Points clés
- Kimco Realty a augmenté son dividende trimestriel de 12 % à 0,28 $ par action le 4 août 2026, et Simon Property Group a augmenté son dividende de 4,7 % à 2,25 $ par action le 10 août.
- Kimco offre un rendement de 5,1 % et Simon de 4,5 %, mais le dividende de Simon a augmenté de 7,3 % par an de l'exercice 2020 à l'exercice 2025, tandis que celui de Kimco a augmenté de 4,3 %.
- Simon a distribué 76 % de son AFFO (flux de trésorerie opérationnel ajusté) au cours de l'exercice 2025 et Kimco 80 %, et les analystes s'attendent aux mêmes ratios pour l'exercice 2026.
- Kimco est plus endetté, avec un ratio dette nette / EBITDA de 6,1x sur les douze derniers mois, contre 5,5x pour Simon.
Kimco Realty (KIM) a offert une belle surprise aux investisseurs en quête de revenus cet été. Le 4 août, elle a augmenté son dividende trimestriel de 12 % à 0,28 $ par action. Le PDG Conor Flynn a expliqué le timing : « Compte tenu de notre forte croissance des flux de trésorerie cette année grâce à la solidité de nos opérations, nous augmentons notre dividende en espèces ordinaire de 12 %, un trimestre avant notre calendrier habituel. »
Six jours plus tard, Simon Property Group (SPG) a suivi avec une augmentation plus modeste de son côté : 4,7 %, à 2,25 $ par trimestre. Cela laisse Kimco avec le rendement le plus élevé, à 5,1 % contre 4,5 % pour Simon.
Alors, quel propriétaire immobilier est la meilleure action à dividende ?
| Métrique | Simon Property Group (SPG) | Kimco Realty (KIM) |
|---|---|---|
| Rendement du dividende | 4,5 % | 5,1 % |
| Croissance du dividende, exercice 2020 à exercice 2025 | 7,3 % par an | 4,3 % par an |
| Ratio de distribution de l'AFFO, exercice 2025 | 76 % | 80 % |
| Ratio de distribution de l'AFFO, consensus exercice 2026 | 76 % | 80 % |
| Dette nette / EBITDA, douze derniers mois | 5,48x | 6,05x |
| Couverture des intérêts (EBIT / intérêts), douze derniers mois | 3,07x | 2,25x |
| Cours / AFFO, douze prochains mois | 16,8x | 16,2x |
Les centres commerciaux de Simon tournent à plein régime
Simon a réalisé un deuxième trimestre 2026 solide. Le FFO immobilier a augmenté de 7,9 % par rapport à l'année précédente pour atteindre 3,29 $ par action, et le NOI du portefeuille a progressé de 8,3 %. La direction a relevé ses prévisions pour 2026 pour le FFO immobilier à une fourchette de 13,20 $ à 13,30 $ par action.
Cette croissance finance le dividende. Simon a distribué un pourcentage confortable de 76 % de son AFFO au cours de l'exercice 2025. Les analystes s'attendent à nouveau à 76 % pour l'exercice 2026, avec une hausse de l'AFFO de 5 % à 11,79 $ par action contre 9,01 $ de dividendes.
L'AFFO a couvert le dividende chaque année de la dernière décennie. Y compris l'exercice 2020, lorsque l'AFFO est tombé à 8,84 $ par action et que Simon a réduit son dividende à 6,00 $.
Le ratio de 76 % de l'exercice 2025 se situe près du sommet de la fourchette de la décennie, juste en dessous des 77 % de l'exercice 2019. À partir de là, les augmentations doivent provenir de la croissance de l'AFFO. L'AFFO est passé de 11,85 $ par action en 2024 à 11,21 $ en 2025. Le PDG Eli Simon déclare que l'objectif est de « faire croître la croissance des flux de trésorerie, augmenter les dividendes par action et améliorer nos centres commerciaux. »
Les centres commerciaux de Kimco sont presque pleins
La location chez Kimco est tout aussi solide. Son taux d'occupation locative pro-rata a atteint 96,4 % au deuxième trimestre 2026, égalant son record historique, et de nouveaux baux ont été signés à des loyers en espèces supérieurs de 40,4 % aux anciens. La direction a relevé ses prévisions de FFO pour 2026 à une fourchette de 1,83 $ à 1,84 $ par action.
Cependant, le dividende prend une part plus importante. Kimco a distribué 80 % de son AFFO au cours des exercices 2024 et 2025. Les analystes s'attendent à nouveau à 80 % pour l'exercice 2026, avec une hausse de l'AFFO de 6 % à 1,34 $ par action contre 1,07 $ de dividendes. C'est toujours couvert, mais avec moins de marge que Simon.
La décennie de Kimco a également été plus mouvementée.
L'AFFO est tombé à 0,89 $ par action en 2020, et le dividende est passé de 1,12 $ en 2019 à 0,68 $ en 2021. Le nouveau taux annuel de 1,12 $ ne fait que ramener Kimco au niveau où elle distribuait en 2018 et 2019.
La dette est le principal risque. La dette nette de Kimco représente 6,05 fois son EBITDA, et son EBIT couvre les intérêts 2,25 fois. Kimco a moins de marge de manœuvre si les taux augmentent ou si les locataires rencontrent des difficultés.
Alors, quel dividende l'emporte ?
Simon Property est la meilleure action à dividende. Elle distribue une part plus faible de son AFFO et est moins endettée. Elle a également augmenté son dividende plus rapidement : 7,3 % par an de l'exercice 2020 à l'exercice 2025, et 3,5 % par an depuis l'exercice 2015. Les taux de Kimco sur les mêmes périodes étaient de 4,3 % et 0,2 %.
Les deux taux sur 5 ans partent des réductions de 2020, donc une partie de chacun est un rebond. Néanmoins, à ces taux, 10 000 $ investis dans Simon rapportent 450 $ par an aujourd'hui et environ 851 $ à l'année 10. Les mêmes 10 000 $ dans Kimco rapportent 510 $ aujourd'hui et environ 742 $ à l'année 10. Le revenu de Simon dépasse celui de Kimco vers 2031. Cela représente un rendement d'environ 8,5 % sur votre capital à l'année 10.
Kimco présente un réel argument. Elle rapporte 60 $ de plus par an sur 10 000 $ aujourd'hui, et son augmentation de 12 % est intervenue plus tôt. Mais pour un dividende que je souhaite voir continuer à croître, je préférerais détenir celui qui dispose de la marge de sécurité la plus large et de la charge d'endettement la plus légère.
Le croisement en 2031 suppose que Simon continue d'augmenter son dividende de 7,3 % par an, et son augmentation d'août était de 4,7 %. Ses prochaines augmentations montreront si ce rythme se maintient.
Alors, quelle est la valeur réelle de l'action Simon Property Group ?
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