Points clés
- VICI Properties offre un rendement de 8,0 % et Healthpeak Properties de 6,7 %, et les deux ont publié un solide deuxième trimestre 2026.
- VICI a augmenté son dividende chaque année depuis son introduction en bourse en 2018, tandis que Healthpeak l'a réduit en 2021 et l'a relevé en 2025 après quatre années stables.
- Les deux distribuent environ les trois quarts de leur AFFO : 74 % et 72 % en 2025, et 74 % et 78 % selon le consensus pour 2026.
- VICI se négocie à 9,2 fois l'AFFO anticipé, près du bas de sa fourchette sur cinq ans, contre 12,2 fois pour Healthpeak.
Un rendement de 8,0 % attire immédiatement l'attention de tout investisseur en revenu, et c'est ce que verse VICI Properties (VICI) à son cours actuel. Healthpeak Properties (DOC) n'est pas loin derrière avec 6,7 %.
Les deux sont également sortis de la saison des résultats avec de bonnes nouvelles. L'AFFO par action de VICI a augmenté de 4,6 % pour atteindre 0,62 $ au deuxième trimestre 2026, et en août, Healthpeak a relevé ses prévisions pour l'ensemble de l'année 2026 concernant le FFO ajusté, à une fourchette de 1,73 $ à 1,77 $ par action.
Mais un gros rendement n'est aussi bon que la trésorerie qui le soutient et la direction que prend cette trésorerie. Alors, quelle est la meilleure action à dividende à haut rendement ?
| Métrique | VICI Properties (VICI) | Healthpeak Properties (DOC) |
|---|---|---|
| Rendement du dividende | 8,0% | 6,7% |
| Croissance du dividende, 2020–2025 | 7,1 % par an | -3,8 % par an |
| Taux de distribution de l'AFFO, 2025 | 74% | 72% |
| Taux de distribution de l'AFFO, consensus 2026 | 74% | 78% |
| Dette nette/EBITDA (LTM) | 4,81x | 5,44x |
| Couverture des intérêts (LTM) | 4,33x | 1,49x |
| Cours/AFFO (NTM) | 9,2x | 12,2x |
Les augmentations de VICI suivent sa trésorerie
VICI a augmenté son dividende chaque année depuis son introduction en bourse en 2018. La direction déclare viser un taux de distribution de l'AFFO d'environ 75 %, et les données historiques correspondent. De 2019 à 2025, ce ratio est resté chaque année entre 74 % et 79 %, tandis que le dividende par action est passé de 1,17 $ à 1,76 $ et l'AFFO par action de 1,48 $ à 2,38 $.
VICI prévoit un AFFO 2026 de 2,45 $ à 2,47 $ par action, conforme au consensus de 2,46 $, ce qui maintient le taux de distribution anticipé à 74 %. La direction déclare vouloir « protéger le caractère sacré du dividende », et cette couverture lui en donne la marge.
Les augmentations ont toutefois ralenti : 3,5 % en 2025, contre 7,1 % par an de 2020 à 2025, puis 2,2 % le 3 septembre, pour atteindre 0,46 $ par trimestre.
Le principal risque est le plus gros locataire de VICI. Caesars, l'un des deux plus gros locataires de VICI, est racheté par Fertitta Entertainment pour 31 $ par action en espèces, une transaction approuvée par les actionnaires de Caesars le 22 septembre et qui doit encore recevoir l'aval des régulateurs. Le bail régional de Caesars avec VICI n'est toujours pas réglé. « C'est une conversation qui aura lieu à un moment donné », a déclaré le PDG Ed Pitoniak lors de la conférence téléphonique du 30 juillet, et « nous percevons évidemment chaque dollar de loyer en attendant. »
Le dividende de Healthpeak est en voie de rétablissement
Là où le dividende de VICI a augmenté chaque année, celui de Healthpeak a pris la direction opposée. Il a été réduit deux fois en cinq ans, passant de 2,10 $ par action en 2016 à 1,48 $ en 2017, puis à 1,20 $ en 2021, tandis que l'AFFO par action est tombé de 2,57 $ à 1,35 $ entre 2016 et 2021.
Le redressement depuis lors est réel. L'AFFO par action s'est redressé à 1,69 $ en 2025, le taux de distribution de l'AFFO est tombé de 102 % en 2020 à un niveau confortable de 72 %, et Healthpeak a augmenté son dividende à 1,22 $ après quatre années à 1,20 $.
Le consensus prévoit toutefois un AFFO par action en baisse à 1,57 $ en 2026, ce qui porte le taux de distribution anticipé à 78 %. C'est toujours couvert, mais avec moins de marge. L'activité est mitigée. Janus Living, son activité de résidences pour seniors, a vu ses revenus croître de 45 % au deuxième trimestre 2026, tandis que le NOI ajusté des laboratoires en propriétés comparables a baissé de 3,2 % par rapport au deuxième trimestre 2025. Le PDG Scott Brinker voit une opportunité dans les laboratoires : « pour les prochaines années, ce sera un jeu d'acquisition, et nous avons la plateforme et le bilan pour capitaliser sur cette opportunité. »
Pour le revenu, 10 000 $ rapportent 670 $ par an aujourd'hui. Au rythme de 1,7 % de 2025, cela représente environ 777 $ dans 10 ans. Au taux quinquennal de -3,8 % par an, cela se réduit à environ 473 $.
La dette est le principal risque. La couverture des intérêts de Healthpeak est faible à 1,49x, et sa dette nette s'élève à 5,44x l'EBITDA.
Alors, quel dividende l'emporte ?
VICI Properties est la meilleure action à dividende à haut rendement. Elle verse le chèque le plus élevé, le couvre mieux selon le consensus pour 2026 (74 % contre 78 % pour Healthpeak) et présente un risque de dette bien moindre, avec une couverture des intérêts de 4,33x contre 1,49x. Au rythme de 2025 de chaque dividende, le revenu de Healthpeak ne rattrape jamais celui de VICI : environ 1 093 $ de VICI dans 10 ans (moins à son rythme de septembre), contre environ 777 $.
Et on ne paie pas cher pour cela non plus. VICI se négocie à 9,2 fois l'AFFO anticipé, proche de son plus bas sur cinq ans de 9,1x établi le 5 octobre 2026, et bien en dessous de sa moyenne quinquennale de 13,8x…
…tandis que Healthpeak se négocie à 12,2x.
Cela ne signifie pas que le dividende de Healthpeak est en difficulté. Son taux de distribution de l'AFFO a baissé chaque année, passant de 102 % en 2020 à 72 % en 2025, il a augmenté son dividende en 2025, et il le verse mensuellement. Simplement, VICI verse plus, augmente plus vite et dispose du bilan pour continuer à faire les deux.
Bien sûr, la manière dont l'affaire Caesars et son bail régional seront réglés constitue le prochain test pour VICI.
Alors, quelle est la valeur réelle de l'action VICI Properties ?
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