Principaux enseignements :
- Croissance des revenus : Les revenus AFFO par action ont augmenté de 5,3 % au troisième trimestre, grâce à l'indexation des loyers et à des acquisitions sélectives.
- Projection de prix : Sur la base de l'exécution actuelle, l'action VICI pourrait atteindre 33,84 $ d'ici décembre 2027.
- Gains potentiels : Cet objectif implique un rendement total de 20,5% par rapport au prix actuel de 28,08 dollars.
- Rendement annuel : Les investisseurs pourraient bénéficier d'une croissance d'environ 10,2 % au cours des 1,9 prochaines années.
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VICI Properties(VICI) vient d'ajouter son 14e locataire avec la transaction Clairvest impliquant MGM Northfield Park. La FPI axée sur le jeu a augmenté son AFFO par action de 5,3 % par rapport à l'année précédente au troisième trimestre, faisant preuve de résilience dans des conditions de marché incertaines.
- Le PDG Ed Pitoniak met en œuvre une stratégie disciplinée d'allocation des capitaux qui privilégie la qualité à la quantité.
- Avec un levier d'endettement de 5 fois l'EBITDA et des marges supérieures à 90 %, VICI maintient l'un des modèles les plus efficaces dans le secteur de la location triple net.
- La société a déclaré sa huitième augmentation annuelle consécutive du dividende, augmentant le paiement trimestriel de 4 % à 0,45 $ par action.
Malgré des vents contraires à court terme dans le secteur des voyages d'agrément à Las Vegas, l'action VICI se négocie à 28,08 dollars, ce qui offre un potentiel de hausse aux investisseurs qui reconnaissent le bilan solide de la société et ses efforts de diversification.
Ce que dit le modèle pour l'action VICI Properties
Nous avons analysé la transformation de VICI en une puissance immobilière expérientielle diversifiée avec des relations inégalées avec les locataires.
La société possède près de 6 millions de pieds carrés d'espace de convention sur le Strip de Las Vegas, ce qui lui permet de bénéficier de la domination croissante de la ville en matière d'activités de groupe.
La direction étudie la possibilité d'étendre ses activités aux infrastructures sportives universitaires et à d'autres secteurs expérientiels au-delà des jeux de casino traditionnels.
Sur la base d'une prévision de croissance annuelle des revenus de 3,5 % et d'une marge d'exploitation de 95,3 %, notre modèle prévoit que le cours de l'action atteindra 33,84 $ dans 1,9 an. Cela suppose un multiple cours/bénéfice de 9,4 fois.
Cela représente une compression par rapport aux moyennes historiques du P/E de VICI de 11,2x (un an) et 12,9x (trois ans).
Ce multiple plus faible tient compte de l'incertitude à court terme concernant l'examen du portefeuille régional de Caesars et des tendances plus faibles en matière de loisirs à Las Vegas.
La valeur réelle réside dans le modèle de bail triple net de VICI, qui génère des marges de plus de 90 % ; ses indexations de loyers assurent une croissance prévisible des flux de trésorerie ; et l'ingéniosité de la direction pour surmonter les difficultés des locataires tout en maintenant la qualité du crédit.
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Nos hypothèses d'évaluation
Le modèle d'évaluation de TIKR vous permet d'introduire vos propres hypothèses concernant la croissance du chiffre d'affaires, les marges d'exploitation et le multiple C/B d'une société, et calcule les rendements attendus de l'action.
Voici les hypothèses que nous avons utilisées pour l'action VICI :
1. Croissance du chiffre d'affaires: 3.5%
La croissance de VICI est centrée sur les escalades contractuelles des loyers et le déploiement sélectif des capitaux. Les baux de la société comprennent des augmentations de loyer annuelles intégrées, offrant une visibilité sur la croissance des revenus de base sans investissement significatif en capital.
