Principales statistiques pour l'action Simon Property
- Performance de la semaine dernière : -1,2%
- Fourchette de 52 semaines : 136,3 $ à 205,1
- Prix actuel : 184,5
Que s'est-il passé ?
La succession des dirigeants du plus grand exploitant de centres commerciaux des États-Unis s'est accélérée le 23 mars, lorsque Simon Property Group(SPG)- qui possède et exploite plus de 200 centres commerciaux haut de gamme, centres de marques et destinations de vente au détail en plein air générant un revenu d'exploitation net annuel de 6,1 milliards de dollars - a perdu son président-directeur général David Simon, atteint d'un cancer à l'âge de 64 ans, élevant immédiatement le directeur de l'exploitation Eli Simon au poste de directeur général, l'action se négociant à 184,52 dollars, bien en deçà de son plus haut niveau sur 52 semaines (205,12 dollars).
Le conseil d'administration a agi le soir même en nommant Eli Simon PDG et président, tout en nommant Larry Glasscock, membre du conseil d'administration, président non exécutif. Cette transition a eu lieu quelques semaines seulement après que la société a affiché un bénéfice d'exploitation immobilier record - une mesure de flux de trésorerie spécifique aux FPI qui exclut les amortissements et les éléments ponctuels - de 12,73 dollars par action pour l'exercice 2025, contre 12,34 dollars sur la base du bénéfice d'exploitation immobilier dilué, dépassant ainsi le point médian de ses prévisions antérieures.
Les opérations sous-jacentes donnent au nouveau PDG une base solide : le revenu net d'exploitation du portefeuille a augmenté de 4,7 % au cours de l'exercice 2025, le taux d'occupation des centres commerciaux et des magasins d'usine aux États-Unis s'est maintenu à 96,4 %, et le pipeline de location au début du mois de mars était supérieur de 15 % à celui de l'année précédente, surpassant les centres commerciaux comparables, y compris Macerich, qui a eu du mal à maintenir un taux d'occupation supérieur à 94 % dans l'ensemble de son portefeuille.
Eli Simon, qui s'est exprimé en tant que directeur de l'exploitation lors de la Global Property CEO Conference de Citi le 3 mars, a déclaré que " jusqu'en janvier, les ventes et le trafic se sont accélérés par rapport à ce qu'ils étaient au cours des deux derniers mois de l'année 25 ", fondant cette dynamique sur des données en temps réel, trois semaines seulement avant sa promotion.
Simon Property entre dans l'ère post-David Simon avec plus de 9 milliards de dollars de liquidités, un pipeline de redéveloppement de 4 milliards de dollars ancré par des projets transformateurs au Town Center de Boca Raton et à Fashion Valley à San Diego, une autorisation de rachat de 2 milliards de dollars annoncée le 5 février, et un programme de fidélisation Simon+ exploitant une base de données de consommateurs de 25 millions de personnes que la direction prévoit de commencer à monétiser de manière significative d'ici la fin de 2026.
Le point de vue de Wall Street sur l'action SPG
Le décès de David Simon le 23 mars laisse à Eli Simon - le COO qui a construit et supervisé la machine de location de SPG qui a signé 17 millions de pieds carrés de transactions au cours de l'exercice 2025 - une opération fonctionnant à la performance financière maximale, avec un FFO immobilier record de 12,73 $ par action déjà dans les livres et des prévisions pour 2026 appelant à 13 $ à 13,25 $, impliquant une nouvelle croissance normalisée du bénéfice par action de 11,7 % à 6,6 $.
Cette accélération du BPA est fondée sur trois facteurs de croissance : un revenu net d'exploitation des biens immobiliers nationaux qui devrait augmenter d'au moins 3 % en 2026, une expansion de 15 % d'une année sur l'autre du pipeline de location actuel et un programme de relocation de Saks Off Fifth qui devrait déjà convertir 18 millions de dollars de loyers antérieurs en plus de 36 millions de dollars dans l'ensemble du portefeuille récupéré.
En outre, Simon Property Group a refinancé sa ligne de crédit de 5 milliards de dollars le 5 mars à des conditions d'emprunt améliorées, une initiative soutenue par 28 grandes banques qui témoigne de la confiance des prêteurs dans le bilan de l'entreprise malgré le changement de direction.
Simon a également confirmé lors de la Global Property CEO Conference de Citi, le 3 mars, que la dynamique des acheteurs à l'horizon 2026 s'est renforcée plutôt que de s'affaiblir, ce qui a conforté la direction dans sa décision de maintenir les prévisions de 13 à 13,25 dollars pour le FFO immobilier, malgré l'absorption de faillites de locataires non budgétées en début d'année.
Un consensus de Wall Street de 8 achats, 1 surperformance, et 12 conservations parmi 21 analystes produit un objectif de prix moyen de 206,15 $, ce qui implique une hausse de 11,7 % par rapport à 184,52 $ - un objectif relativement restreint qui reflète la prudence des analystes sur le risque de répercussion des tarifs et la continuité du leadership, et non le scepticisme à l'égard de l'immobilier sous-jacent.
L'écart entre l'objectif inférieur de 185,00 $ et l'objectif supérieur de 250,00 $ reflète exactement l'embranchement auquel le successeur est confronté : l'objectif inférieur est lié à la détérioration du crédit des locataires due aux tarifs et au risque d'exécution sur 1,5 milliard de dollars de redéveloppement actif, tandis que l'objectif supérieur suppose une capture totale de l'augmentation de l'intégration de Taubman, de l'option de relocation de Saks et de la monétisation de Simon+ d'ici la fin de 2026.
Que dit le modèle d'évaluation ?
Le modèle TIKR de cas moyen évalue SPG à 246,92 $ d'ici le 31 décembre 2030, en supposant un TCAC de 5,2 % des revenus, une marge de revenu net de 37,9 % et un TCAC de 5,9 % du BPA - des données directement soutenues par la base record du revenu net d'exploitation de l'exercice 2025, le pipeline de redéveloppement fictif de 4 milliards de dollars et les nouveaux développements confirmés à Sagefield et à Boca Raton en 2026.
Le marché évalue le risque de succession dans une activité où la stratégie opérationnelle - actifs de première qualité à forte occupation, relocation disciplinée, densification à usage mixte - donne déjà des résultats, avec une base NOI de 6,1 milliards de dollars ne nécessitant aucune nouvelle stratégie pour justifier l'objectif TIKR.
Le pipeline de location est supérieur de 15 % à celui de l'année précédente, avec seulement 4 à 5 baux perdus en raison de la pression tarifaire sur les 4 500 signés en 2025, ce qui indique que la dynamique opérationnelle n'a pas été affectée par le changement de direction.
Le risque est la détérioration de la solvabilité des locataires due aux tarifs : si les coûts d'occupation des détaillants, actuellement de 12,7 %, augmentent sensiblement et déclenchent des fermetures de magasins en plus des situations déjà absorbées de Saks et Eddie Bauer, le plancher de croissance de 3 % du NOI national - l'hypothèse d'ancrage du modèle TIKR - est mis sous pression.
Les résultats du premier trimestre 2026, où la direction présentera les premiers volumes de location après la cession, les données sur le trafic et toute révision des prévisions, sont le seul événement qui confirmera si l'estimation de la croissance normalisée du BPA de 11,7 % se maintient ou s'érode.
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