Wichtige Erkenntnisse
- VICI Properties bietet eine Dividendenrendite von 8,0 % und Healthpeak Properties von 6,7 %, und beide meldeten ein solides zweites Quartal 2026.
- VICI hat die Dividende jedes Jahr seit dem Börsengang 2018 erhöht, während Healthpeak die Dividende im Geschäftsjahr 2021 kürzte und sie im Geschäftsjahr 2025 nach vier Jahren ohne Erhöhung wieder anhol.
- Beide schütten etwa drei Viertel des AFFO aus: 74 % und 72 % im Geschäftsjahr 2025 sowie 74 % und 78 % laut Konsens für das Geschäftsjahr 2026.
- VICI notiert mit dem 9,2-fachen des zukünftigen AFFO, nahe dem Tief seiner Fünfjahresspanne, gegenüber dem 12,2-fachen für Healthpeak.
Eine Dividendenrendite von 8,0 % zieht die Aufmerksamkeit jedes Einkommensinvestors auf sich, und genau das bietet VICI Properties (VICI) zu seinem aktuellen Kurs. Healthpeak Properties (DOC) liegt mit 6,7 % nicht weit dahinter.
Beide kamen auch mit guten Nachrichten aus der Berichtssaison. Das AFFO je Aktie von VICI stieg im zweiten Quartal 2026 um 4,6 % auf 0,62 $, und im August erhöhte Healthpeak seine Prognose für das bereinigte FFO für das Gesamtjahr 2026 auf 1,73 $ bis 1,77 $ je Aktie.
Aber eine hohe Rendite ist nur so gut wie die dahinterstehenden Cashflows und wohin diese fließen. Welche ist also die bessere Dividendenaktie mit hoher Rendite?
| Kennzahl | VICI Properties (VICI) | Healthpeak Properties (DOC) |
|---|---|---|
| Dividendenrendite | 8,0% | 6,7% |
| Dividendenwachstum, GJ 2020–2025 | 7,1 % p.a. | -3,8 % p.a. |
| AFFO-Ausschüttungsquote, GJ 2025 | 74% | 72% |
| AFFO-Ausschüttungsquote, GJ 2026 Konsens | 74% | 78% |
| Nettoverschuldung/EBITDA (LTM) | 4,81x | 5,44x |
| Zinsdeckungsgrad (LTM) | 4,33x | 1,49x |
| Kurs/AFFO (NTM) | 9,2x | 12,2x |
VICIs Erhöhungen folgen seinen Cashflows
VICI hat die Dividende jedes Jahr seit seinem Börsengang 2018 erhöht. Das Management gibt an, eine AFFO-Ausschüttungsquote von etwa 75 % anzustreben, und die Historie stimmt damit überein. Vom Geschäftsjahr 2019 bis zum Geschäftsjahr 2025 lag diese Quote jedes Jahr zwischen 74 % und 79 %, während die Dividende je Aktie von 1,17 $ auf 1,76 $ und das AFFO je Aktie von 1,48 $ auf 2,38 $ stieg.
VICI prognostiziert für 2026 ein AFFO von 2,45 $ bis 2,47 $ je Aktie, was mit dem Konsens von 2,46 $ übereinstimmt und die zukünftige Ausschüttungsquote bei 74 % hält. Das Management gibt an, die "Unantastbarkeit der Dividende schützen" zu wollen, und diese Deckung gibt ihm den Spielraum dafür.
Die Erhöhungen haben sich jedoch verlangsamt: 3,5 % im Geschäftsjahr 2025 gegenüber 7,1 % p.a. vom Geschäftsjahr 2020 bis zum Geschäftsjahr 2025, dann 2,2 % am 3. September auf 0,46 $ pro Quartal.
Das Hauptrisiko ist VICIs größter Mieter. Caesars, einer von VICIs beiden größten Mietern, wird von Fertitta Entertainment für 31 $ je Aktie in bar übernommen, ein Deal, dem die Aktionäre von Caesars am 22. September zustimmten und den die Aufsichtsbehörden noch genehmigen müssen. Der regionale Mietvertrag von Caesars mit VICI ist noch nicht geklärt. "Das ist ein Gespräch, das irgendwann stattfinden wird", sagte CEO Ed Pitoniak am 30. Juli, und "wir kassieren in der Zwischenzeit natürlich jeden Dollar Miete."