La direction prévoit de maintenir l'effet de levier dans la partie inférieure de la fourchette cible de 5x-5,5x. Cette approche disciplinée donne la priorité à la solidité du bilan plutôt qu'à une expansion agressive.
La société explore de nouvelles opportunités dans l'infrastructure des sports collégiaux et d'autres secteurs expérientiels. Ces investissements pourraient accélérer la croissance si la direction identifie des actifs qui répondent à ses critères d'investissement stricts en matière de durabilité, de solvabilité et de rendement ajusté au risque.
2. Marges d'exploitation: 95.3%
VICI exploite l'un des modèles immobiliers les plus efficaces. Les frais généraux et administratifs ne représentant que 1,6 % du chiffre d'affaires, la société réalise des marges de l'ordre de 90 % après exclusion des éléments non monétaires.
La structure de bail triple net transfère les dépenses d'exploitation aux locataires, ce qui permet à VICI de générer un flux de trésorerie substantiel avec un minimum de frais généraux.
Cette efficacité permet à la société d'augmenter son AFFO par action même pendant les périodes où l'activité d'investissement est limitée.
3. Multiple P/E de sortie : 9,4x
Le marché évalue actuellement VICI à 9,9 fois les bénéfices. Nous supposons que le P/E se réduira légèrement à 9,4x au cours de notre période de prévision.
Les questions relatives au portefeuille de casinos régionaux de Caesars et les tendances plus faibles en matière de loisirs à Las Vegas pèsent sur le multiple. Toutefois, les clauses contractuelles d'indexation des loyers de VICI, la base diversifiée de locataires et le bilan solide de la société devraient soutenir une évaluation raisonnable à mesure que ces incertitudes se dissiperont.
Les antécédents de la société en matière de gestion réussie des défis posés par les locataires - des cessions d'actifs aux modifications de baux - démontrent la capacité de la direction à protéger la valeur actionnariale à travers les différents cycles du marché.
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Que se passe-t-il si les choses vont mieux ou moins bien ?
Les sociétés de placement immobilier sont confrontées à des cycles économiques et à des défis spécifiques aux locataires. Voici comment l'action VICI pourrait se comporter selon différents scénarios jusqu'en décembre 2030 :
- Scénario faible : Si la croissance des revenus ralentit à 2,8% et que les marges se compriment, les investisseurs obtiennent tout de même un rendement total de 25,8% (6,0% par an).
- Scénario moyen : Avec une croissance de 3,1 % et des marges restant aux niveaux actuels, nous prévoyons un rendement total de 46,6 % (10,2 % par an).
- Cas élevé : Si la direction accélère le déploiement dans de nouveaux secteurs tout en maintenant l'expansion des marges à une croissance de 3,4 %, les rendements pourraient atteindre 67,0 % au total (14,0 % par an).
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La fourchette reflète l'exécution des relations avec les locataires, le succès de la diversification au-delà des jeux de casino et le calendrier des nouvelles opportunités d'investissement.
Dans le cas le plus défavorable, les défis du portefeuille de Caesars se poursuivent, ou Las Vegas reste faible jusqu'en 2027.
Dans le cas le plus favorable, la demande de congrès rebondit fortement, les investissements dans les sports universitaires gagnent du terrain et VICI élargit sa liste de locataires avec des opérateurs expérientiels de haute qualité.
Quelle est l'ampleur de la hausse de l'action VICI Properties à partir de maintenant ?
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Il vous suffit d'entrer trois données simples :
- Croissance des revenus
- Marges d'exploitation
- Multiplicateur du ratio cours/bénéfice de sortie
Si vous n'êtes pas sûr de ce qu'il faut saisir, TIKR remplit automatiquement chaque entrée en utilisant les estimations consensuelles des analystes, ce qui vous donne un point de départ rapide et fiable.
TIKR calcule ensuite le prix potentiel de l'action et le rendement total dans le cadre de scénarios haussier, baissier et de base, ce qui vous permet de voir rapidement si une action est sous-évaluée ou surévaluée.
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