Die wichtigsten Punkte
- Omega Healthcare Investors bietet eine Dividendenrendite von 6,1 % und VICI Properties eine von 8,0 %, nachdem Omega seine Quartalsdividende im Juli um einen Cent auf 0,68 $ je Aktie erhöht hat.
- Die Dividende von Omega beanspruchte im Geschäftsjahr 2025 91 % seines AFFO, ein schmaler Puffer; die Konsensschätzung für das Geschäftsjahr 2026 liegt bei 87 %.
- Die Dividende von VICI beanspruchte im Geschäftsjahr 2025 74 % seines AFFO, was der Konsensschätzung für das Geschäftsjahr 2026 entspricht, und wuchs von 2020 bis 2025 um durchschnittlich 7,1 % pro Jahr, während die von Omega bei 2,68 $ je Aktie stagnierte.
- VICI ist stärker verschuldet, mit einem Nettoverbindlichkeiten-zu-EBITDA-Verhältnis von 4,8x gegenüber 3,5x bei Omega.
Omega Healthcare Investors (OHI) erhöhte seine Quartalsdividende im Juli um einen Cent auf 0,68 $ je Aktie, nachdem es von 2020 bis 2025 in jedem Geschäftsjahr 2,68 $ je Aktie gezahlt hatte. Im Telefonat zum zweiten Quartal erklärte das Management, der Vorstand habe diesen Schritt unternommen, weil sich die Deckung verbessert und die Watchlist der Betreiber geschrumpft habe.
Selbst nach dieser Erhöhung bietet Omega zum Schlusskurs vom 9. Oktober eine Rendite von 6,1 %, deutlich weniger als die 8,0 % von VICI Properties (VICI). Und VICI gibt an, seine Dividende jedes Jahr seit dem Börsengang 2018 erhöht zu haben.
Beide sind REITs, daher wird jedes anhand seiner AFFO-Auszahlungsquote beurteilt. Welche ist also die bessere Hochzins-Dividendenaktie?
| Kennzahl | Omega Healthcare (OHI) | VICI Properties (VICI) |
|---|---|---|
| Dividendenrendite | 6,1 % | 8,0 % |
| Dividendenwachstum, GJ 2020–2025 | 0,0 % p.a. | 7,1 % p.a. |
| AFFO-Auszahlungsquote, GJ 2025 | 91 % | 74 % |
| AFFO-Auszahlungsquote, GJ 2026 Konsens | 87 % | 74 % |
| Nettoverbindlichkeiten / EBITDA (LTM) | 3,5x | 4,8x |
| Zinsdeckungsgrad (LTM) | 3,9x | 4,3x |
| Kurs / AFFO (NTM) | 14,1x | 9,2x |
Der Puffer von Omega erholt sich
Omega gestaltet sein Portfolio um. Im zweiten Quartal 2026 verkaufte es 18 Einrichtungen von CommuniCare für 480 Mio. $. Es übertrug auch 20 Ciena-Einrichtungen an Betreiber mit besserer Bonität, während es Seniorenwohnungen und Pflegeheime im Vereinigten Königreich hinzufügte. Am 5. Oktober gab es bekannt, 32 Pflegeeinrichtungen in Florida an die PACS Group übertragen zu haben, wobei deren Miete im ersten Jahr um 26,1 Mio. $ steigen soll. Matthew Gourmand wurde am 1. Oktober CEO.
Die Dividende hatte jedoch nicht viel Spielraum. Sie stagnierte von 2020 bis 2025 bei 2,68 $ je Aktie, während der AFFO je Aktie von 3,14 $ im Geschäftsjahr 2021 auf 2,62 $ im Geschäftsjahr 2023 fiel und sich dann im Geschäftsjahr 2025 auf 2,96 $ erholte.
Im Geschäftsjahr 2023 beanspruchte die Dividende 102,3 % des AFFO. Die Auszahlungsquote erholte sich im Geschäftsjahr 2025 auf 91 %, und der Konsens sieht sie für das Geschäftsjahr 2026 bei 87 %. Das ist besser, aber immer noch knapp.
