Wichtige Erkenntnisse
- Public Storage bietet eine Dividendenrendite von etwa 4,3 % und Prologis etwa 3,4 %; beide haben ihre Ausblicke für 2026 mit den Ergebnissen des zweiten Quartals im Juli angehoben.
- Public Storage schüttete im vergangenen Jahr 75 % seiner angepassten Mittel aus dem operativen Geschäft (AFFO) aus, während es bei Prologis 89 % waren; zudem hat Public Storage deutlich weniger Schulden.
- Prologis hat seine Dividende je Aktie in jedem der letzten 12 Geschäftsjahre erhöht, während die Dividende von Public Storage seit dem Geschäftsjahr 2023 konstant bei 12 $ je Aktie liegt.
- Analysten erwarten, dass der AFFO je Aktie von Prologis in diesem Jahr um etwa 15 % steigen wird, was seine Ausschüttungsquote auf 82 % senken würde.
Public Storage (PSA) und Prologis (PLD) haben ein herausragendes Jahr – beide haben im Juli ihre Prognosen für 2026 angehoben.
Public Storage vermietet natürlich Lagerflächen, und CEO Tom Boyle sagte, die Ergebnisse des zweiten Quartals hätten es dem Unternehmen ermöglicht, „unseren Ausblick für die zweite Jahreshälfte anzuheben“. Prologis vermietet Lagerhäuser (und zunehmend auch Rechenzentren) an große Unternehmen. Es hat seine Prognose für die Kern-Mittel aus dem operativen Geschäft (Core FFO) für 2026 auf 6,22 $ bis 6,30 $ je Aktie angehoben.
Beide sind Real Estate Investment Trusts (REITs), daher wird jede Dividende anhand ihrer AFFO-Ausschüttungsquote beurteilt. Das ist der Anteil der Dividenden an den angepassten Mitteln aus dem operativen Geschäft, was grob der Cashflow ist, den die Immobilien eines REITs nach den Ausgaben für deren Instandhaltung erwirtschaften. (Der Kauf von Immobilien ist das Geschäft eines REITs, daher sagt sein freier Cashflow wenig über die Dividende aus.)
Welche ist also die bessere Dividendenaktie? So schneiden sie ab…
| Metrik | Public Storage (PSA) | Prologis (PLD) |
|---|---|---|
| Dividendenrendite | 4,3% | 3,4% |
| Jährliche Dividende | 12,00 $ | 4,28 $ |
| Dividendenwachstum, 5 Jahre | 8,4 % pro Jahr | 11,7 % pro Jahr |
| Geschäftsjahre mit höheren Dividenden in Folge | 0 | 12 |
| AFFO-Ausschüttungsquote, Geschäftsjahr 2025 | 75% | 89% |
| AFFO-Ausschüttungsquote, Konsens 2026 | 76% | 82% |
| Nettoverschuldung / EBITDA | 2,89x | 5,24x |
Quelle: TIKR und StockAnalysis, 5. Okt. 2026.
Public Storage: Die größere Ausschüttung mit Luft nach oben
Die Lagerhäuser, die Public Storage schon länger besitzt, erwirtschaften weniger. Das Netto-Betriebsergebnis (NOI) aus Bestandsimmobilien fiel im zweiten Quartal um 2,2 %, da die Betriebskosten um 4,3 % stiegen (hauptsächlich höhere Grundsteuern und Marketing) und die Einnahmen um 0,6 % zurückgingen. Das Wachstum kommt von Zukäufen. Die Einnahmen aus neueren Einrichtungen stiegen um 25,6 %, und das Unternehmen erwartet, dass die Fusion mit National Storage Affiliates den FFO je Aktie innerhalb des ersten Jahres steigern wird.
Der AFFO je Aktie ist von 9,39 $ im Jahr 2016 auf 15,97 $ im letzten Jahr gestiegen, während die Dividende seit 2023 bei 12 $ liegt, nach einem einmaligen Sprung im Jahr 2022…
Das ergibt eine komfortable AFFO-Ausschüttungsquote von 75 % für 2025 und eine ähnliche Quote von 76 % basierend auf dem Konsens für 2026. Die Nettoverschuldung liegt bei moderaten 2,89-fachen des EBITDA, und die Betriebsergebnisse decken die Zinszahlungen etwa 7-fach.
Der Haken ist das Wachstum. Die 8,4 %ige Fünfjahreswachstumsrate resultiert aus einem einzigen Sprung von 8 $ je Aktie im Jahr 2021 auf 12 $ bis 2023. Der Core FFO je Aktie fiel im letzten Quartal ebenfalls um 2,6 % aufgrund höherer Finanzierungs- und Gemeinkosten.
Prologis: Schnelleres Wachstum, engere Deckung
Das Wachstum von Public Storage kommt von Zukäufen. Prologis wächst auch innerhalb der Gebäude, die es bereits besitzt. Es schloss im Quartal Rekordverträge über 67 Millionen Quadratfuß ab und erwartet, dass der Cash-NOI aus Bestandsimmobilien in diesem Jahr um 6,75 % bis 7,25 % steigen wird. Seine Pipeline für Rechenzentrumsleistung hat sich in zwei Jahren mehr als verdoppelt und liegt nun bei etwa 5,8 Gigawatt. Wie CEO Dan Letter es ausdrückte: „Es ist klar, dass wir in die nächste Wachstumsphase eintreten, in der Logistik, Rechenzentren und Energie sich zunehmend gegenseitig verstärken.“
Die Dividende ist jedoch schneller gewachsen als der Cashflow. Der AFFO je Aktie stieg von 2,57 $ im Jahr 2016 auf 5,00 $ im Jahr 2022, fiel dann drei Jahre in Folge auf 4,53 $, während die Dividende weiter auf 4,04 $ kletterte…
Das hinterließ eine enge AFFO-Ausschüttungsquote von 89 % für 2025. Analysten erwarten, dass sie sich in diesem Jahr auf 82 % entspannt, da der AFFO je Aktie um etwa 15 % auf 5,21 $ springt. Das ist ein großer Sprung, aber das Quartal stützt ihn. Der Gesamt-AFFO stieg auf 1,32 Mrd. $ von 1,04 Mrd. $ im Vorjahreszeitraum, und CFO Timothy Arndt sagte, Prologis „erhöht unseren Ausblick, um die Stärke unserer operativen Leistung und die weiterhin gute Sichtbarkeit des Gewinnwachstums widerzuspiegeln“. (Der Konsens des letzten Jahres lag innerhalb von 1 % des tatsächlichen Wertes.)
Der Kompromiss sind die Schulden. Die Nettoverschuldung liegt beim 5,24-fachen des EBITDA, und die Betriebsergebnisse decken die Zinszahlungen 3,81-fach – beides deutlich schlechter als bei Public Storage.
Welche Dividende gewinnt also?
Ich muss hier für Public Storage plädieren. Auch wenn die Dividende von Prologis seit 12 Jahren jedes Jahr gewachsen ist, das darunterliegende Geschäft wächst und sich die Deckung in diesem Jahr verbessern soll… Public Storage wirft einfach weniger Fragen auf.
Fazit: Die Dividende von Public Storage ist heute immer noch die sicherere. Sie zahlt die höhere Ausschüttung, behält ein Viertel ihres AFFO als Reserve und hat deutlich weniger Schulden. Wenn der Deal mit National Storage Affiliates die von der Geschäftsführung innerhalb von drei bis vier Jahren erwarteten jährlichen Einsparungen von 110 bis 130 Mio. $ einbringt, wird dieser Puffer nur noch größer.
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