Principais Conclusões
- VICI Properties rende 8,0% e Healthpeak Properties rende 6,7%, e ambas reportaram um sólido segundo trimestre de 2026.
- A VICI aumentou seu dividendo todos os anos desde que abriu capital em 2018, enquanto a Healthpeak cortou seu dividendo no ano fiscal de 2021 e o aumentou no ano fiscal de 2025 após quatro anos estáveis.
- Ambas distribuem cerca de três quartos do AFFO: 74% e 72% no ano fiscal de 2025, e 74% e 78% no consenso para o ano fiscal de 2026.
- A VICI negocia a 9,2x o AFFO futuro, próximo ao mínimo de sua faixa de cinco anos, contra 12,2x da Healthpeak.
Um rendimento de 8,0% chama a atenção de qualquer investidor de renda, e é isso que a VICI Properties (VICI) paga ao seu preço atual. A Healthpeak Properties (DOC) não fica muito atrás, com 6,7%.
Ambas também saíram da temporada de resultados com boas notícias. O AFFO por ação da VICI subiu 4,6% para US$ 0,62 no segundo trimestre de 2026, e em agosto a Healthpeak elevou sua previsão para o ano todo de 2026 para o FFO Ajustado para US$ 1,73 a US$ 1,77 por ação.
Mas um grande rendimento só é tão bom quanto o caixa que o sustenta e para onde esse caixa está indo. Então, qual é a melhor ação de dividendos de alto rendimento?
| Métrica | VICI Properties (VICI) | Healthpeak Properties (DOC) |
|---|---|---|
| Rendimento do dividendo | 8,0% | 6,7% |
| Crescimento do dividendo, ano fiscal 2020–2025 | 7,1% ao ano | -3,8% ao ano |
| Índice de pagamento do AFFO, ano fiscal 2025 | 74% | 72% |
| Índice de pagamento do AFFO, consenso ano fiscal 2026 | 74% | 78% |
| Dívida líquida/EBITDA (LTM) | 4,81x | 5,44x |
| Cobertura de juros (LTM) | 4,33x | 1,49x |
| Preço/AFFO (NTM) | 9,2x | 12,2x |
Os aumentos da VICI acompanham seu fluxo de caixa
A VICI aumentou seu dividendo todos os anos desde que abriu capital em 2018. A administração afirma que mantém um índice de pagamento do AFFO de aproximadamente 75%, e o histórico confirma. Do ano fiscal de 2019 ao ano fiscal de 2025, esse índice permaneceu entre 74% e 79% todos os anos, enquanto os dividendos por ação subiram de US$ 1,17 para US$ 1,76 e o AFFO por ação de US$ 1,48 para US$ 2,38.
A VICI projeta um AFFO de 2026 de US$ 2,45 a US$ 2,47 por ação, alinhado com o consenso de US$ 2,46, o que mantém o índice de pagamento futuro em 74%. A administração afirma que pretende "proteger a santidade do dividendo", e essa cobertura dá a ela espaço para fazê-lo.
Os aumentos desaceleraram, porém: 3,5% no ano fiscal de 2025, contra 7,1% ao ano do ano fiscal de 2020 ao ano fiscal de 2025, e depois 2,2% em 3 de setembro, para US$ 0,46 por trimestre.
O principal risco é o maior inquilino da VICI. A Caesars, um dos dois maiores inquilinos da VICI, está sendo comprada pela Fertitta Entertainment por US$ 31 por ação em dinheiro, um acordo que os acionistas da Caesars aprovaram em 22 de setembro e que os reguladores ainda devem aprovar. O contrato de locação regional da Caesars com a VICI ainda não foi resolvido. "Essa é uma conversa que acontecerá em algum momento", disse o CEO Ed Pitoniak na chamada de 30 de julho, e "obviamente cobramos cada dólar de aluguel enquanto isso."
O dividendo da Healthpeak está se recuperando
Enquanto o dividendo da VICI subiu todos os anos, o da Healthpeak seguiu o caminho oposto. Ela cortou o pagamento duas vezes em cinco anos, de US$ 2,10 por ação no ano fiscal de 2016 para US$ 1,48 no ano fiscal de 2017, depois para US$ 1,20 no ano fiscal de 2021, à medida que o AFFO por ação caiu de US$ 2,57 para US$ 1,35 do ano fiscal de 2016 ao ano fiscal de 2021.
A recuperação desde então é real. O AFFO por ação se recuperou para US$ 1,69 no ano fiscal de 2025, o índice de pagamento do AFFO caiu de 102% no ano fiscal de 2020 para um confortável 72%, e a Healthpeak aumentou seu dividendo para US$ 1,22 após quatro anos em US$ 1,20.
O consenso projeta que o AFFO por ação cairá para US$ 1,57 no ano fiscal de 2026, no entanto, o que eleva o índice de pagamento futuro para 78%. Ainda assim, está coberto, com menos margem. O negócio é misto. A Janus Living, seu negócio de moradias para idosos, cresceu a receita 45% no segundo trimestre de 2026, enquanto o NOI ajustado de mesmas lojas de laboratórios caiu 3,2% em relação ao segundo trimestre de 2025. O CEO Scott Brinker vê oportunidade em laboratórios: "pelos próximos anos, será um jogo de aquisições, e temos a plataforma e o balanço para capitalizar a oportunidade."
Para renda, US$ 10.000 pagam US$ 670 por ano agora. No ritmo de 1,7% do ano fiscal de 2025, isso dá cerca de US$ 777 no ano 10. Na taxa de 5 anos de -3,8% ao ano, encolhe para cerca de US$ 473.
A dívida é o principal risco. A cobertura de juros da Healthpeak é uma fina 1,49x, e sua dívida líquida é de 5,44x o EBITDA.
Então, qual dividendo vence?
A VICI Properties é a melhor ação de dividendos de alto rendimento. Ela paga o maior cheque, cobre melhor de acordo com o consenso para o ano fiscal de 2026 (74% contra 78% da Healthpeak) e carrega muito menos risco de dívida, com cobertura de juros de 4,33x contra 1,49x. No ritmo de cada dividendo do ano fiscal de 2025, a renda da Healthpeak nunca alcança: cerca de US$ 1.093 da VICI no ano 10 (menos em seu ritmo de setembro), contra cerca de US$ 777.
Você também não está pagando caro por isso. A VICI negocia a 9,2x o AFFO futuro, próximo ao seu mínimo de cinco anos de 9,1x estabelecido em 5 de outubro de 2026, e bem abaixo de sua média de cinco anos de 13,8x...
…enquanto a Healthpeak negocia a 12,2x.
Isso não quer dizer que o dividendo da Healthpeak esteja em apuros. Seu índice de pagamento do AFFO caiu todos os anos de 102% no ano fiscal de 2020 para 72% no ano fiscal de 2025, ela aumentou seu dividendo no ano fiscal de 2025 e paga mensalmente. É apenas que a VICI paga mais, aumenta mais rápido e tem o balanço para continuar fazendo ambos.
Claro, como o acordo da Caesars e seu contrato de locação regional serão resolvidos é o próximo teste da VICI.
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