SPG 股票的主要数据
- 6 个月业绩:16
- 52 周区间： 136 美元至 203 美元
- 估值模型目标价：172 美元
- 隐含升幅：-15
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发生了什么？
西蒙地产集团在过去六个月中上涨了约 16%，最近的交易价格接近每股 202 美元，接近 203 美元的 52 周高点，原因是投资者对创纪录的收益、有弹性的租赁需求以及 2026 年现金流增长的更清晰的可见性做出了反应。
股价走高的原因是，该公司第四季度房地产财务净收入达到创纪录的 48 亿美元或每股 12.73 美元，同比增长 4.2%，达到每股 3.49 美元。
本季度国内房地产的 NOI 增长了 4.8%，投资组合的 NOI 增长了 5.1%，购物中心和高档奥特莱斯的年末出租率为 96.4%，Mills 为 99.2%。
管理层将 2026 年的房地产 FFO 目标定为每股 13 美元至 13.25 美元，国内 NOI 至少增长 3%，从而加强了对盈利持续增长的预期。
首席执行官大卫-西蒙（David Simon）说："我们在第四季度取得了强劲的财务和运营业绩。
公司年末流动资金超过 90 亿美元，净债务与息税折旧及摊销前利润（EBITDA）之比为 5.0x，宣布第一季度每股股息为 2.20 美元，同比增长 4.8%，并通过股息和回购向股东返还约 35 亿美元。
机构对该公司的定位仍然是支持性的。Vanguard 增持了 1.8%，至 46,683,502 股，价值约 87.6 亿美元；NEOS Investment Management 增持了 79.8%，至 71,823 股，价值约 1348 万美元；PNC Financial Services Group 增持了 5.1%。
虽然一些公司减少了持股量，但机构持股量仍接近 93%，反映出对该房地产投资信托公司盈利持久性和重建管道的长期信心。
SPG 是否被低估？
根据估值假设，该股票的模型如下
- 收入增长率（年均复合增长率）：5.1
- 营业利润率54.4%
- 退出市盈率： 23.7 倍
在积极的租赁利差、出租率提高以及未来几年即将上线的综合用途再开发项目的支持下，收入增长预计将以稳定的中个位数速度扩大。
由于零售商的每平方英尺销售额为 799 美元，全年总销售量增长 3%，现金流的持久性仍然取决于租户的强劲生产力，而不是积极的扩张。
根据上述数据，该模型估计目标价为 172 美元，意味着从目前 202 美元附近的水平下跌约-15%，这表明该股在目前的价位上估值略高。
2026 年的业绩表现将取决于持续的租赁需求、近期收购资产的出租率提升，以及主要是后端加权的重建交付时机。
Management 公司的国内 NOI 增长率至少为 3%，上升空间可能来自更强劲的租户销售增长、租金递增，以及后补主力空间中生产率更高的替代租户。
从目前的水平来看，西蒙地产集团对稳定的现金流和红利的持久性充满信心，未来的回报更多地与租赁执行、重建收益实现和规范的资本分配挂钩，而不是收入的快速增长。
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