主なポイント
- VICI Propertiesの配当利回りは8.0%、W. P. Careyは6.0%であり、両社とも2025年度のAFFOの73%から74%を配当として支払いました。
- VICIは2018年の上場以来、毎年配当を引き上げています。一方、W. P. Careyの配当は、2022年度の1株当たり$4.24から2024年度には$3.49に減少しました。
- W. P. Careyは、中間値で2026年度の1株当たりAFFO成長率を5.2%と見込んでいますが、負債比率はVICIの4.8倍に対して5.7倍（ネット負債/EBITDA）と高くなっています。
- VICIは予想AFFOの9.2倍で取引されており、過去5年間の安値である9.1倍に近い水準です。
W. P. Carey (WPC) は7月28日に2026年度のAFFO見通しを上方修正しました。翌日の決算説明会で、ジェイソン・フォックスCEOは次のように訴えました。「当社の株価が最近、同業他社と比較してパフォーマンスが振るわないことは、我々の実行力の高さを十分に反映していないと考えています。」
インカム投資家にとって、株価の低迷はより高い利回りを意味し、W. P. Careyの現在の利回りは6.0%です。一方、VICI Properties (VICI) の利回りはさらに高く、8.0%です。
両社ともAFFOに対する配当支払い率はほぼ同じです。では、どちらがより優れた高利回り配当株なのでしょうか？
| 指標 | VICI Properties (VICI) | W. P. Carey (WPC) |
|---|---|---|
| 配当利回り | 8.0% | 6.0% |
| 配当成長率（2020年度～2025年度） | 年率7.1% | 年率-2.8% |
| AFFO配当支払い率（2025年度） | 74% | 73% |
| AFFO配当支払い率（2026年度コンセンサス） | 74% | 71% |
| ネット負債 / EBITDA（LTM） | 4.81倍 | 5.69倍 |
| 利子カバレッジ比率（LTM） | 4.33倍 | 3.24倍 |
| 株価 / AFFO（NTM） | 9.2倍 | 11.9倍 |
VICI Properties: 2018年以来毎年引き上げ
VICIは賃貸収入の基盤を拡大しています。14番目、15番目、16番目のテナントとしてClairvest、Golden Entertainment、Club Medを追加し、2026年第2四半期の1株当たりAFFOは前年同期比4.6%増の$0.62となりました。
配当はAFFOとともに毎年上昇しています。1株当たりAFFOは2018年度の$1.43から2025年度には$2.38に増加し、配当も$1.00から$1.76に増えました。
…これにより、各年度の配当支払い率は70%から79%の間に保たれました。VICIは「2018年の上場以来、毎年配当を引き上げてきた」と述べ、「配当を継続的に増やす能力を維持することに注力している」としています。2025年度の74%という十分にカバーされた支払い率、そして2026年度コンセンサスでも74%という水準は、それを続ける余地を残しています。
リスクはそのテナントであり、最大手の一つが買収の対象となっています。VICIの2大テナントの一つであるCaesarsは、Fertitta Entertainmentによって1株$31の現金で買収されることになっており、この取引は9月22日にCaesarsの株主によって承認されましたが、規制当局の承認はまだです。Caesarsの地域リース契約はVICIとの間でまだ決着していません。「その話し合いはいつか行われることになるでしょう」と、エド・ピトニアックCEOは7月30日の決算説明会で述べ、「その間、当然ながら家賃は全額回収しています」と付け加えました。
W. P. Carey: 削減後の再成長
W. P. Careyも配当をほぼ同様にカバーしていますが、その実績は大きく異なります。配当は2016年度の1株当たり$3.93から2022年度には$4.24に上昇しましたが、その後2024年度には$3.49に減少しました。同じ期間に、1株当たりAFFOは2016年度の$5.12から2025年度には$4.97となりました。
…そして配当支払い率は、2020年度の88.0%から2025年度には73%に低下しました。コンセンサスでは2026年度に71%と見込まれており、いずれの観点からも健全な水準です。
事業は再び成長しています。2026年度のAFFO見通しである1株当たり$5.19から$5.27は、中間値で5.2%の成長を意味します。フォックスCEOは「CPI連動リースを通じてインフレの追い風をますます享受できると期待している」と述べています。
経営陣は配当が「保守的な支払い率を維持しながら、AFFOの成長に合わせて継続的に増加することを期待している」としています。実際にその通りになっており、6月には1株当たり$0.94の四半期配当を宣言し、前年同期比4.4%増となりました。これは第2四半期の1株当たりAFFOが4.7%増加したのと歩調を合わせています。9月18日には$0.950に再び引き上げ、2026年3回目の引き上げとなりました。
リスクは負債です。VICIの4.81倍に対してEBITDAの5.69倍という水準であり、より高い金利での借り換えはW. P. Carey自身が挙げるリスクです。
では、どちらの配当が勝るか？
VICI Propertiesがより優れた高利回り配当株です。より大きな配当を支払い、AFFOベースで同様に十分にカバーし、負債は少なく、2018年以来毎年引き上げてきています。
VICIに$10,000投資すると、現在の年間配当は$800となり、W. P. Careyの$600を上回ります。各配当の現在の伸び率は2025年度の上昇率であり、VICIは3.5%、W. P. Careyは3.7%です。この伸び率が続いたとしても、VICIの10年目の配当収入は約$1,093となり、W. P. Careyの約$834を上回り、W. P. Careyの収入が追いつくには30年以上かかります。VICIの9月3日の引き上げ（四半期$0.46への2.2%増）は伸び率が鈍化したため、10年目の数字は高めに見積もられています。
そしてVICIは過去5年間で最も安い水準に近づいています。予想AFFOの9.2倍で取引されており、過去5年間の平均である13.8倍や、2026年10月5日の安値である9.1倍に近い水準です。
これはW. P. Careyの配当が危険にさらされていると言っているわけではありません。その支払い率は73%に低下し、AFFOは今年より速く成長しており、CPI連動リースが家賃を押し上げる可能性があります。単に、VICIは2%ポイント高い利回りを提供し、その背景にある負債は少なく、過去に削減の実績がないということです。
もちろん、Caesarsの取引とその地域リース契約がどのように決着するかが、VICIの家賃収入にとって次の試練となります。
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