Points clés
- Le rendement de Public Storage est d'environ 4,3 % et celui de Prologis d'environ 3,4 %, et les deux sociétés ont relevé leurs perspectives pour 2026 avec leurs résultats du deuxième trimestre en juillet.
- Public Storage a distribué 75 % de ses fonds provenant des opérations ajustés (AFFO) l'année dernière, contre 89 % pour Prologis, et elle affiche un niveau d'endettement bien inférieur.
- Prologis a augmenté son dividende par action au cours de chacun des 12 derniers exercices, tandis que celui de Public Storage est resté à 12 $ par action pour chaque exercice depuis 2023.
- Les analystes s'attendent à ce que l'AFFO par action de Prologis augmente d'environ 15 % cette année, ce qui ferait baisser son ratio de distribution à 82 %.
Public Storage (PSA) et Prologis (PLD) connaissent une année exceptionnelle – toutes deux ont relevé leurs perspectives pour 2026 en juillet.
Public Storage loue bien sûr des unités de stockage, et son PDG Tom Boyle a déclaré que les résultats du deuxième trimestre ont permis à l'entreprise « de relever nos perspectives pour le second semestre de l'année ». Prologis loue des entrepôts (et, de plus en plus, des centres de données) à de grandes entreprises. Elle a relevé ses prévisions pour 2026 concernant les fonds provenant des opérations de base (Core FFO) à une fourchette de 6,22 $ à 6,30 $ par action.
Les deux sont des sociétés de placement immobilier (REITs), donc chaque dividende est évalué sur la base de son ratio de distribution par rapport à l'AFFO. Il s'agit des dividendes en proportion des fonds provenant des opérations ajustés, ce qui correspond approximativement aux liquidités générées par les propriétés d'un REIT après les dépenses nécessaires à leur entretien. (L'achat de biens immobiliers étant l'activité d'un REIT, son flux de trésorerie disponible en dit peu sur le dividende.)
Alors, laquelle est la meilleure action à dividende ? Voici comment elles se comparent…
| Métrique | Public Storage (PSA) | Prologis (PLD) |
|---|---|---|
| Rendement du dividende | 4,3% | 3,4% |
| Dividende annuel | 12,00 $ | 4,28 $ |
| Croissance du dividende, 5 ans | 8,4 % par an | 11,7 % par an |
| Exercices consécutifs avec augmentation du dividende | 0 | 12 |
| Ratio de distribution AFFO, exercice 2025 | 75% | 89% |
| Ratio de distribution AFFO, consensus 2026 | 76% | 82% |
| Dette nette / EBITDA | 2,89x | 5,24x |
Source : TIKR et StockAnalysis, 5 octobre 2026.
Public Storage : le chèque plus gros, avec de la marge
Les installations de stockage que Public Storage possède depuis un certain temps génèrent moins de revenus. Le résultat d'exploitation net des établissements comparables a baissé de 2,2 % au deuxième trimestre, les coûts d'exploitation ayant augmenté de 4,3 % (principalement des taxes foncières et du marketing plus élevés) et les revenus ayant reculé de 0,6 %. La croissance provient des acquisitions. Les revenus des installations plus récentes ont augmenté de 25,6 %, et l'entreprise s'attend à ce que sa fusion avec National Storage Affiliates contribue au FFO par action dès la première année.
L'AFFO par action est passé de 9,39 $ en 2016 à 15,97 $ l'année dernière, tandis que le dividende est resté à 12 $ depuis 2023, après un pic ponctuel en 2022…
Cela représente un ratio de distribution AFFO confortable de 75 % pour 2025, et un ratio similaire de 76 % sur le consensus 2026. La dette nette est modeste à 2,89 fois l'EBITDA, et les bénéfices d'exploitation couvrent les intérêts environ 7 fois.
Le point faible est la croissance. Le taux de croissance de 8,4 % sur cinq ans provient d'une seule augmentation, de 8 $ par action en 2021 à 12 $ en 2023. Le Core FFO par action a également baissé de 2,6 % au dernier trimestre en raison de coûts de financement et de frais généraux plus élevés.
Prologis : croissance plus rapide, couverture plus serrée
La croissance de Public Storage provient de l'achat d'installations. Prologis connaît également une croissance organique dans les bâtiments qu'elle possède déjà. Elle a signé un record de 67 millions de pieds carrés de baux au cours du trimestre et s'attend à ce que le résultat d'exploitation net en espèces des établissements comparables augmente de 6,75 % à 7,25 % cette année. Son pipeline de puissance pour les centres de données a plus que doublé en deux ans, pour atteindre environ 5,8 gigawatts. Comme l'a déclaré son PDG Dan Letter : « il est clair que nous entrons dans la prochaine phase de croissance, où la logistique, les centres de données et l'énergie se renforcent de plus en plus mutuellement. »
Le dividende a cependant augmenté plus vite que les liquidités. L'AFFO par action est passé de 2,57 $ en 2016 à 5,00 $ en 2022, puis a reculé trois années consécutives pour atteindre 4,53 $, tandis que le dividende a continué de grimper pour atteindre 4,04 $…
Cela a laissé un ratio de distribution AFFO serré de 89 % pour 2025. Les analystes s'attendent à ce qu'il s'assouplisse à 82 % cette année, l'AFFO par action bondissant d'environ 15 % pour atteindre 5,21 $. C'est une forte hausse, mais le trimestre la confirme. L'AFFO total est passé à 1,32 milliard de dollars contre 1,04 milliard de dollars un an plus tôt, et le directeur financier Timothy Arndt a déclaré que Prologis « relève nos perspectives pour refléter la solidité de nos performances opérationnelles et la visibilité continue sur la croissance des bénéfices ». (Le consensus de l'année dernière s'est situé à moins de 1 % du chiffre réel.)
Le compromis est la dette. La dette nette représente 5,24 fois l'EBITDA, et les bénéfices d'exploitation couvrent les intérêts 3,81 fois, deux ratios nettement inférieurs à ceux de Public Storage.
Alors, quel dividende l'emporte ?
Je dois opter pour Public Storage ici. Même si le dividende de Prologis a augmenté chaque année pendant 12 ans, que l'entreprise sous-jacente est en croissance et que sa couverture devrait s'améliorer cette année… Public Storage soulève simplement moins de questions.
En conclusion, le dividende de Public Storage reste aujourd'hui le plus sûr. Il offre le chèque le plus gros, conserve un quart de son AFFO en réserve et affiche un niveau d'endettement bien inférieur. Si l'opération avec National Storage Affiliates génère les économies annuelles de 110 à 130 millions de dollars que la direction prévoit dans un délai de trois à quatre ans, cette marge de sécurité ne fera que s'accroître.
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