主なポイント
- Public Storageの配当利回りは約4.3%、Prologisは約3.4%で、両社とも7月の第2四半期決算で2026年の見通しを上方修正しました。
- 昨年、Public Storageは調整後運営資金（AFFO）の75%を配当に充てたのに対し、Prologisは89%でした。また、Public Storageの負債ははるかに少ない水準です。
- Prologisは過去12会計年度連続で1株当たり配当を引き上げてきましたが、Public Storageの配当は2023年以降、各会計年度で1株12ドルで据え置かれています。
- アナリストは、Prologisの1株当たりAFFOが今年約15%増加し、これにより配当性向が82%に低下すると予想しています。
Public Storage (PSA) と Prologis (PLD) は素晴らしい年を迎えています。両社とも7月に2026年の見通しを上方修正しました。
Public Storageはもちろん、ストレージユニットを賃貸しており、Tom Boyle CEOは第2四半期の業績により「今年後半の見通しを上方修正することができた」と述べています。Prologisは大企業向けに倉庫（そして、ますますデータセンターも）を賃貸しています。同社は2026年のコア運営資金（FFO）の業績見通しを1株6.22ドルから6.30ドルに引き上げました。
両社とも不動産投資信託（REIT）であるため、各配当はAFFO配当性向で評価されます。これは、調整後運営資金（AFFO）に対する配当の割合であり、REITの物件が維持管理に必要な支出を差し引いた後に生み出すおおよそのキャッシュです。（物件の購入はREITの事業活動の一部であるため、フリーキャッシュフローは配当についてほとんど示唆しません。）
では、どちらがより優れた配当株でしょうか？以下に比較を示します…
| 指標 | Public Storage (PSA) | Prologis (PLD) |
|---|---|---|
| 配当利回り | 4.3% | 3.4% |
| 年間配当 | $12.00 | $4.28 |
| 配当成長率（5年） | 年率8.4% | 年率11.7% |
| 連続増配年数 | 0 | 12 |
| AFFO配当性向（2025年度） | 75% | 89% |
| AFFO配当性向（2026年コンセンサス） | 76% | 82% |
| ネット負債 / EBITDA | 2.89x | 5.24x |
出典: TIKRおよびStockAnalysis、2026年10月5日。
Public Storage: より大きな配当と余裕のある財務
Public Storageが長く所有しているストレージ施設の収益は低下しています。第2四半期の同一物件ベースの純営業利益は2.2%減少しました。これは、営業費用が4.3%増加し（主に固定資産税とマーケティング費の上昇）、収益が0.6%減少したためです。成長は買収に支えられています。新規施設からの収益は25.6%増加し、同社はNational Storage Affiliatesとの合併が1年以内に1株当たりFFOを押し上げると見込んでいます。
1株当たりAFFOは2016年の9.39ドルから昨年は15.97ドルに上昇しましたが、配当は2022年に一時的に上昇した後、2023年以降12ドルで据え置かれています…
これは2025年度のAFFO配当性向が75%と余裕のある水準であり、2026年のコンセンサスでも同様に76%です。ネット負債はEBITDAの2.89倍と控えめで、営業利益による利子カバー率は約7倍です。
懸念材料は成長です。年率8.4%という5年間の成長率は、2021年の1株8ドルから2023年までに12ドルへと一度だけ段階的に上昇したことに由来しています。また、コアFFOも、資金調達コストと間接費の上昇により、前年同期比2.6%減少しました。
Prologis: より速い成長とタイトな配当性向
Public Storageの成長は施設の買収に支えられています。Prologisもまた、既存の所有物件内で成長しています。同社は第2四半期に記録的な6700万平方フィートの賃貸契約を締結し、今年の同一物件ベースのキャッシュNOIが6.75%から7.25%上昇すると見込んでいます。データセンターの電力供給パイプラインは2年間で2倍以上に増加し、約5.8ギガワットに達しています。Dan Letter CEOが述べたように：「物流、データセンター、エネルギーがますます相互に強化し合う、次の成長フェーズに入っていることは明らかです。」
しかし、配当はキャッシュの伸びを上回ってきました。1株当たりAFFOは2016年の2.57ドルから2022年には5.00ドルに上昇しましたが、その後3年連続で4.53ドルに低下しました。一方、配当は4.04ドルまで上昇し続けました…
この結果、2025年度のAFFO配当性向は89%とタイトな水準となりました。アナリストは、1株当たりAFFOが今年約15%増加して5.21ドルになると予想しており、これにより配当性向は82%に緩和されると見込んでいます。これは大きな上昇ですが、四半期業績はこれを裏付けています。総AFFOは前年同期の10.4億ドルから13.2億ドルに増加し、Timothy Arndt CFOは「当社の営業実績の強さと収益成長への継続的な見通しを反映して、見通しを上方修正している」と述べています。（昨年のコンセンサスは実際の数値の1%以内に収まりました。）
トレードオフは負債です。ネット負債はEBITDAの5.24倍、営業利益による利子カバー率は3.81倍で、いずれもPublic Storageに大きく後れを取っています。
では、どちらの配当が勝るか？
ここでは、Public Storageを支持せざるを得ません。Prologisの配当が12年間連続で増加し、その事業基盤も成長しており、今年は配当性向も改善する見込みではありますが…Public Storageの方が疑問点が少ないのです。
結論として、今日時点ではPublic Storageの配当の方がより安全です。より大きな配当を支払い、AFFOの4分の1を留保し、はるかに少ない負債を抱えています。National Storage Affiliatesの取引が、経営陣が3～4年以内に達成すると見込む年間1億1000万ドルから1億3000万ドルのコスト削減を実現すれば、その余裕はさらに広がります。
では、Public Storageの株価の実際の価値は？
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