主要数据
- 当前价格：约 201 美元（2026 年 5 月 11 日）
- 2026 年第一季度收入：16.3 亿美元，同比增长 19
- 2026 年第一季度房地产 FFO：12 亿美元，或每股 3.17 美元，同比增长 7.5
- 2026 年第一季度报告的 FFO/股：$2.91
- 2026 年第一季度国内房地产 NOI 增长：+同比增长 6.7
- 购物中心与奥特莱斯出租率：96.0%，同比增长 10 个基点
- 零售商每平方英尺销售额：819 美元，同比增长 11.8
- 2026 年房地产 FFO 指引（更新）：每股 13.10-13.25 美元（2025 年为 12.73 美元）
- TIKR 模型目标价：240 美元（中值）
- 隐含上涨空间：比当前价格高出约 19
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西蒙地产集团 2026 年第一季度财报：入住率和零售商销售加速，FFO 增长 7.5
2026 年第一季度房地产财务和财务费用达到 12 亿美元，或每股 3.17 美元，比去年同期的每股 2.95 美元增长 7.5%。
西蒙地产集团股份有限公司（SPG）今年开年的业绩超出了管理层自己的计划，这主要得益于出租率的提高、购物者流量的增加以及各大平台零售商销售额的增长。
本季度投资组合层面的零售销售额为每平方英尺 819 美元，同比增长 11.8%，可比销售额增长 6.5%。
本季度总销售额增长了8.8%，在过去12个月中增长了5.6%，这表明重新陈列的努力正在奢侈品、珠宝、运动休闲和青少年等品类中产生可衡量的效果。
西蒙在第一季度签订了 1100 多份租约，总面积超过 470 万平方英尺，其中约 25% 来自新签订的租约。
西蒙公司首席执行官伊莱-西蒙在2026 年第一季度财报电话会议上表示，新签订的租约比去年同期高出 20% 至 25%。
国内物业的 NOI 同比增长 6.7%，其中约 120 个基点的增长归功于西蒙在 2025 年 11 月完成的对陶布曼剩余权益的收购。
Malls and Premium Outlets 第一季度的出租率为 96.0%，同比增长 10 个基点，而 The Mills 的出租率达到 99.2%，同比增长 80 个基点。
Malls 和 Premium Outlets 的平均最低租金基数同比增长了 5.2%，The Mills 增长了 9.1%。
西蒙将2026年全年的房地产FFO指导值从2025年的每股12.73美元上调至每股13.10美元至13.25美元，中间值上调了5%。
在资本回报方面，西蒙宣布第二季度股息为每股2.25美元，同比增长0.15美元或7.1%，6月30日支付。
首席财务官布莱恩-麦克戴德（Brian McDade）在2026年第一季度财报电话会议上表示，西蒙在本季度以每股181.59美元的均价回购了约96.5万股股票，总价值1.75亿美元。
资产负债表在第一季度结束时拥有约 87 亿美元的流动资金，净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率为 5.0x。
目前，29 个中心的开发项目正在进行中，西蒙的净成本份额为 10.6 亿美元，混合收益率为 9%。
西蒙预计今年还将有 10 亿美元的项目开工建设，另外还有约 30 亿美元的项目正在筹备中。
餐饮业是本季度的软肋，销售额基本持平，伊莱-西蒙把这一趋势归因于餐饮业的整体疲软。
依赖国际游客的地点，尤其是伍德伯里公社（Woodbury Common），业绩也低于平均水平--伍德伯里公社的综合销售额约为 2.5%，而整个投资组合的综合销售额为 6.5%--这反映了欧洲和加拿大游客流量的减少。
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财务数据
2026 年第一季度损益表显示，即使收入增长加快，但由于物业成本和折旧等运营费用上升，运营利润率仍逐季下降。
