Statistiche principali
- Prezzo attuale: ~$201 (11 maggio 2026)
- Ricavi Q1 2026: 1,63 miliardi di dollari, in crescita del 19% rispetto all'anno precedente
- FFO immobiliare del 1° trimestre 2026: 1,2 miliardi di dollari, pari a 3,17 dollari per azione, con un aumento del 7,5% rispetto all'anno precedente.
- FFO/azione riferito al 1° trimestre 2026: $2.91
- Q1 2026 Crescita NOI delle proprietà nazionali: +6,7% rispetto all'anno precedente
- Occupazione dei centri commerciali e dei premium outlet: 96,0%, con un aumento di 10 punti base rispetto all'anno precedente
- Vendite al dettaglio per piede quadrato: 819 dollari, in crescita dell'11,8% rispetto all'anno precedente
- Guida al FFO immobiliare 2026 (aggiornata): $13,10-$13,25 per azione (rispetto a $12,73 nel 2025)
- Obiettivo di prezzo del modello TIKR: 240 dollari (caso medio)
- Rialzo implicito: ~19% dal prezzo attuale
Simon Property Group, risultati Q1 2026: L'FFO aumenta del 7,5% grazie all'occupazione e all'accelerazione delle vendite al dettaglio
Il FFO del settore immobiliare ha raggiunto 1,2 miliardi di dollari, pari a 3,17 dollari per azione, nel primo trimestre del 2026, con un aumento del 7,5% rispetto ai 2,95 dollari per azione del periodo precedente.
Il titolo Simon Property Group(SPG) ha aperto l'anno con risultati che hanno superato i piani del management, grazie all'aumento dell'occupazione, all'incremento del traffico di clienti e all'aumento delle vendite al dettaglio su tutte le principali piattaforme.
Le vendite al dettaglio a livello di portafoglio sono state di 819 dollari per piede quadrato nel trimestre, con un aumento dell'11,8% rispetto all'anno precedente e una crescita delle vendite comparabili del 6,5%.
Il volume totale delle vendite è aumentato dell'8,8% nel trimestre e del 5,6% negli ultimi 12 mesi, segno che gli sforzi di remerchandising stanno producendo risultati misurabili in tutte le categorie, tra cui il lusso, la gioielleria, l'athleisure e la moda.
Simon ha firmato più di 1.100 contratti di locazione per un totale di oltre 4,7 milioni di metri quadrati nel 1° trimestre, con circa il 25% di questo volume proveniente da nuovi contratti.
I nuovi contratti di locazione firmati superano del 20%-25% i tassi di locazione di un anno fa, secondo quanto dichiarato dall'amministratore delegato Eli Simon durante la telefonata di presentazione dei risultati del primo trimestre del 2026.
Il NOI delle proprietà nazionali è cresciuto del 6,7% rispetto all'anno precedente, con circa 120 punti base di tale crescita attribuibili all'acquisizione da parte di Simon delle restanti partecipazioni di Taubman, completata nel novembre 2025.
L'occupazione dei centri commerciali e dei Premium Outlets ha chiuso il 1° trimestre al 96,0%, con un aumento di 10 punti base rispetto all'anno precedente, mentre The Mills ha raggiunto il 99,2% di occupazione, con un aumento di 80 punti base.
L'affitto minimo medio di base per Malls e Premium Outlets è aumentato del 5,2% rispetto all'anno precedente, mentre The Mills è aumentato del 9,1%.
Simon ha alzato le sue previsioni di FFO immobiliare per l'intero anno 2026 a un intervallo compreso tra 13,10 e 13,25 dollari per azione, rispetto ai 12,73 dollari per azione del 2025, con un aumento del 5% a metà strada.
Per quanto riguarda il ritorno del capitale, Simon ha dichiarato un dividendo per il secondo trimestre di 2,25 dollari per azione, con un aumento di 0,15 dollari o del 7,1% rispetto all'anno precedente, pagabile il 30 giugno.
