Die wichtigsten Punkte
- Healthpeak Properties bietet eine Dividendenrendite von 6,7 % gegenüber 6,1 % bei Realty Income, und beide zahlen ihre Dividenden monatlich.
- Realty Income gibt an, seine Dividende über 31 Jahre in Folge erhöht zu haben, während die Dividende pro Aktie von Healthpeak von 2,10 $ im Geschäftsjahr 2016 auf 1,22 $ im Geschäftsjahr 2025 gefallen ist.
- Healthpeak zahlte 72 % seines AFFO im Geschäftsjahr 2025 aus, Realty Income 75 %, aber Analysten erwarten für das Geschäftsjahr 2026 78 % gegenüber 73 %.
- Die beiden REITs werden zu fast demselben Kurs gehandelt, etwa dem 12-fachen des erwarteten AFFO.
Jeder Anleger, der auf der Suche nach einer monatlich gezahlten Rendite von über 6 % ist, wird auf REITs wie Realty Income (O) und Healthpeak Properties (DOC) stoßen. Beide haben ihre Prognose für 2026 mit den Ergebnissen des zweiten Quartals Anfang August angehoben.
Healthpeak zahlt die größere Dividende, eine Rendite von 6,7 % gegenüber 6,1 % für Realty Income. Realty Income kontert mit seiner Historie. Seine erklärte Mission ist es, "zuverlässige monatliche Dividenden zu liefern, die im Laufe der Zeit steigen", und das Unternehmen gibt an, seine Dividende über 31 Jahre in Folge erhöht zu haben.
Beide sind REITs, daher wird jedes anhand seiner AFFO-Ausschüttungsquote beurteilt. Welche ist also die bessere Dividendenaktie mit hoher Rendite?
| Kennzahl | Realty Income (O) | Healthpeak (DOC) |
|---|---|---|
| Dividendenrendite | 6,1% | 6,7% |
| Dividendenwachstum, GJ 2020–2025 | 2,9 % p.a. | -3,8 % p.a. |
| AFFO-Ausschüttungsquote, GJ 2025 | 75% | 72% |
| AFFO-Ausschüttungsquote, GJ 2026 (Konsens) | 73% | 78% |
| Netto-Verschuldung/EBITDA (LTM) | 5,74x | 5,44x |
| Zinsdeckungsgrad (LTM) | 2,35x | 1,49x |
| Kurs/AFFO (NTM) | 12,1x | 12,2x |
Realty Income setzt die Erhöhungen fort
Die Dividende von Realty Income ist gut gedeckt. Das Unternehmen schüttete im Geschäftsjahr 2025 75 % seines AFFO aus (3,22 $ pro Aktie gegenüber 4,28 $), und Analysten erwarten, dass dieser Wert im Geschäftsjahr 2026 auf 73 % sinken wird, da der AFFO pro Aktie auf 4,44 $ steigt.
Dieser Konsens liegt am unteren Ende der eigenen Spanne des Managements. Im August erhöhte Realty Income seine AFFO-Prognose für 2026 auf 4,44 bis 4,45 $ pro Aktie, gegenüber zuvor 4,41 bis 4,44 $, nachdem der AFFO pro Aktie im zweiten Quartal 2026 im Vergleich zum Vorjahr um 3,8 % auf 1,09 $ gestiegen war. Die Belegungsquote lag am 30. Juni 2026 bei 98,8 %. Das Unternehmen stützt sich auch weniger auf eigene Aktien zur Finanzierung des Wachstums: Eigenkapital aus öffentlichen Emissionen deckte 2026 bis zum zweiten Quartal 18 % des Investitionsvolumens, gegenüber einem Durchschnitt von 47 % in den letzten drei Jahren.
Der AFFO pro Aktie stieg jedes Jahr von 2,88 $ im Geschäftsjahr 2016 auf 4,28 $ im Geschäftsjahr 2025, und die Dividende stieg mit ihm von 2,39 $ auf 3,22 $.
(Die Ausschüttungsquote sank von 83,0 % im Geschäftsjahr 2016 auf 75,2 % im Geschäftsjahr 2025, sodass die Erhöhungen die Cashflows nicht überholt haben.)