总收入从 2024 年第二季度的 14.6 亿美元稳步增长到 2024 年第四季度的 15.8 亿美元，然后回落到 2025 年第一季度的 14.7 亿美元，随后再次攀升--2025 年第四季度达到 17.9 亿美元，2026 年第一季度达到 17.6 亿美元（四舍五入），同比增长 19%。
租金收入也呈现出类似的态势，从 2024 年第二季度的 13.2 亿美元增至 2026 年第一季度的 16.3 亿美元，反映出整个投资组合的租赁收入持续增长。
营业收入从 2025 年第一季度的 7.3 亿美元上升到 2026 年第一季度的 7.6 亿美元，利润表显示同比增长 4.7%，但营业利润率急剧收缩，从 2025 年第一季度的 49% 下降到 2026 年第一季度的 43%。
利润率的下降反映了总运营支出从 2025 年第一季度的 7.5 亿美元上升到 2026 年第一季度的 9.9 亿美元，其中物业支出从 2.7 亿美元上升到 3.5 亿美元，折旧和摊销同期从 3.3 亿美元上升到 4.6 亿美元。
连续的情况加强了这一趋势：从 2024 年第二季度到 2024 年第四季度，运营利润率在 50% 到 53% 之间，2025 年前三个季度下滑到 49% 到 51% 之间，然后在 2026 年第一季度压缩到 43%。
McDade 在 2026 年第一季度的财报电话会议上指出，利息支出增加和利息收入减少导致第一季度每股收益同比下降了 0.05 美元，预计全年利率动态带来的不利因素在当前条件下的中间值约为每股 0.25 美元。
剔除加速股票补偿费用和其他平台投资费用后，西蒙地产集团股票的基本现金流为每股 2.91 美元。
估值模型说明了什么？
TIKR 中值模型将西蒙地产集团股票定价为 240 美元，意味着与当前约 201 美元的价格相比有约 19% 的上涨空间。
该模型假设，到 2035 年，西蒙集团的收入年复合增长率为 4.7%，净利润率约为 36%--相对于西蒙集团过去一年 8.3% 的收入年复合增长率和同期 37% 的净利润率而言，这些假设是合理的。
高位目标价为 365 美元，意味着约 82% 的总回报率，建立在 5.2% 的收入年复合增长率和约 37% 的净利润率基础之上。
低目标价为 259 美元（高于当前价格），采用了 4.3% 的收入年均复合增长率和接近 35% 的净利润率，这表明该模型认为这一价格的实际下跌空间有限。
中位模型的年化内部收益率为 5.2%，虽然不高，但与接近满租、股息增长 7% 以上的优质房地产投资信托基金相符。
第一季度 7.5% 的 FFO 增长和指导性上调加强了中值假设，而不是对其造成压力，指导性上调至每股 13.10 美元至 13.25 美元使全年的 FFO 增长步入正轨。
本季度之后，西蒙地产集团股票的投资理由逐渐增强--运营基本面超出计划，指导性上调意义重大，资产负债表仍有能力为开发项目提供资金而不受资本限制。
西蒙地产集团（Simon Property Group）股票的第一季度业绩在运营方面表现良好--但真正的争论在于，对于一家利润率确实受到压缩、利息支出是众所周知的不利因素、增长引擎取决于跨年度而非跨季度执行数十亿美元开发管道的房地产投资信托基金来说，19% 的上涨空间是否足够。
西蒙公司第一季度的业绩表现强劲，但要保持这种势头，需要全年国内净收入增长保持在5%以上，新租赁租金保持比去年同期高出20%到25%的水平，10亿美元的开发项目达到或超过9%的混合收益率。
利息支出仍然是一个已知的拖累因素，预计全年每股收益将接近 0.25 美元。
另一方面，由于折旧和物业支出增加，营业利润率从 2025 年第一季度的 49% 压缩到 2026 年第一季度的 43%，随着开发项目的增加，这种压力可能会加深。
伍德伯里等依赖旅游业的分店落后于投资组合平均水平 400 多个基点，而中位模型 5.2% 的内部收益率将 SPG 定位为长期持有，而非短期重新评级。
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