Durante il trimestre, Simon ha riacquistato circa 965.000 azioni per 175 milioni di dollari a un prezzo medio di 181,59 dollari per azione, secondo quanto dichiarato dal direttore finanziario Brian McDade durante la telefonata sugli utili del 1° trimestre 2026.
Il bilancio ha chiuso il 1° trimestre con circa 8,7 miliardi di dollari di liquidità e un rapporto debito netto/EBITDA di 5,0x.
Attualmente sono in corso progetti di sviluppo in 29 centri, con una quota di costi netti per Simon pari a 1,06 miliardi di dollari, con un rendimento misto del 9%.
Simon ha anche altri 1 miliardo di dollari di progetti che prevede di iniziare a costruire quest'anno e circa altri 3 miliardi di dollari nella pipeline a lungo termine.
Il settore alimentare e delle bevande è stato l'unico punto debole del trimestre, con vendite compatte approssimativamente piatte, una tendenza che Eli Simon ha attribuito alla più ampia debolezza del settore della ristorazione.
Anche le località che dipendono dai turisti internazionali, in particolare Woodbury Common, hanno registrato una performance inferiore alla media - il fatturato di Woodbury è stato di circa il 2,5% rispetto al 6,5% dell'intero portafoglio - a causa della riduzione del traffico di visitatori europei e canadesi.
I dati finanziari
Il conto economico del 1° trimestre 2026 mostra una riduzione dei margini operativi nel corso del trimestre, anche se la crescita dei ricavi è stata accelerata, a causa dell'aumento delle spese operative tra cui i costi immobiliari e gli ammortamenti.
I ricavi totali sono cresciuti costantemente da 1,46 miliardi di dollari nel secondo trimestre del 2024 a 1,58 miliardi di dollari nel quarto trimestre del 2024, per poi scendere a 1,47 miliardi di dollari nel primo trimestre del 2025 prima di risalire - raggiungendo 1,79 miliardi di dollari nel quarto trimestre del 2025 e 1,76 miliardi di dollari (arrotondati) nel primo trimestre del 2026, con un aumento del 19% rispetto all'anno precedente.
I ricavi da locazione hanno seguito un arco simile, passando da 1,32 miliardi di dollari nel secondo trimestre del 2024 a 1,63 miliardi di dollari nel primo trimestre del 2026, riflettendo la crescita sostenuta dei redditi da locazione in tutto il portafoglio.
Il reddito operativo è passato da 730 milioni di dollari nel 1° trimestre 2025 a 760 milioni di dollari nel 1° trimestre 2026, con un aumento del 4,7% rispetto all'anno precedente, ma i margini operativi hanno subito una forte contrazione, passando dal 49% del 1° trimestre 2025 al 43% del 1° trimestre 2026.
Il calo dei margini riflette l'aumento delle spese operative totali, passate da 750 milioni di dollari nel primo trimestre del 2025 a 990 milioni di dollari nel primo trimestre del 2026, con le spese immobiliari che sono passate da 270 a 350 milioni di dollari e l'ammortamento che è passato da 330 a 460 milioni di dollari nello stesso periodo.
Il quadro sequenziale rafforza la tendenza: i margini operativi hanno oscillato tra il 50% e il 53% dal secondo trimestre 2024 al quarto trimestre 2024, sono scivolati al 49%-51% nei primi tre trimestri del 2025, per poi scendere al 43% nel primo trimestre 2026.
McDade ha osservato, durante la telefonata sugli utili del 1° trimestre 2026, che l'aumento degli interessi passivi e la riduzione del reddito da interessi hanno comportato un calo di 0,05 dollari per azione nel 1° trimestre e che il vento contrario per l'intero anno derivante dalla dinamica dei tassi di interesse dovrebbe essere di circa 0,25 dollari per azione al punto medio delle condizioni attuali.
Il dato sul FFO immobiliare - 3,17 dollari per azione - è la lettura più pulita della generazione di cassa sottostante di Simon Property Group, escludendo le spese accelerate di compensazione delle azioni e altri oneri di investimento della piattaforma che hanno ridotto il FFO riportato a 2,91 dollari per azione.
Cosa dice il modello di valutazione?
