Wichtige Erkenntnisse
- Kimco Realty erhöhte seine vierteljährliche Dividende am 4. August 2026 um 12 % auf 0,28 $ pro Aktie, und Simon Property Group erhöhte seine Dividende am 10. August um 4,7 % auf 2,25 $ pro Aktie.
- Kimco bietet eine Dividendenrendite von 5,1 % und Simon von 4,5 %, aber Simons Dividende wuchs von Geschäftsjahr 2020 bis 2025 um 7,3 % pro Jahr, während Kimcos Dividende um 4,3 % wuchs.
- Simon zahlte im Geschäftsjahr 2025 76 % seines AFFO aus und Kimco 80 %, und Analysten erwarten für das Geschäftsjahr 2026 die gleichen Quoten.
- Kimco hat mehr Schulden, mit einem Netto-Schulden-zu-EBITDA-Verhältnis von 6,1x in den letzten zwölf Monaten, verglichen mit 5,5x für Simon.
Kimco Realty (KIM) bereitete Einkommensinvestoren diesen Sommer eine nette Überraschung. Am 4. August erhöhte es seine vierteljährliche Dividende um 12 % auf 0,28 $ pro Aktie. CEO Conor Flynn erklärte den Zeitpunkt: „Angesichts unseres starken Cashflow-Wachstums in diesem Jahr aufgrund der operativen Stärke erhöhen wir unsere Bardividende auf Stammaktien um 12 %, ein Quartal früher als unser üblicher Zeitplan.“
Sechs Tage später zog Simon Property Group (SPG) mit einer eigenen, kleineren Erhöhung nach: 4,7 % auf 2,25 $ pro Quartal. Damit hat Kimco die höhere Dividendenrendite mit 5,1 % im Vergleich zu 4,5 % für Simon.
Welcher Immobilienbesitzer ist also die bessere Dividendenaktie?
| Kennzahl | Simon Property Group (SPG) | Kimco Realty (KIM) |
|---|---|---|
| Dividendenrendite | 4,5 % | 5,1 % |
| Dividendenwachstum, GJ 2020 bis GJ 2025 | 7,3 % p.a. | 4,3 % p.a. |
| AFFO-Ausschüttungsquote, GJ 2025 | 76 % | 80 % |
| AFFO-Ausschüttungsquote, GJ 2026 (Konsens) | 76 % | 80 % |
| Nettoverschuldung / EBITDA, letzte zwölf Monate | 5,48x | 6,05x |
| Zinsdeckungsgrad (EBIT / Zinsen), letzte zwölf Monate | 3,07x | 2,25x |
| Kurs / AFFO, nächste zwölf Monate | 16,8x | 16,2x |
Simons Einkaufszentren laufen rund
Simon hatte ein starkes zweites Quartal 2026. Der Real Estate FFO stieg gegenüber dem Vorjahr um 7,9 % auf 3,29 $ pro Aktie, und das Portfolio-NOI wuchs um 8,3 %. Das Management erhöhte seine Prognose für den Real Estate FFO 2026 auf 13,20 $ bis 13,30 $ pro Aktie.
Dieses Wachstum finanziert die Dividende. Simon schüttete im Geschäftsjahr 2025 komfortable 76 % seines AFFO aus. Analysten erwarten für das Geschäftsjahr 2026 erneut 76 %, wobei der AFFO um 5 % auf 11,79 $ pro Aktie steigt, gegenüber 9,01 $ an Dividenden.
Der AFFO hat die Dividende in jedem Jahr des letzten Jahrzehnts gedeckt. Das schließt das Geschäftsjahr 2020 ein, als der AFFO auf 8,84 $ pro Aktie fiel und Simon seine Dividende auf 6,00 $ kürzte.
