主なポイント
- Crown Castleの配当利回りは5.4%、Healthpeak Propertiesは6.7%で、両社とも第2四半期決算で2026年度の業績見通しの一部を上方修正した。
- Crown Castleの配当金は2025年度のAFFOの109%を占め、コンセンサスでは2026年度は93%と見込まれている。
- HealthpeakのAFFO配当性向は2025年度で72%、2026年度コンセンサスでは78%だが、利払い能力は両社のうちでより低く1.5倍である。
- Healthpeakの株価は予想AFFOの12倍で取引され、Crown Castleは16倍である。
Crown Castle (CCI)とHealthpeak Properties (DOC)は、いずれも今年夏の第2四半期決算で2026年度の業績見通しをわずかに上方修正した。
両社とも過去に配当を削減したことがあり、クリーンな記録とは言えない。Crown Castleの削減はより最近で、規模も大きかった。配当金は2024年度の1株当たり6.26ドルから2025年度には4.75ドルに下落し、現在は四半期1.0625ドル、年間4.25ドルで推移している。Healthpeakの削減はより以前で、2回にわたって行われ、配当金は2016年度の1株当たり2.10ドルから2017年度には1.48ドル、さらに2021年度には1.20ドルに引き下げられた。
では、現在保有すべき高利回り配当はどちらか？
| 指標 | Crown Castle (CCI) | Healthpeak (DOC) |
|---|---|---|
| 配当利回り | 5.4% | 6.7% |
| 配当成長率（2020年度～2025年度） | 年間-0.7% | 年間-3.8% |
| AFFO配当性向（2025年度） | 109% | 72% |
| AFFO配当性向（2026年度コンセンサス） | 93% | 78% |
| ネット負債 / EBITDA（LTM） | 6.51倍 | 5.44倍 |
| 利払い能力（LTM） | 2.13倍 | 1.49倍 |
| 株価 / AFFO（NTM） | 16.2倍 | 12.2倍 |
出典: TIKR, 2026年10月9日; 株価は10月9日終値。
Crown Castleは依然として配当に見合う成長を目指している
Crown Castleのタワーからの収入は減少している。サイトレンタル収入は、DISHの契約終了とSprintのキャンセルが影響し、2025年第2四半期の10億800万ドルから4%減少し、2026年第2四半期は9億6700万ドルとなった。それでもAFFOは1株当たり1.02ドルから1.13ドルに増加し、経営陣は2026年度の1株当たりAFFOを4.53ドルから4.65ドルと見込んでいる。この見通しにはすでに2億2000万ドルのDISH非更新分が含まれており、Crown CastleはDISHの破産手続きで35億ドル以上を請求しているが、12月2日以前に計画の確認はできない。
配当金は依然としてそのAFFOに大きく依存している。配当性向は2020年度の73%から2024年度には90%に上昇し、その後AFFOは2025年度に1株当たり4.36ドルに下落し、同社が支払った4.75ドルを下回った…
…これはカバーされていない109%に相当する。2026年度コンセンサスでは、AFFO4.58ドルに対して配当金4.25ドルで、配当性向は厳しい93%となる。Crown Castleは、この比率が75%から80%に低下するまで、配当金を4.25ドルで維持する計画だ。
CEOのChristian Hillabrantはこの配当を「神聖不可侵」と呼んでいる。それは設備投資に優先して資金が充てられ、余剰現金はレバレッジを6倍から6.5倍の範囲に維持するために使われる。ネット負債対EBITDAが6.51倍のCrown Castleは、その範囲の上限に位置している。
同社株は10月9日に15.6%上昇し、79.64ドルとなった。これは、SpaceXが10月8日にStarlink電話サービスのための全国スペクトラムを購入することに合意した後であり、タワーが必要になる可能性があるためだ。SpaceXはまだリース契約を結んでおらず、5.4%の利回りは新しい株価に基づくものだ。
Healthpeakは余裕を再構築した
Healthpeakの配当削減はより以前のことであり、それ以降、配当カバー率は毎年改善している。AFFO配当性向は2020年度の102%から2025年度には72%に低下した。この期間中、AFFOは2021年度の1株当たり1.35ドルから2025年度には1.69ドルに上昇した一方、配当金は1.20ドルから1.22ドルへと…
この72%は快適な余裕である。コンセンサスでは2026年度もこの比率を78%と維持しており、AFFO1.57ドルに対して配当金1.23ドルとなる。
その背後にあるビジネスは良し悪しが混在している。シニア住宅部門のJanus Livingが主力を担っており、2026年第2四半期の収益は前年同期比45%増、調整後EBITDAは34%増となった。ラボ部門は軟調な部分で、同期間中の既存物件の調整後NOIは3.2%減少した。それでも経営陣は2026年度の調整後FFOの業績見通しを中央値で0.02ドル上方修正し、1株当たり1.73ドルから1.77ドルの範囲とした。
CEOのScott Brinkerは負債を抑制している：「これはレバレッジを高めるのに適した環境ではない」。弱点は利払い能力だ。EBITによる利払いカバー率はわずか1.49倍で、Crown Castleの2.13倍に比べて低い。
では、どちらの配当が勝るか？
最終的には、より優れた高利回り配当株としてHealthpeakを選ぶだろう。同社はCrown Castleの5.4%に対して6.7%というより高い利回りを提供し、その配当を余裕を持ってカバーしている：2025年度のAFFOの72%に対し、Crown Castleは109%だ。
それぞれに1万ドルを投資した場合、Healthpeakは現在年間670ドルを支払い、Crown Castleは540ドルとなる。次に、各配当が現在のペースで推移し続けると仮定しよう。Healthpeakの配当は2025年度に1.7%増加したが、Crown Castleの四半期配当は1年前から変わっていない。これを10年間続けると、Healthpeakは10年目に約777ドルを支払うのに対し、Crown Castleは約540ドルとなり、Crown Castleが追いつくことはない。
また、HealthpeakのAFFOに対して支払う金額も少ない：上昇後のCrown Castleの16.2倍に対して、予想AFFOの12.2倍である。これはHealthpeak自身の5年平均14.7倍を下回る…
…とはいえ、2025年12月23日に記録した9.9倍の安値よりは依然として高い。
これはCrown Castleの配当が危険にさらされているという意味ではない。経営陣の業績見通しはすでに4.25ドルの配当をカバーしており、同社はそれを不変のものとして扱っている。それでも、Healthpeakは今日より大きな小切手を提供し、配当支払い後にAFFOの4分の1以上を残し、かつより低い価格でそれを実現している。
もちろん、Healthpeakのラボビルはまだ埋まりつつある段階だ。2026年第2四半期のラボ稼働率78.5%は、次回の決算で注目すべき数字である。
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