Healthpeaks Dividende erholt sich
Während VICIs Dividende jedes Jahr gestiegen ist, ging es bei Healthpeak in die andere Richtung. Das Unternehmen kürzte die Ausschüttung zweimal in fünf Jahren, von 2,10 $ je Aktie im Geschäftsjahr 2016 auf 1,48 $ im Geschäftsjahr 2017, dann auf 1,20 $ im Geschäftsjahr 2021, als das AFFO je Aktie vom Geschäftsjahr 2016 bis zum Geschäftsjahr 2021 von 2,57 $ auf 1,35 $ fiel.
Die Reparatur seitdem ist real. Das AFFO je Aktie erholte sich auf 1,69 $ im Geschäftsjahr 2025, die AFFO-Ausschüttungsquote sank von 102 % im Geschäftsjahr 2020 auf eine komfortable 72 %, und Healthpeak erhöhte seine Dividende nach vier Jahren bei 1,20 $ auf 1,22 $.
Der Konsens geht jedoch davon aus, dass das AFFO je Aktie im Geschäftsjahr 2026 auf 1,57 $ sinkt, was die zukünftige Ausschüttungsquote auf 78 % anhebt. Das ist immer noch gedeckt, aber mit weniger Spielraum. Das Geschäft ist durchwachsen. Janus Living, das Seniorenwohnungsgeschäft, steigerte den Umsatz im zweiten Quartal 2026 um 45 %, während das bereinigte NOI der Labore im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 um 3,2 % sank. CEO Scott Brinker sieht Chancen im Laborbereich: "In den nächsten Jahren wird es ein Akquisitionsspiel sein, und wir haben die Plattform und die Bilanz, um die Gelegenheit zu nutzen."
Für das Einkommen: 10.000 $ zahlen jetzt 670 $ pro Jahr. Zum Tempo des Geschäftsjahres 2025 von 1,7 % wären das etwa 777 $ im Jahr 10. Bei der Fünfjahresrate von -3,8 % p.a. schrumpft es auf etwa 473 $.
Die Hauptrisiko ist die Verschuldung. Der Zinsdeckungsgrad von Healthpeak ist mit 1,49x dünn, und die Nettoverschuldung liegt beim 5,44-fachen des EBITDA.
Welche Dividende gewinnt also?
VICI Properties ist die bessere Dividendenaktie mit hoher Rendite. Sie zahlt die höhere Dividende, deckt sie laut Konsens für das Geschäftsjahr 2026 besser (74 % gegenüber 78 % bei Healthpeak) und birgt ein weitaus geringeres Schuldenrisiko mit einem Zinsdeckungsgrad von 4,33x gegenüber 1,49x. Beim Tempo der Dividende des Geschäftsjahres 2025 holt das Einkommen von Healthpeak nie auf: etwa 1.093 $ von VICI im Jahr 10 (weniger bei seinem September-Tempo) gegenüber etwa 777 $.
Man zahlt auch nicht zu viel dafür. VICI notiert mit dem 9,2-fachen des zukünftigen AFFO, nahe seinem Fünfjahrestief von 9,1x vom 5. Oktober 2026 und deutlich unter seinem Fünfjahresdurchschnitt von 13,8x…
…während Healthpeak mit dem 12,2-fachen notiert.
Das soll nicht heißen, dass Healthpeaks Dividende in Schwierigkeiten ist. Seine AFFO-Ausschüttungsquote sank jedes Jahr von 102 % im Geschäftsjahr 2020 auf 72 % im Geschäftsjahr 2025, es erhöhte die Dividende im Geschäftsjahr 2025 und zahlt monatlich aus. Es ist nur so, dass VICI mehr zahlt, schneller erhöht und die Bilanzstärke hat, um beides fortzusetzen.
Natürlich ist die nächste Bewährungsprobe für VICI, wie der Caesars-Deal und sein regionaler Mietvertrag ausgehen.
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