Die Quote von 76 % im Geschäftsjahr 2025 liegt nahe dem Spitzenwert des Jahrzehnts, knapp unter den 77 % des Geschäftsjahrs 2019. Von hier aus müssen Erhöhungen aus dem AFFO-Wachstum kommen. Der AFFO ging von 11,85 $ pro Aktie im Geschäftsjahr 2024 auf 11,21 $ im Geschäftsjahr 2025 zurück. CEO Eli Simon sagt, die Aufgabe sei, „das Cashflow-Wachstum zu steigern, die Dividende pro Aktie zu erhöhen und unsere Zentren zu verbessern.“
Kimcos Zentren sind fast voll
Kimcos Vermietung ist ebenso stark. Seine pro-rata vermietete Belegungsquote erreichte im zweiten Quartal 2026 96,4 % und entsprach damit seinem Allzeithoch, und neue Mietverträge wurden zu Kaltmieten abgeschlossen, die 40,4 % über den alten lagen. Das Management erhöhte seine FFO-Prognose für 2026 auf 1,83 $ bis 1,84 $ pro Aktie.
Die Dividende nimmt jedoch einen größeren Bissen. Kimco schüttete sowohl im Geschäftsjahr 2024 als auch 2025 80 % seines AFFO aus. Analysten erwarten für das Geschäftsjahr 2026 erneut 80 %, wobei der AFFO um 6 % auf 1,34 $ pro Aktie steigt, gegenüber 1,07 $ an Dividenden. Das ist immer noch gedeckt, aber mit weniger Spielraum als bei Simon.
Kimcos Jahrzehnt war auch holpriger.
Der AFFO fiel im Geschäftsjahr 2020 auf 0,89 $ pro Aktie, und die Dividende sank von 1,12 $ im Geschäftsjahr 2019 auf 0,68 $ bis zum Geschäftsjahr 2021. Die neue jährliche Rate von 1,12 $ bringt Kimco nur auf das Niveau zurück, das es in den Geschäftsjahren 2018 und 2019 ausschüttete.
Die Schulden sind das Hauptrisiko. Kimcos Nettoverschuldung liegt beim 6,05-fachen seines EBITDA, und sein EBIT deckt die Zinsen 2,25-fach. Kimco hat weniger Spielraum, wenn die Zinsen steigen oder Mieter in Schwierigkeiten geraten.
Welche Dividende gewinnt also?
Simon Property ist die bessere Dividendenaktie. Es schüttet einen kleineren Teil seines AFFO aus und hat weniger Schulden. Es hat seine Dividende auch schneller erhöht: 7,3 % pro Jahr von Geschäftsjahr 2020 bis 2025 und 3,5 % pro Jahr von Geschäftsjahr 2015 an. Kimcos Raten über die gleichen Zeiträume waren 4,3 % und 0,2 %.
Beide 5-Jahres-Raten beginnen bei den Kürzungen von 2020, sodass ein Teil davon eine Erholung ist. Dennoch zahlt eine Investition von 10.000 $ in Simon bei diesen Raten jetzt 450 $ pro Jahr und etwa 851 $ im Jahr 10. Die gleichen 10.000 $ in Kimco zahlen jetzt 510 $ und etwa 742 $ im Jahr 10. Simons Einkommen überholt das von Kimco um das Jahr 2031 herum. Das entspricht einer Rendite von 8,5 % auf Ihr eingesetztes Kapital bis zum Jahr 10.
Kimco hat eine echte Argumentation. Es zahlt heute auf 10.000 $ 60 $ mehr pro Jahr, und seine 12 %ige Erhöhung kam früh. Aber für eine Dividende, die ich weiter wachsen lassen möchte, würde ich lieber diejenige besitzen, die den größeren Puffer und die geringere Schuldenlast hat.
Die Überschneidung im Jahr 2031 setzt voraus, dass Simon seine Dividende weiterhin um 7,3 % pro Jahr erhöht, und seine August-Erhöhung betrug 4,7 %. Seine nächsten Erhöhungen werden zeigen, ob dieses Tempo gehalten wird.
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