cette année à 10 milliards de dollars, dont une grande partie dans l'industriel.
Bien sûr, tous ceux qui connaissent les REITs savent qu'il faut regarder soit les fonds provenant des opérations (FFO), soit les fonds ajustés provenant des opérations (AFFO), la trésorerie générée par ses propriétés après entretien, plutôt que le flux de trésorerie disponible. Le taux de distribution de l'AFFO de Realty Income était confortable à 75 % en 2025 (le dividende a absorbé 3,22 $ sur 4,28 $ par action d'AFFO) et est de 73 % sur le consensus 2026.
L'AFFO par action a augmenté chaque année, et la part distribuée sous forme de dividendes est passée d'environ 83 % à 75 %. Elle avait donc la marge pour augmenter plus vite. Elle ne l'a simplement pas fait.
Le frein est l'émission de nouvelles actions : son nombre d'actions est environ 3,7 fois celui de 2016, donc l'AFFO par action n'a augmenté que d'environ 4,5 % par an. Sa dette (une nécessité pour les REITs pour financer leur expansion) laisse également moins de marge de manœuvre : la couverture des intérêts est de 2,4x, contre 7,8x pour McDonald's.
Alors, quel dividende croît le plus vite ?
En fin de compte, je dois opter pour McDonald's : son dividende devrait continuer à croître plus vite au cours des 10 prochaines années. Il a augmenté plus de deux fois plus vite au cours de la dernière décennie, le flux de trésorerie disponible le couvre avec une marge confortable, et ses loyers continuent d'augmenter. Avec son nombre d'actions qui continue d'augmenter, je m'attends à ce que Realty Income procède à de petites augmentations.
Je vois donc toutes les raisons de penser que McDonald's augmentera son dividende plus rapidement. Cela dit, je suis presque sûr que le dividende de Realty Income rapportera plus aux investisseurs. Et voici pourquoi :
10 000 $ investis dans McDonald's rapportent environ 330 $ la première année et, avec une croissance de 7,5 % par an, environ 633 $ la 10ème année. Donc, cela représente un rendement de 6,3 % sur votre argent aujourd'hui. Pas mal, et bien sûr il faut aussi considérer la plus-value. Les mêmes 10 000 $ dans Realty Income rapportent environ 610 $ maintenant et, à 3,0 % par an, environ 796 $ la 10ème année (soit un rendement d'environ 8 % sur l'argent d'aujourd'hui). À ces taux, McDonald's ne rattrape Realty Income qu'aux alentours de la 15ème année. La série de 136 augmentations de Realty Income est une série dont je suis convaincu que la direction travaillera très dur pour la prolonger.
Bien sûr, Realty Income finance désormais bien moins sa croissance par de nouvelles actions : environ 18 % des investissements de cette année, contre 47 % en moyenne sur les trois dernières années. Si le nombre d'actions cesse d'augmenter, son dividende pourrait croître plus vite que par le passé. (Mais probablement toujours moins vite que celui de McDonald's.)
Alors, quelle est la valeur réelle de l'action McDonald's ?
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