Der Haken ist das Tempo. Erhöhungen von 2,9 % pro Jahr vom Geschäftsjahr 2020 bis zum Geschäftsjahr 2025 bedeuten eine langsam wachsende Dividende, und Realty Income trägt etwas mehr Schulden als Healthpeak, mit einem Netto-Verschuldung-zu-EBITDA-Verhältnis von 5,74x gegenüber 5,44x.
Healthpeaks Erholung hat noch einen Weg vor sich
Die Grafik von Healthpeak erzählt eine ganz andere Geschichte als die von Realty Income. Seine Dividende fiel von 2,10 $ pro Aktie im Geschäftsjahr 2016 auf 1,20 $ bis zum Geschäftsjahr 2021, als der AFFO pro Aktie von 2,57 $ auf 1,35 $ sank.
(Der AFFO pro Aktie hat sich seitdem auf 1,69 $ im Geschäftsjahr 2025 erholt, und die Ausschüttungsquote ist von 102,1 % im Geschäftsjahr 2020 auf gut gedeckte 72,2 % gefallen.)
Das Geschäftsjahr 2025 brachte auch eine kleine Erhöhung, auf 1,22 $ pro Aktie von 1,20 $. Seniorenwohnungen treiben das Geschäft an: Der Umsatz stieg im zweiten Quartal 2026 im Vergleich zum Vorjahr um 45 %. Der Laborbereich ist der Bremsklotz, mit einem um 3,2 % gesunkenen bereinigten NOI im gleitenden Durchschnitt im gleichen Zeitraum, obwohl die Belegungsquote der Labore im Vergleich zum ersten Quartal um 80 Basispunkte auf 78,5 % stieg.
Das Problem ist die Vorwärtszahl. Analysten erwarten, dass der AFFO pro Aktie im Geschäftsjahr 2026 auf 1,57 $ sinken wird, was die Ausschüttungsquote auf eine engere 78 % erhöht.
CEO Scott Brinker sagte im Telefonat zum zweiten Quartal: "Dies ist nicht die richtige Umgebung für eine erhöhte Verschuldung." Er hat recht, das zu sagen, da der Zinsdeckungsgrad von Healthpeak mit 1,49x dünn ist.
Welche Dividende gewinnt also?
Realty Income ist die bessere Dividendenaktie mit hoher Rendite. Entscheidend ist, wohin sich jede Dividende entwickelt. Der AFFO von Realty Income ist jedes Jahr seit einem Jahrzehnt gestiegen und wird voraussichtlich weiter steigen, während der von Healthpeak im Geschäftsjahr 2026 voraussichtlich sinken wird.
Die 5-Jahres-Rate von Healthpeak beginnt nach einer Kürzung, daher sollte man jede Dividende anhand ihres aktuellen Tempos vergleichen: 2,9 % für Realty Income und 1,7 % für Healthpeak, ihre Erhöhungen im Geschäftsjahr 2025. Bei diesen Raten würde das Einkommen aus Realty Income das von Healthpeak etwa 2034 überholen. Und mit dem 12,1-fachen des erwarteten AFFO kostet Realty Income nicht mehr als Healthpeak mit dem 12,2-fachen.
Healthpeaks Argumentation hat Substanz. Es zahlt die größere Dividende, 670 $ pro Jahr auf 10.000 $ gegenüber 610 $. Diese Dividende war aus dem AFFO des Geschäftsjahres 2025 etwas besser gedeckt, und das Unternehmen trägt etwas weniger Schulden. Es ist nur so, dass letztlich die Historie von Realty Income, der steigende AFFO und der deutlich stärkere Zinsdeckungsgrad seine Dividende zu der machen, auf die ich mich verlassen würde.
Natürlich spielt sich die Erholung von Healthpeaks Laborbereich noch ab. Wenn die Belegungsquote der Labore weiter steigt, könnten die AFFO-Schätzungen der Analysten nach oben korrigiert werden, und diese größere Dividende würde viel solider aussehen.
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