Points clés
- VICI Properties offre un rendement de 8,0 % et W. P. Carey de 6,0 %, et les deux sociétés ont distribué entre 73 % et 74 % de leur AFFO sous forme de dividendes pour l'exercice 2025.
- VICI a augmenté son dividende chaque année depuis son introduction en bourse en 2018. Le dividende de W. P. Carey est passé de 4,24 $ par action pour l'exercice 2022 à 3,49 $ pour l'exercice 2024.
- W. P. Carey prévoit une croissance de l'AFFO par action de 5,2 % pour 2026 selon son point médian, mais elle supporte plus de dette, avec un ratio dette nette/EBITDA de 5,7x contre 4,8x pour VICI.
- VICI se négocie à 9,2x l'AFFO anticipé, proche de son plus bas sur cinq ans de 9,1x.
W. P. Carey (WPC) a relevé ses prévisions d'AFFO pour 2026 le 28 juillet. Lors de la conférence téléphonique du lendemain, le PDG Jason Fox a exposé son argumentaire : « Nous ne pensons pas que la performance récente de l'action par rapport à ses pairs reflète pleinement la qualité de notre exécution. »
Pour les investisseurs en quête de revenus, une action à la traîne signifie un rendement plus élevé, et celui de W. P. Carey est aujourd'hui de 6,0 %. Alors que VICI Properties (VICI) offre un rendement encore plus élevé, à 8,0 %.
Les deux sociétés distribuent presque la même proportion de leur AFFO. Alors, laquelle est la meilleure action à dividende à haut rendement ?
| Métrique | VICI Properties (VICI) | W. P. Carey (WPC) |
|---|---|---|
| Rendement du dividende | 8,0% | 6,0% |
| Croissance du dividende, exercice 2020–2025 | 7,1 % par an | -2,8 % par an |
| Ratio de distribution de l'AFFO, exercice 2025 | 74% | 73% |
| Ratio de distribution de l'AFFO, consensus exercice 2026 | 74% | 71% |
| Dette nette / EBITDA (TTM) | 4,81x | 5,69x |
| Couverture des intérêts (TTM) | 4,33x | 3,24x |
| Cours / AFFO (NTM) | 9,2x | 11,9x |
VICI Properties : une augmentation chaque année depuis 2018
VICI diversifie son portefeuille de loyers. Elle a ajouté Clairvest, Golden Entertainment et Club Med en tant que 14e, 15e et 16e locataires, et l'AFFO par action du deuxième trimestre 2026 a augmenté de 4,6 % par rapport à l'année précédente, pour atteindre 0,62 $.
Le dividende a augmenté chaque année avec l'AFFO. L'AFFO par action est passé de 1,43 $ pour l'exercice 2018 à 2,38 $ pour l'exercice 2025, et le dividende est passé de 1,00 $ à 1,76 $.
… ce qui a maintenu le ratio de distribution entre 70 % et 79 % chacune de ces années. VICI déclare avoir augmenté le dividende « chaque année depuis notre introduction en bourse en 2018 » et qu'elle est « concentrée sur le maintien de notre capacité à continuer à faire croître notre dividende ». Un ratio bien couvert de 74 % pour l'exercice 2025, et à nouveau de 74 % selon le consensus pour l'exercice 2026, laisse de la marge pour continuer à le faire.
Le risque réside dans ses locataires, et son plus important change de mains. Caesars, l'un des deux plus grands locataires de VICI, est racheté par Fertitta Entertainment pour 31 $ par action en espèces, une transaction approuvée par les actionnaires de Caesars le 22 septembre et qui doit encore l'être par les régulateurs. Le bail régional de Caesars avec VICI n'est toujours pas réglé. « C'est une conversation qui aura lieu à un moment donné », a déclaré le PDG Ed Pitoniak lors de la conférence téléphonique du 30 juillet, et « nous percevons évidemment chaque dollar de loyer en attendant. »
W. P. Carey : en croissance à nouveau, après une réduction
W. P. Carey couvre son dividende à peu près aussi bien, mais son historique est très différent. Son dividende est passé de 3,93 $ par action pour l'exercice 2016 à 4,24 $ pour l'exercice 2022. Il est ensuite tombé à 3,49 $ pour l'exercice 2024. Sur la même période, l'AFFO par action est passé de 5,12 $ pour l'exercice 2016 à 4,97 $ pour l'exercice 2025.
… et le ratio de distribution est descendu de 88,0 % pour l'exercice 2020 à 73 % pour l'exercice 2025. Le consensus le situe à 71 % pour l'exercice 2026, ce qui est confortable dans les deux cas.
L'activité est à nouveau en croissance. Ses prévisions d'AFFO pour 2026 de 5,19 $ à 5,27 $ par action impliquent une croissance de 5,2 % au point médian. Fox déclare : « Nous nous attendons à bénéficier de plus en plus des facteurs favorables inflationnistes qui traversent nos baux indexés sur l'IPC. »
La direction s'attend à ce que le dividende « continue de croître au même rythme que notre croissance de l'AFFO tout en maintenant un ratio de distribution conservateur ». C'est exactement ce qu'elle fait : en juin, elle a déclaré un dividende de 0,94 $ par action pour le trimestre, en hausse de 4,4 % par rapport à l'année précédente, tandis que l'AFFO par action du deuxième trimestre augmentait de 4,7 %. Le 18 septembre, elle l'a à nouveau augmenté, à 0,950 $, sa troisième augmentation de 2026.
Le risque est la dette : 5,69x l'EBITDA, contre 4,81x pour VICI, et le refinancement à des taux plus élevés est un risque que W. P. Carey cite.
Alors, quel dividende l'emporte ?
VICI Properties est la meilleure action à dividende à haut rendement. Elle verse le chèque le plus important, le couvre tout aussi bien sur l'AFFO, supporte moins de dette et l'a augmenté chaque année depuis 2018.
10 000 $ investis dans VICI rapportent 800 $ par an aujourd'hui, contre 600 $ pour W. P. Carey. Le rythme actuel de chaque dividende correspond à son augmentation pour l'exercice 2025 : 3,5 % pour VICI et 3,7 % pour W. P. Carey. Même à ces taux, VICI verse environ 1 093 $ la 10e année contre environ 834 $, et le revenu de W. P. Carey ne rattrape celui de VICI qu'après plus de 30 ans. L'augmentation du 3 septembre de VICI, de 2,2 % à 0,46 $ par trimestre, était plus lente, donc son chiffre pour l'année 10 est surestimé.
Et VICI est proche de son niveau le moins cher en cinq ans. Elle se négocie à 9,2x l'AFFO anticipé, contre une moyenne sur cinq ans de 13,8x et un plus bas de 9,1x le 5 octobre 2026.
Cela ne veut pas dire que le dividende de W. P. Carey est en danger. Son ratio de distribution est descendu à 73 %, son AFFO croît plus vite cette année, et les baux indexés sur l'IPC pourraient pousser les loyers à la hausse. C'est simplement que VICI vous offre deux points de rendement supplémentaires, avec moins de dette derrière et aucune réduction dans ses antécédents.
Bien sûr, la manière dont l'affaire Caesars et son bail régional seront réglés constitue le prochain test pour les loyers de VICI.
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