Il modello TIKR per il caso medio valuta il titolo Simon Property Group a 240 dollari, il che implica un rialzo del 19% circa rispetto al prezzo attuale di circa 201 dollari.
Il modello ipotizza una crescita dei ricavi del 4,7% CAGR fino al 2035 e un margine di utile netto del 36% circa nel caso intermedio - ipotesi che appaiono ragionevoli rispetto al CAGR dei ricavi dell'8,3% registrato da Simon nell'ultimo anno e al margine di utile netto del 37% nello stesso periodo.
L'ipotesi alta prevede un obiettivo di prezzo di 365 dollari, che implica un rendimento totale dell'82% circa, basato su un CAGR dei ricavi del 5,2% e un margine di utile netto del 37% circa.
L'obiettivo del caso basso di 259 dollari - anch'esso al di sopra del prezzo attuale - si basa su un CAGR dei ricavi del 4,3% e su un margine di utile netto vicino al 35%, il che suggerisce che a questo prezzo il modello vede una riduzione limitata.
L'IRR annualizzato nel caso medio è del 5,2%, modesto ma coerente con un REIT di alta qualità con un'occupazione quasi completa e un dividendo in crescita del 7%.
La crescita del 7,5% dell'FFO nel primo trimestre e l'aumento della guidance rafforzano le ipotesi di mid-case piuttosto che metterle in crisi, e l'aumento della guidance a 13,10-13,25 dollari per azione mette la crescita dell'FFO per l'intero anno perfettamente in linea con le previsioni.
Il caso di investimento per le azioni di Simon Property Group è sempre più forte dopo questo trimestre: i fondamentali operativi hanno superato il piano, l'aumento della guidance è stato significativo e il bilancio rimane in grado di finanziare la pipeline di sviluppo senza vincoli di capitale.
I risultati del primo trimestre del titolo Simon Property Group sono stati puliti dal punto di vista operativo, ma il vero dibattito è se l'aumento del 19% sia una compensazione sufficiente per un REIT in cui la compressione dei margini è reale, gli interessi passivi sono un vento contrario noto e il motore della crescita dipende dall'esecuzione di una pipeline di sviluppo multimiliardaria nell'arco di anni, non di trimestri.
I risultati del primo trimestre di Simon sono stati molto buoni dal punto di vista operativo, ma per sostenere questo slancio è necessario che la crescita degli affitti interni si mantenga al di sopra del 5% per l'intero anno, che i canoni di locazione continuino a superare del 20%-25% i livelli dell'anno precedente e che la pipeline di sviluppo da 1 miliardo di dollari raggiunga o superi il rendimento misto del 9%.
Gli interessi passivi rimangono un noto freno, con un vento contrario previsto per l'intero anno vicino a 0,25 dollari per azione.
Sul fronte negativo, i margini operativi si sono ridotti dal 49% del primo trimestre del 2025 al 43% del primo trimestre del 2026 a causa dell'aumento delle spese di ammortamento e di proprietà, e la pressione potrebbe aumentare con la crescita della pipeline.
I punti vendita che dipendono dal turismo, come Woodbury, sono in ritardo rispetto alla media del portafoglio di oltre 400 punti base, e l'IRR del 5,2% del modello mid-case posiziona SPG come un investimento di lunga durata piuttosto che una storia di rivalutazione a breve termine.
Conviene investire in Simon Property Group (SPG)?
Noi di TIKR crediamo che ogni investitore debba fare la propria due diligence. Le informazioni contenute in questo articolo hanno uno scopo puramente educativo e non costituiscono un consiglio di investimento. Prima di prendere qualsiasi decisione di investimento, è necessario valutare la propria situazione finanziaria, la propria tolleranza al rischio e i propri obiettivi di investimento.
Detto questo, se volete analizzare più a fondo le azioni di Simon Property Group o di qualsiasi altra società, TIKR vi offre dati finanziari di qualità istituzionale, tra cui l'andamento dei ricavi, la storia dei margini, i modelli di valutazione e le stime degli utili, tutto in un unico posto.
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