Punti Chiave
- Al 9 ottobre 2026, Crown Castle offriva un rendimento del 5,4% e VICI Properties dell'8,0%, e entrambe vengono valutate in base ai loro rapporti di distribuzione dell'AFFO.
- Il dividendo di Crown Castle è sceso da $6,26 per azione nell'esercizio 2024 a $4,75 nell'esercizio 2025, e ha comunque distribuito il 109% dell'AFFO nell'esercizio 2025, con un 93% atteso per il 2026.
- VICI ha distribuito il 74% del suo AFFO nell'esercizio 2025, il consenso si aspetta di nuovo il 74% nel 2026, e afferma di aver aumentato il dividendo ogni anno dalla quotazione nel 2018.
- Per il 2026, Crown Castle fornisce previsioni per un AFFO compreso tra $4,53 e $4,65 per azione e VICI tra $2,45 e $2,47.
Chiunque sia alla ricerca di un alto rendimento finirà per guardare a titoli come Crown Castle (CCI) e VICI Properties (VICI). Alla chiusura del 9 ottobre, offrivano rispettivamente un rendimento del 5,4% e dell'8,0%.
Il dividendo di Crown Castle è sceso da $6,26 per azione nell'esercizio 2024 a $4,75 nell'esercizio 2025. VICI, nel frattempo, afferma di aver aumentato la distribuzione "ogni singolo anno da quando siamo diventati pubblici nel 2018".
Quindi, qual è il titolo azionario con dividendo ad alto rendimento migliore?
| Metrica | Crown Castle (CCI) | VICI Properties (VICI) |
|---|---|---|
| Rendimento del dividendo | 5,4% | 8,0% |
| Crescita del dividendo, esercizi 2020–2025 | -0,7% annuo | 7,1% annuo |
| Rapporto di distribuzione AFFO, esercizio 2025 | 109% | 74% |
| Rapporto di distribuzione AFFO, consenso esercizio 2026 | 93% | 74% |
| Debito netto / EBITDA (LTM) | 6,51x | 4,81x |
| Copertura interessi (LTM) | 2,13x | 4,33x |
| Prezzo / AFFO (NTM) | 16,2x | 9,2x |
Crown Castle sta ancora ricostruendo il suo cuscinetto
Crown Castle si è ristrutturata nell'ultimo anno. Il CFO Sunit Patel afferma che, dopo la chiusura della sua vendita, ha riacquistato $1 miliardo di azioni e rimborsato oltre $7 miliardi di debito.
Dall'esercizio 2016 all'esercizio 2023, Crown Castle ha distribuito tra il 73% e l'83% del suo AFFO. Poi l'AFFO è sceso da $6,98 per azione nell'esercizio 2024 a $4,36 nell'esercizio 2025. Questo calo è stato più rapido di quello del dividendo, quindi il rapporto di distribuzione è balzato dal 90% al 109%.
L'AFFO si sta riprendendo: $1,13 per azione nel Q2 2026, in aumento del 10% rispetto a $1,02 di un anno prima.
Il consenso fissa il rapporto di distribuzione per il 2026 al 93%. Ciò riflette un intero anno al tasso più basso ($4,25 per azione, contro $4,75 nell'esercizio 2025) e un AFFO di $4,58 per azione, all'interno delle previsioni del management. Il nuovo dividendo è coperto, ma di poco, e Crown Castle prevede di mantenerlo a $4,25 fino a quando non distribuirà il 75% all'80% dell'AFFO.
I ricavi da affitti di siti sono diminuiti del 4% a $967 milioni nel Q2 2026, cosa che la società attribuisce alle risoluzioni con DISH e alle cancellazioni di Sprint. Le azioni di Crown Castle sono balzate del 15,6% il 9 ottobre, a $79,64, dopo che SpaceX ha concordato l'8 ottobre di acquistare spettro a livello nazionale per il suo servizio telefonico Starlink, che potrebbe aver bisogno di torri. SpaceX non ha ancora firmato un contratto di locazione.
Il rischio è il bilancio. Il debito netto si attesta a 6,51x l'EBITDA, appena sopra l'obiettivo del management di 6x-6,5x, e la copertura degli interessi è un esiguo 2,13x.
Il dividendo di VICI ha ampio margine di sicurezza
Crown Castle sta ricostruendo il suo cuscinetto, mentre VICI lo ha mantenuto per tutto il percorso. Dall'esercizio 2019 all'esercizio 2025, VICI ha distribuito ogni anno tra il 74% e il 79% del suo AFFO. In quel periodo, l'AFFO è salito da $1,48 per azione a $2,38 e il dividendo da $1,17 a $1,76.
Il management afferma di essere "focalizzato nel mantenere la nostra capacità di continuare a far crescere il nostro dividendo", e i numeri lo confermano. Il consenso prevede che VICI distribuirà di nuovo un comodo 74% nel 2026, su un AFFO di $2,46 per azione, all'interno delle sue previsioni di $2,45-$2,47.
Nel Q2 2026 i ricavi sono aumentati del 5,7% a $1,1 miliardi, e l'AFFO per azione è cresciuto del 4,6% a $0,62.
La crescita del dividendo, tuttavia, ha rallentato. È aumentato del 3,5% nell'esercizio 2025, contro il 7,1% annuo dall'esercizio 2020 all'esercizio 2025, e il suo aumento del 3 settembre, a $0,46 per trimestre, è stato del 2,2%.
Il rischio è il principale affittuario di VICI. Caesars, uno dei due principali affittuari di VICI, sta per essere acquistato da Fertitta Entertainment per $31 per azione in contanti, un accordo che gli azionisti di Caesars hanno approvato il 22 settembre e che i regolatori devono ancora approvare. Il contratto di locazione regionale di Caesars non è ancora definito. "Questa è una conversazione che avrà luogo a un certo punto", ha detto il CEO Ed Pitoniak nella conference call del 30 luglio, e "nel frattempo, ovviamente, incassiamo ogni dollaro di affitto".
Quindi, quale dividendo vince?
VICI Properties è il titolo con dividendo ad alto rendimento migliore. Paga l'assegno più grande, lo copre con ampio margine di sicurezza, ha meno debito e sta ancora aumentando il suo dividendo.
Investendo oggi $10.000 in ciascuna, VICI paga $800 all'anno contro i $540 di Crown Castle. Al ritmo di distribuzione dell'esercizio 2025 di ciascun dividendo, VICI paga circa $1.093 nell'anno 10 (meno al suo ritmo di settembre) contro circa $540 di Crown Castle.
E le azioni di VICI sono vicino al loro minimo degli ultimi cinque anni. Il 9 ottobre venivano scambiate a 9,2x l'AFFO forward, contro una media quinquennale di 13,8x e un minimo di 9,1x del 5 ottobre.
Ciò non significa che il dividendo di Crown Castle sia in pericolo. Il CEO Chris Hillabrant definisce il dividendo "sacro", l'AFFO per azione sta crescendo di nuovo, e il nuovo tasso è coperto secondo il consenso per il 2026.
È solo che VICI ha già ciò che Crown Castle sta cercando di raggiungere: un cuscinetto sotto il dividendo, e un dividendo che sta ancora aumentando.
Naturalmente, se Crown Castle consegna i $2,1 miliardi di AFFO che dice di essere in procinto di realizzare nel secondo semestre del 2026 e nel primo semestre del 2027, il suo cuscinetto si allarga e questo divario si riduce.
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