主なポイント
- マクドナルドは9月17日に50年連続となる年次配当引き上げを実施し、リアルティ・インカムは9月8日に1994年以降136回目の引き上げを宣言した。
- 両社の本質は「大家」である：マクドナルドは2025年にフランチャイジーから104億4000万ドルの賃貸料を徴収し、リアルティ・インカムは1,798のテナントに賃貸している。
- リアルティ・インカムの配当利回りは約6%、マクドナルドは約3%で、それぞれの配当は独自の指標で十分にカバーされている。
- リアルティ・インカムの発行済み株式数は2016年比で約3.7倍となっており、1株当たりAFFOの成長率を年間約4.5%に抑えている。
マクドナルド (MCD) はハンバーガーを販売しているが、その収入の大部分は賃貸料である：フランチャイジーは2025年に104億4000万ドルを支払い、これはフランチャイズ収入の63%を占める。9月17日、同社は四半期配当を4%引き上げて1株当たり1.93ドルとし、「50年連続の配当引き上げという黄金のマイルストーン」と呼んだ。
純粋な大家業を営む企業も、9日前に独自のマイルストーンを達成した。リアルティ・インカム (O) は1,798のテナントに賃貸しており、CEOのスミット・ロイが「1994年のニューヨーク証券取引所上場以来、136回目の配当引き上げ」と意気揚々と宣言した。
では、今後10年間でどちらの大家の配当がより速く成長するだろうか？
| 指標 | マクドナルド (MCD) | リアルティ・インカム (O) |
|---|---|---|
| フォワード配当利回り | 3.3% | 6.1% |
| 年間配当 | 7.72ドル (四半期1.93ドル) | 3.258ドル (月0.2715ドル) |
| 5年間配当成長率 | 年間7.3% | 年間2.9% |
| 連続記録 | 50年連続引き上げ | 1994年以降136回引き上げ；116四半期連続 |
| カバレッジ (直近) | キャッシュ配当支払い比率 (TTM): 67% | AFFO支払い比率 (2025年): 75% |
| カバレッジ (フォワード) | キャッシュ配当支払い比率 (2026年コンセンサス): 73% | AFFO支払い比率 (2026年コンセンサス): 73% |
| ネット負債 ÷ EBITDA (TTM) | 3.23倍 | 5.74倍 |
出典: TIKR、価格は2026年9月30日終値；連続記録は各社2026年9月リリースより。
マクドナルド：土地を所有するハンバーガーチェーン
マクドナルドのレストランの約95%はフランチャイズである。マクドナルドが敷地を所有または賃借し、フランチャイジーが設備と維持管理を負担する。同社は土地の約56%、建物の約80%を所有しており（2016年の45%、70%から増加）、昨年の賃貸料は4.2%増加した。
ハンバーガー事業の方はより不安定である：前四半期の米国既存店売上高は、失敗したバリューメニューの再導入によりわずか0.8%の増加にとどまった。
四半期配当は2016年末の0.94ドルから1.93ドルへと成長し、年間約7.5%の伸びとなっている。キャッシュ配当支払い比率はTTMで67%と快適な水準であり、2026年コンセンサスでも依然として健全な73%である。フォワード比率が高いのは、約2,100店舗の純新規出店のために設備投資額が約37億～39億ドルに増加するためである。
フリーキャッシュフローは過去10年間すべてで配当を上回り、その余裕は11億8000万ドルから20億7000万ドルに拡大した。これは配当を引き上げ続けるのに十分な余地である。
リスクとしては、9月23日の投資家説明会で、マクドナルドが2036年までに約85億ドルをフランチャイジー支援（賃貸料軽減を含む）に充てることを約束した点が挙げられる。これは、同社の配当にとって極めて重要な要素であった賃貸料の成長を鈍化させる可能性がある。
リアルティ・インカム：引き上げ回数は多いが、引き上げ幅は小さい
マクドナルドは年に1回、大幅に引き上げる。リアルティ・インカムは年に4～5回引き上げるが、ほぼ常に月額0.0005ドル、つまり約0.2%ずつである。月次配当は2016年10月の0.2020ドルから0.2715ドルへと成長し、年間成長率は約3.0%である。
物件の状況は良好である：稼働率は98.8%、再賃貸されたスペースの賃料は旧賃料の102.7%を達成した。今年の投資計画を100億ドル（その多くは工業用物件）に引き上げた。
もちろん、REITを知る者なら誰でも、フリーキャッシュフローではなく、維持管理後の物件が生み出すキャッシュであるFFO（営業キャッシュフロー）またはAFFO（調整後営業キャッシュフロー）を見る。リアルティ・インカムのAFFO支払い比率は2025年に75%（配当が1株当たりAFFO 4.28ドルのうち3.22ドルを占めた）と快適な水準であり、2026年コンセンサスでは73%である。
1株当たりAFFOは毎年増加し、配当として支払われる割合は約83%から75%に低下した。つまり、より速く引き上げる余地があったわけだ。ただ、そうしなかっただけである。
ブレーキとなっているのは新株発行である：発行済み株式数は2016年比で約3.7倍となっているため、1株当たりAFFOの成長率は年間約4.5%に抑えられている。また、負債（REITが拡大を促進するために必要なもの）も余裕を減らしている：インタレスト・カバレッジは2.4倍で、マクドナルドの7.8倍と比較して低い。
では、どちらの配当がより速く成長するか？
最終的に、私はマクドナルドを支持せざるを得ない：今後10年間で、同社の配当はより速く成長し続けるはずだ。過去10年間で2倍以上の速さで成長し、フリーキャッシュフローが余裕を持ってカバーしており、賃貸料も上昇し続けている。発行済み株式数が増加し続ける中、小幅な引き上げが続くと予想する。
したがって、マクドナルドの配当成長率がより速くなると思う理由は十分にある。とはいえ、リアルティ・インカムの配当が投資家により多くの支払いをもたらすことはほぼ確信している。その理由は以下の通りだ：
マクドナルドに1万ドル投資すると、初年度の配当は約330ドルで、年間7.5%で成長すると10年目には約633ドルとなる。つまり、現在の現金に対する利回りは約6.3%と計算できる。悪くない数字であり、もちろん株価上昇も考慮する必要がある。同じ1万ドルをリアルティ・インカムに投資すると、現在の配当は約610ドルで、年間3.0%で成長すると10年目には約796ドル（現在の現金に対する利回りは約8%）となる。この成長率では、マクドナルドが追いつくのは約15年後になる。リアルティ・インカムの136回連続引き上げという記録は、経営陣が非常に熱心に延ばそうと努力するであろうものだと確信している。
もちろん、リアルティ・インカムは現在、成長資金のごく一部しか新株発行で調達していない：今年の投資の約18%であり、過去3年間の平均47%と比較して大幅に減少している。もし発行済み株式数の増加が止まれば、その配当成長率は過去の実績を上回る可能性がある。（ただし、おそらくマクドナルドより速くはならないだろう。）
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