Das Hauptrisiko ist Genesis, ein Betreiber in Chapter 11. Omega erwartet, dass Genesis seine volle Miete von 13,3 Mio. $ pro Quartal weiterzahlt und 148 Mio. $ an Krediten im vierten Quartal 2026 zurückzahlt. Der Umzug in Florida war auch mit einer einmaligen Ausgabe von etwa 90 Mio. $ verbunden, die Omega nicht erläuterte. Bei einer Auszahlungsquote nahe 90 % hat Omega wenig Spielraum, falls etwas schiefgeht.
Die Dividende von VICI ist mit seinem AFFO gewachsen
Die Dividende von Omega stagnierte, aber die von VICI ist jedes Jahr gestiegen. Sein AFFO je Aktie stieg im zweiten Quartal 2026 um 4,6 % auf 0,62 $. VICI gewann Clairvest, Golden Entertainment und Club Med als Mieter und gibt für 2026 einen AFFO von 2,45 $ bis 2,47 $ je Aktie an, was dem Konsens von 2,46 $ entspricht.
Von 2018 bis 2025 stieg die Dividende von 1,00 $ je Aktie auf 1,76 $, während der AFFO je Aktie von 1,43 $ auf 2,38 $ stieg.
Die Auszahlungsquote lag jedes Jahr zwischen 69,9 % und 79,1 %. VICI gibt an, bei etwa 75 % des AFFO zu liegen, um Spielraum für Dividendensteigerungen zu haben. Seine Quote von 74 % im Geschäftsjahr 2025 und erneut im Konsens für das Geschäftsjahr 2026 liegt genau auf diesem Niveau.
Die Risiken sind die Verschuldung und sein größter Mieter. Die Nettoverbindlichkeiten von VICI liegen beim 4,8-fachen des EBITDA, gegenüber dem 3,5-fachen bei Omega. Und Caesars, einer der beiden größten Mieter von VICI, wird von Fertitta Entertainment für 31 $ je Aktie in bar übernommen, ein Deal, den die Aktionäre von Caesars am 22. September genehmigten und der noch von den Aufsichtsbehörden geprüft werden muss. Der regionale Mietvertrag von Caesars ist noch nicht geklärt. "Das ist ein Gespräch, das irgendwann stattfinden wird", sagte CEO Ed Pitoniak im Telefonat vom 30. Juli, und "wir kassieren in der Zwischenzeit natürlich jeden Dollar der Miete."
Welche Dividende gewinnt also?
VICI Properties ist die bessere Hochzins-Dividendenaktie. Es zahlt den größeren Scheck, deckt diesen Scheck mit mehr Spielraum und erhöht ihn weiterhin.
Bei einer Investition von 10.000 $ zahlt VICI bei seiner Rendite von 8,0 % 800 $ pro Jahr, gegenüber 610 $ von Omega bei 6,1 %. Bei der Wachstumsrate von 3,5 % im Geschäftsjahr 2025 zahlt VICI im Jahr 10 etwa 1.093 $, während die von Omega bei etwa 610 $ bleibt.
Die Aktie ist auch im Vergleich zu ihrer eigenen Geschichte günstig. Mit dem 9,2-fachen des zukünftigen AFFO notiert VICI deutlich unter seinem Fünfjahresdurchschnitt von 13,8x und knapp über seinem Fünfjahrestief von 9,1x am 5. Oktober 2026.
Das soll nicht heißen, dass die Dividende von Omega unsicher ist. Es ist weniger verschuldet, seine Deckung verbesserte sich von 102,3 % im Geschäftsjahr 2023 auf 91 % im Geschäftsjahr 2025, und sein Vorstand hat die Ausschüttung gerade erhöht. Es ist nur so, dass ich für eine Dividende, auf deren Wachstum ich zähle, lieber die Auszahlungsquote von 74 % und die Historie von VICI besitzen würde.
Natürlich betrug die Erhöhung von VICI am 3. September auf 0,46 $ pro Quartal nur 2,2 %, gegenüber 3,5 % im Geschäftsjahr 2025. Wie der Caesars-Deal und sein regionaler Mietvertrag ausgehen, ist der nächste Test.
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